부동산처분금지가처분이란 채무자가 부동산을 양도하거나 저당권·전세권·임차권 등을 설정하는 일체의 처분행위를 금지하는 가처분이다(민사집행법 제300조, 민사집행법 제305조). 소유권이전등기청구권 등 부동산에 관한 권리를 보전하려고, 본안 판결 때까지 그 부동산의 권리 상태를 등기로 묶어두는 보전처분이다.
쉽게 말하면 — 부동산 소유권을 넘겨받거나 잘못된 등기를 바로잡는 소송을 하려는데, 그사이 상대가 그 부동산을 남에게 팔거나 담보로 잡아버리면 이겨도 권리를 실현하기 어렵습니다. 그래서 등기부에 “이 부동산을 처분하지 못하게” 묶어두는 것이 부동산처분금지가처분입니다.
어떤 경우에 하는가?
부동산에 관한 권리를 보전해야 하고, 부동산이 처분되면 그 권리를 실현하기 어려워질 염려가 있을 때 한다(민사집행법 제300조). 소유권이전등기 청구, 소유권이전등기 말소 청구, 진정명의회복을 위한 이전등기 청구, 저당권설정등기 청구 등을 본안으로 두고 신청한다.
부동산을 넘겨받거나, 잘못된 등기를 지우거나, 담보를 설정받을 권리가 있는데, 상대가 그 부동산을 빼돌리는 것을 막으려고 신청합니다.
어떻게 집행하는가?
법원이 부동산의 양도나 저당을 금지하면서 그 사실을 등기부에 기입하게 하는 방법으로 집행한다(민사집행법 제305조). 가처분 법원이 집행법원이 되어 등기를 촉탁하므로, 신청 시 집행신청이 함께 있는 것으로 보아 별도의 집행신청을 기다리지 않는다(민사집행법 제293조). 점유이전금지가처분이 현장 공시로 집행하는 것과 달리, 처분금지가처분은 등기로 집행한다.
법원이 등기소에 촉탁해 등기부에 가처분 사실을 적어 넣습니다. 등기부에 기입되는 순간 효력이 생깁니다.
어떤 효력이 생기는가?
효력은 가처분등기가 마쳐짐으로써 생기고, 가처분에 위반한 처분은 상대적으로만 무효가 된다(민사집행법 제305조). 가처분에 위반해 채무자가 한 처분도 당사자 사이와 제3자에 대해서는 유효하고, 가처분채권자에게만 대항할 수 없다. 가처분채권자가 본안에서 이겨 권리를 실현하는 범위에서만 그 침해등기가 효력을 잃는다. 그 결과 가처분등기 이후의 다른 등기보다 우선해 판결에 따른 등기를 할 수 있는 순위보전 효력이 생긴다.
가처분 뒤에 상대가 부동산을 팔아도 그 매매가 곧바로 무효가 되지는 않습니다. 다만 가처분 건 사람이 소송에서 이기면, 그 매수인은 가처분 건 사람에게 권리를 주장하지 못합니다.
본안 승소 후에는 어떻게 되는가?
본안에서 이긴 가처분채권자는 자기 권리에 관한 등기를 신청하면서, 가처분등기 이후 자신의 권리를 침해하는 등기의 말소를 단독으로 신청할 수 있다(부동산등기법 제94조). 등기관은 그 침해등기를 말소하면서 가처분등기 자체도 직권으로 정리한다(부동산등기법 제95조).
소송에서 이기면, 가처분 뒤에 끼어든 다른 사람 명의의 등기를 혼자서 지워달라고 신청할 수 있고, 가처분등기도 함께 정리됩니다.
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