가등기 신청 절차

가등기는 가등기권리자와 가등기의무자가 공동으로 신청하는 것이 원칙이고, 의무자의 승낙이나 법원의 가처분명령이 있으면 권리자가 단독으로 신청할 수 있다(부동산등기법 제23조 제1항, 부동산등기법 제89조). 가등기가 무엇이고 어떤 효력이 있는지 — 본등기 순위가 가등기 시점으로 소급하는 효력 — 는 가등기·순위보전에서 다루고, 이 글은 신청 절차만 다룬다. 상업등기의 상호의 가등기와는 다른 제도다.

신청은 부동산 소재지를 관할하는 등기소에 한다(부동산등기법 제7조 제1항). 방문신청 외에 전자신청도 할 수 있고(방문신청·전자신청), 공동신청이라고 두 사람이 함께 출석해야 하는 것은 아니다 — 법무사 등 자격자대리인이 양쪽의 위임을 받아 신청할 수 있다.

쉽게 말하면 — 가등기(예비 등기)는 원래 양쪽이 함께 신청해야 하지만, 상대방의 승낙서를 받거나 법원의 명령을 받으면 혼자서도 할 수 있습니다. 이 글은 누가, 어떤 서류로, 세금을 얼마나 내고 신청하는지를 정리한 것입니다.

무엇을 가등기할 수 있나

가등기는 소유권·전세권·저당권 같은 등기할 수 있는 권리의 설정·이전·변경·소멸의 청구권을 보전하려는 때에 하고, 그 청구권이 시기부·정지조건부라도 된다(부동산등기법 제88조). 반면 물권적 청구권을 보전하기 위한 가등기나 소유권보존등기의 가등기는 할 수 없다(등기예규 제1849호).

누가 신청하나

원칙은 공동신청이다(부동산등기법 제23조 제1항). 가등기권리자(매수 예정자 등)와 가등기의무자(현 소유자)가 함께 신청한다.

권리자 단독신청은 두 길이 있다(부동산등기법 제89조). 첫째, 가등기의무자의 승낙이 있을 때다. 둘째, 가등기를 명하는 법원의 가처분명령이 있을 때다. 이 가처분명령은 부동산 소재지를 관할하는 지방법원에 가등기 원인사실을 소명해 신청하고, 각하되면 즉시항고할 수 있다(부동산등기법 제90조).

돈을 빌려주며 담보 목적으로 하는 가등기는 담보가등기다. 신청서의 등기 목적은 본등기 될 권리에 따라 소유권이전담보가등기·저당권이전담보가등기 등으로 적고, 본등기 때 청산절차 증명이 필요하다(등기예규 제1849호). 가등기담보법은 차용금 채무를 담보하기 위해 예약 당시 가액이 차용액과 이자 합산액을 초과하는 재산의 이전을 예약한 경우에 적용된다(가등기담보 등에 관한 법률 제1조) — 적용 요건·청산절차는 담보가등기에서 다룬다.

신청서에 무엇을 적고 무엇을 붙이나

신청정보에는 그 가등기로 보전하려는 권리를 적는다(부동산등기규칙 제145조 제1항). 소유권이전청구권 보전이 가장 흔하다(소유권이전청구권가등기).

첨부정보는 다음과 같다.

등기원인을 증명하는 정보 — 보전하려는 청구권의 원인 계약서(매매예약서·매매계약서 등, 부동산등기규칙 제46조). 주소증명 등 그 밖의 일반 첨부는 첨부정보에서 다룬다.
공동신청이면 등기의무자의 등기필정보를 제공하고(부동산등기법 제50조 제2항), 방문신청에서 소유권 등기명의인이 의무자면 그 인감증명을 붙인다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제1호). 인감증명 등은 발행일부터 3개월 이내의 것이어야 한다(부동산등기규칙 제62조).
단독신청이면 의무자의 승낙이 있음을 증명하는 정보 또는 가처분명령 정본(부동산등기규칙 제145조 제2항). 승낙서에는 인감증명을 붙인다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제7호). 다만 승낙서가 공정증서이거나 공증인의 인증을 받은 서면이면 인감증명이 필요 없다(같은 조 제4항).
가처분명령으로 단독신청하면 의무자의 등기필정보는 제공할 필요 없다(등기예규 제1849호).
농지라도 가등기 단계에서는 농지취득자격증명이 필요 없다. 토지거래허가구역 안의 토지면 그 원인 계약이 허가 대상인 때 토지거래허가서를 붙인다(같은 예규, 토지거래허가).

핵심 서류는 보전하려는 권리의 원인 계약서(매매예약서 등)입니다. 함께 신청하면 상대방의 등기필정보와 인감증명이, 혼자 신청하면 상대방의 인감증명이 붙은 승낙서나 법원 결정문이 필요합니다. 농사용 땅이어도 가등기 단계에서는 농지 취득 자격 서류가 필요 없습니다.

세금은 얼마인가

등록면허세는 부동산 가액 또는 채권금액의 1천분의 2다(지방세법 제28조 제1항 제1호 라목 4). 여기에 등록면허세액의 100분의 20인 지방교육세가 더해진다(지방세법 제151조 제1항 제2호). 소유권이전청구권 가등기면 통상 부동산 가액이 기준이 된다. 과세표준은 등록 당시 신고가액에 따르되, 신고가 없거나 신고가액이 시가표준액보다 적으면 시가표준액이 기준이다(지방세법 제27조 제1항·제2항). 등기신청수수료는 따로 낸다(부동산등기법 제22조 제3항, 등기신청수수료).

가등기 자체만으로는 소유권을 취득하는 것이 아니라 가등기를 이유로 취득세가 부과되지는 않는다. 다만 취득세는 등기가 아니라 사실상 취득에 따라오므로, 잔금 지급 등으로 사실상 취득했다면 본등기 전이라도 납세의무가 생길 수 있다(지방세법 제7조 제2항). 본등기 시 세금은 원인별로 다르다 — 취득세 원인별 총정리.

예를 들어 신고한 부동산 가액이 1억 원이면 등록면허세 20만 원에 지방교육세 4만 원을 더해 24만 원이고, 등기신청수수료가 따로 듭니다. 취득세는 가등기 때가 아니라 실제로 부동산을 취득할 때 — 보통 잔금을 치를 때 — 문제됩니다.

본등기는 어떻게 하나

본등기는 가등기의 순위번호를 사용해서 하고(부동산등기규칙 제146조), 그 순위는 가등기의 순위에 따른다(부동산등기법 제91조). 순위만 가등기 시점으로 소급할 뿐, 소유권 취득 같은 물권변동의 효력은 본등기를 한 때 생기고 가등기 시점으로 소급하지 않는다(81다1298).

가등기 뒤에 소유권이 제3자에게 넘어갔어도 본등기의 등기의무자는 가등기 당시의 소유자다(등기예규 제1849호). 그(사망했으면 그 상속인)가 협조하지 않으면 본등기절차 이행판결을 받아 신청한다(판결에 의한 등기).

등기관은 소유권이전등기청구권 보전 가등기에 의한 소유권이전 본등기를 하면 가등기 이후에 된 등기 중 본등기 권리를 침해하는 등기를 직권으로 말소한다(부동산등기법 제92조 제1항). 다만 가등기 전에 마쳐진 가압류에 의한 강제경매개시결정등기, 가등기권자에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 등은 말소되지 않는다(부동산등기규칙 제147조 제1항). 가등기 후에 된 체납처분 압류등기는 바로 지우지 않고, 직권말소 대상 통지를 한 뒤 이의신청 여부를 보아 말소 여부를 결정한다(같은 조 제2항).

본등기를 하면 가등기를 한 날짜 순위로 인정됩니다. 그사이 끼어든 등기 중 내 권리와 부딪히는 것은 등기소가 직권으로 지우지만, 가등기된 권리 자체를 노린 가압류나 가등기보다 먼저 있던 권리는 지워지지 않습니다.

가등기 말소는 어떻게 하나

가등기명의인은 단독으로 말소를 신청할 수 있다(부동산등기법 제93조 제1항). 가등기의무자나 등기상 이해관계인도 명의인의 승낙을 받으면 단독으로 신청할 수 있고, 이때 승낙이나 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 붙인다(같은 조 제2항, 부동산등기규칙 제150조). 명의인이 협조하지 않으면 말소 청구 소송으로 간다(말소등기).

실무 체크포인트

신청 전 등기부에서 선순위 권리를 확인한다. 가등기보다 앞선 근저당·가압류는 본등기를 해도 지워지지 않는다(부동산등기규칙 제147조 제1항).
매매예약 가등기는 실행 시점을 관리한다. 순위보전 효력은 본등기를 해야 실현된다. 예약 완결권은 행사기간을 약정했으면 그 기간(10년 넘는 약정도 유효), 약정이 없으면 예약 성립 시부터 10년의 제척기간이 지나면 소멸해 본등기를 하지 못한다(2016다42077). 기간 안에 완결의 의사표시를 하면 매매의 효력이 생기고(민법 제564조 제1항), 그다음은 매매에 따른 이전등기 청구의 문제다.
승낙서 단독신청이면 승낙서에 의무자의 인감증명이 붙었는지 확인한다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제7호). 빠지면 각하 사유가 되지만, 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 보정하면 각하되지 않는다(부동산등기법 제29조 제9호·단서).
담보 목적이면 처음부터 담보가등기로 신청한다. 형식만 매매예약으로 꾸며도 실질이 차용금 담보면 담보가등기로 평가될 수 있고, 가등기담보법이 적용되는 사안이면 청산절차 없이 한 본등기가 무효가 될 수 있다(담보가등기).
소유권 가등기의 말소를 명의인이 직접 신청할 때도 인감증명이 필요하다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제2호).

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