증여로 인한 소유권이전등기

증여로 인한 소유권이전등기는 증여계약에 따라 무상으로 이전된 부동산 소유권을 등기부에 공시하는 등기로, 증여자(등기의무자)와 수증자(등기권리자)가 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 매매와 달리 대가가 없고, 상속과 달리 단독신청이 아니며, 취득세 외에 증여세 신고가 별도로 따른다.

쉽게 말하면 — 부모가 자녀에게 집을 물려주는 것처럼, 대가 없이 부동산을 넘겨줄 때 받는 사람 이름으로 등기를 바꾸는 절차입니다. 주는 사람과 받는 사람이 함께 신청하고, 취득세와 증여세를 모두 냅니다.

매매·상속과 무엇이 다른가

증여는 무상승계라는 점에서 매매(유상승계)·상속(사망 원인)과 모두 구별된다. 신청 방식, 등기원인일자, 세금, 첨부서류가 다르다.

항목	매매	상속	증여
신청방식	공동신청	단독신청	공동신청
등기원인일자	계약 성립일	피상속인 사망일	계약 성립일(사인증여는 사망일)
취득세율	4%(농지 3%)	2.8%(농지 2.3%)	3.5%
인감증명 종류	매도용 인감증명	불요	일반 인감증명
부동산거래신고	필수	불요	불요
검인	거래신고필증으로 갈음	불요	필요
증여세	없음	없음	있음(수증자 납세의무)

자세한 내용은 매매로 인한 소유권이전등기·상속에 의한 소유권이전등기 — 종합 안내에서 다룬다.

신청인은 누구인가

수증자(등기권리자)와 증여자(등기의무자)가 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 상속과 달리 단독신청이 허용되지 않으며, 증여자의 협력 없이는 등기가 진행되지 않는다. 증여자가 등기 협력을 거부하면 수증자는 증여계약을 근거로 이행소송을 거쳐 판결에 의한 단독신청으로 진행해야 한다.

사인증여는 증여자의 사망으로 효력이 발생하므로 등기 시점에는 증여자가 이미 사망한 상태다. 이 경우 증여자의 상속인 전원이 등기의무자로 참여한다. 수증자가 상속인 중 1인이라도 마찬가지로 상속인 전원이 등기의무자로 참여해야 한다(등기선례 3-497).

증여는 상속과 달리 받는 사람 혼자 등기할 수 없습니다. 주는 사람이 협조하지 않으면 소송을 거쳐야 합니다. 유언처럼 사망으로 효력이 생기는 사인증여는 돌아가신 분의 상속인 전원이 함께 등기에 협력해야 합니다.

등기원인일자는 언제로 적는가

생전증여의 등기원인일자는 증여계약 성립일이다. 증여계약서 작성일을 기재한다. 부동산은 등기 시 소유권이 이전되지만(민법 제186조), 등기원인일자는 등기 시점이 아닌 계약 시점을 기준으로 한다. 사인증여는 증여자의 사망으로 효력이 발생하므로 등기원인일자가 증여자 사망일이다. 등기원인은 “증여”로 같지만, 첨부서류와 등기의무자 구성이 생전증여와 달라진다.

검인과 부동산거래신고는 어떻게 다른가

증여는 부동산거래신고 대상이 아니다. 무상거래라 신고 의무가 발생하지 않는다. 대신 증여계약서에 관할 시·군·구청의 검인을 받아 등기신청서에 첨부한다(부동산등기 특별조치법 제3조 제1항). 매매에서는 거래신고필증이 검인을 대신하지만, 증여에는 거래신고필증이 없으므로 검인 절차가 별도로 필요하다. 농지 증여의 경우에는 농지취득자격증명을 추가로 첨부한다(농지법 제8조).

매매는 실거래가 신고만 하면 검인이 면제되지만, 증여는 거래신고를 하지 않으므로 증여계약서에 시·군·구청 검인을 따로 받아야 합니다.

필요서류는 무엇인가

증여자(등기의무자) 측은 등기필정보 또는 등기필증, 인감증명서(일반 인감증명), 주민등록표초본을 낸다. 매도용 인감증명서는 매매에만 요구되며 증여에는 일반 인감증명으로 충분하다. 수증자(등기권리자) 측은 주민등록표초본을 낸다. 양 당사자 공통으로 검인된 증여계약서, 토지·건물대장등본, 취득세 영수필확인서, 국민주택채권 매입필증, 등기신청수수료 납부증, 위임 시 위임장이 필요하다. 증여세 신고 자료는 등기 첨부서류는 아니지만, 등기 전후 세무서 신고가 별도로 진행된다.

취득세와 증여세는 각각 얼마인가

취득세는 시가표준액 기준 3.5%다(지방세법 제11조 제1항 제2호). 농어촌특별세 0.2%와 지방교육세 0.3%를 더하면 합계 4.0% 수준이다(지방세법 제150조). 비영리사업자가 수증하는 경우에는 2.8%로 경감된다(지방세법 제11조 제1항 제2호 단서). 조정대상지역 내 일정 가액 이상 주택을 증여받으면 12% 중과세율이 적용될 수 있다(지방세법 제13조의2). 취득세 납부기한은 증여계약일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내이며(지방세법 제20조 제1항), 미납 시 등기신청은 각하된다(부동산등기법 제29조 제10호).

증여세는 국세로, 수증자가 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 관할 세무서에 신고·납부한다(상속세 및 증여세법 제68조 제1항). 직계존속·직계비속 간 증여는 10년 합산 5천만원(수증자가 미성년자면 2천만원), 배우자 간 증여는 6억원, 그 밖의 4촌 이내 혈족·3촌 이내 인척은 1천만원이 공제된다(상속세 및 증여세법 제53조). 공제 한도는 10년 단위로 합산되므로 분할 증여 시 누적액을 확인한다.

취득세는 시·군·구청(지방세), 증여세는 세무서(국세)로 신고처가 다르다. 둘은 별개 절차이며 어느 한쪽 신고만으로 다른 쪽이 갈음되지 않는다.

증여를 받으면 세금을 두 군데에 냅니다. 취득세는 구청에, 증여세는 세무서에 냅니다. 부모가 성년 자녀에게 주는 경우 10년 동안 합쳐서 5천만원까지는 증여세 공제가 됩니다.

실무 체크포인트

취득세 기한(3개월)과 증여세 기한(3개월)을 함께 관리한다. 둘 다 “그 달 말일부터 3개월”이지만 신고처(구청·세무서)가 다르다. 어느 한쪽만 챙기다 다른 쪽 가산세를 무는 경우가 많다.
증여공제는 과거 10년 누적으로 따진다. 직계존비속 5천만원 한도는 이번 증여 한 건이 아니라 직전 10년 내 받은 증여를 합산해 판단한다(상속세 및 증여세법 제53조). 과거 증여 이력을 먼저 확인한다.
조정대상지역 고가주택 증여는 취득세 중과를 먼저 검토한다. 일반 3.5%가 아니라 12% 중과가 적용될 수 있다(지방세법 제13조의2). 세 부담이 크게 달라지므로 증여 실행 전에 확인한다.
사인증여는 등기의무자가 상속인 전원이다. 증여자 사망 후 진행되므로 상속인 전원의 협력이 필요하다(등기선례 3-497). 상속인 특정·협력 가능성을 사전에 점검한다.