환매특약등기

환매특약등기는 매도인이 목적물을 되살 수 있는 환매권을 등기부에 공시하는 부기등기다(부동산등기법 제52조 제6호). 환매특약 자체는 매매계약과 동시에 해야 하고(민법 제590조 제1항), 그 특약을 제3자에게 대항하려면 매매로 인한 소유권이전등기와 환매특약등기를 동시에 신청해야 한다(민법 제592조). 환매권의 성질과 행사 요건은 환매권에서 다룬다.

쉽게 말하면 — 환매(還買)는 물건을 팔면서 “나중에 되사겠다”는 권리를 계약할 때 함께 남겨 두는 것입니다. 이 권리를 등기부에 적어 두는 것이 환매특약등기입니다. 소유권을 넘기는 등기와 한 묶음으로 함께 신청해야 하고, 그래야 나중에 그 부동산을 산 제3자에게도 “되살 권리가 있다”고 주장할 수 있습니다. 팔고 난 뒤에 따로 한 되사기 약속은 이 법정 환매가 아닙니다.

언제·어떻게 신청하나

환매특약등기는 매매에 의한 소유권이전등기와 동시신청 관계로 접수한다(민법 제592조). 소유권이전등기가 주등기이고, 환매특약등기는 그에 붙는 부기등기다(부동산등기법 제52조 제6호). 두 등기는 별개의 신청정보로 제출하되 동시에 신청해야 하고(부동산등기규칙 제113조), 같은 날이라도 따로따로 접수하면 동시신청이 아니다.

신청인은 매매 이전등기와 반대다. 환매권을 보류한 매도인이 등기권리자, 소유권을 넘겨받는 매수인이 등기의무자가 되어 공동신청한다. 처음부터 매도인 아닌 제3자를 환매권자로 하는 환매특약등기는 할 수 없고, 다만 환매권이 적법하게 양도되면 그 양수인이 환매권을 행사할 수 있다(등기예규 제1359호). 매매 이전등기 절차는 매매로 인한 소유권이전등기에서 다룬다.

환매특약등기만 따로, 나중에 하는 것은 안 됩니다. 반드시 소유권을 넘기는 등기와 한 묶음으로 신청해야 합니다. 이 등기에서는 파는 사람이 권리자, 사는 사람이 의무자가 됩니다 — 소유권이전등기와 반대입니다.

무엇을 기록하나

등기관은 환매특약등기를 할 때 세 가지를 기록한다(부동산등기법 제53조).

매수인이 지급한 대금
매매비용
환매기간(등기원인에 정해져 있는 경우에만 기록한다)

환매기간은 부동산은 5년을 넘지 못하고, 약정기간이 이를 넘으면 5년으로 단축한다(민법 제591조 제1항). 기간을 정했으면 다시 연장하지 못하며(같은 조 제2항), 정하지 않았으면 5년으로 본다(같은 조 제3항). 기간은 매매계약 체결일부터 계산한다 — 소유권이전등기나 환매특약등기가 늦어졌다고 그때부터 5년이 새로 시작되지 않고, 이전등기 시점에 “등기일부터 5년”으로 다시 약정해 등기해도 허용되지 않는 기간 연장이라 효력이 없다(98다22710).

되살 수 있는 기간은 부동산은 최대 5년이고, 계약한 날부터 셉니다. 등기를 늦게 했다고 기간이 늘어나지 않으며, 한 번 정한 기간은 연장할 수 없습니다.

등기 후 매수인이 팔면 어떻게 되나

환매특약등기가 매수인의 처분을 금지하는 것은 아니다. 매수인은 등기 후에도 부동산을 제3자에게 양도하거나 담보를 설정할 수 있고, 환매특약등기를 이유로 전득자의 이전등기청구를 거절할 수도 없다(94다35527).

다만 그 전득자나 담보권자는 등기된 환매권의 적법한 행사에 대항하지 못한다(같은 판례, 민법 제592조). 매도인이 환매권을 행사하면 환매특약등기 뒤에 설정된 근저당권 등 제한물권은 소멸한다(2000다27411).

환매등기가 있어도 산 사람은 그 부동산을 팔거나 담보로 잡힐 수 있습니다. 다만 그렇게 권리를 얻은 사람들은 매도인이 정해진 기간 안에 되사면 그 권리를 잃습니다.

환매권을 행사하면 등기는 어떻게 되나

매도인은 기간 안에 대금과 매매비용을 매수인에게 제공하지 않으면 환매권을 잃는다(민법 제594조 제1항). 기간 안에 환매의 의사표시가 상대방에게 도달하고 대금·매매비용을 제공해야 하며, 상대가 수령을 거절하면 변제공탁으로 제공을 갖춘다. 환매대금에 특별한 약정이 있으면 그에 따르고, 약정이 없으면 목적물의 과실과 대금의 이자는 상계한 것으로 본다(민법 제590조 제2항·제3항). 매수인이나 전득자가 목적물에 지출한 비용은 민법 제203조에 따라 상환한다(민법 제594조 제2항).

행사가 적법하면 환매권자 앞으로 소유권이전등기를 한다. 등기원인은 “환매”, 원인일자는 환매의 의사표시가 상대방에게 도달한 날이다(등기예규 제1359호). 등기의무자는 행사 당시의 등기기록상 소유명의인이다 — 최초 매수인이 그대로 소유자면 그 매수인, 전득됐으면 전득자다(같은 예규).

이 이전등기를 마치면 등기관은 환매특약등기를 직권으로 말소한다(부동산등기규칙 제114조 제1항). 다만 환매권에 가압류·가처분·가등기 등의 부기등기가 있으면 그 명의인의 승낙서나 이에 대항할 수 있는 재판서 등본이 없는 한 말소할 수 없고, 이때는 환매로 인한 이전등기 자체를 할 수 없다(등기예규 제1359호). 환매특약등기 뒤에 마쳐진 근저당권 등 소유권 외 권리의 등기는 직권말소 대상이 아니라, “환매권행사로 인한 실효”를 원인으로 공동신청해 말소한다(같은 예규) — 협조하지 않으면 판결로 간다.

기간 만료나 포기로 환매권이 소멸한 때에는 직권말소되지 않는다. 이때의 환매특약등기 말소는 당사자의 공동신청으로 하고, 협조가 없으면 말소절차 이행판결을 받는다.

매도인이 기간 안에 대금을 내밀며 되사겠다는 뜻을 전달하면, 되산 매도인 앞으로 이전등기를 하고 환매등기는 등기소가 지웁니다. 그사이 생긴 근저당 같은 권리는 효력을 잃지만 그 등기는 따로 지워야 합니다. 반대로 기간이 그냥 지나 권리가 사라진 때는 저절로 지워지지 않아 말소 신청을 따로 해야 합니다.

세금과 비용은 얼마인가

환매특약등기 자체는 그 밖의 등기로 보아 부동산 1건당 등록면허세 6,000원 정액이고(지방세법 제28조 제1항 제1호 마목), 지방교육세 20%가 더해져 합계 7,200원이다(지방세법 제151조 제1항 제2호). 함께 접수하는 매매 소유권이전등기에는 취득세가 부과되고, 취득을 원인으로 하는 등기는 등록면허세 과세대상에서 제외되므로 두 세목이 중복 부과되지 않는다(지방세법 제23조 제1호 단서). 세금 외에 등기신청수수료가 따로 든다(등기신청수수료).

환매등기를 병행한 매매에서 환매기간 안에 매도자가 실제로 환매하면, 그 매도자와 매수자의 취득에는 취득세 세율 특례(표준세율에서 중과기준세율을 뺀 세율)가 적용될 수 있다(지방세법 제15조 제1항 제1호).

실무 체크포인트

매매 이전등기와 동시신청 관계로 접수한다. 환매특약등기를 뒤늦게 따로 신청할 수 없고, 동시 등기라야 제3자에게 대항할 수 있다(민법 제592조).
환매기간은 계약일부터 역산해 관리한다. 부동산은 5년 상한이고 연장이 안 되며, 등기일 기준으로 다시 5년을 약정해도 무효다(민법 제591조, 98다22710).
행사 시 제공까지 갖춘다. 기간 내 의사표시 도달과 대금·매매비용의 제공이 있어야 하고, 제공하지 않으면 환매권을 잃는다(민법 제594조 제1항). 수령 거절 시에는 공탁을 검토한다.
환매권 위의 부기등기를 먼저 확인한다. 환매권에 가압류·가처분·가등기가 있으면 그 명의인의 승낙서 없이는 환매로 인한 이전등기·직권말소가 막힌다(등기예규 제1359호).
후순위 권리의 말소는 별도 절차다. 실체법상 소멸해도(2000다27411) 등기는 “환매권행사로 인한 실효”를 원인으로 공동신청해 지운다(등기예규 제1359호).

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