소유권보존등기(상속)는 미등기 토지나 건물의 최초 소유자가 사망한 경우, 그 상속인이 처음으로 소유권보존등기를 신청하는 구조다. 부동산등기법은 토지대장, 임야대장, 건축물대장에 최초 소유자로 등록된 사람뿐 아니라 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인도 직접 보존등기를 신청할 수 있다고 정한다(부동산등기법 제65조 제1호). 피상속인 명의로 보존등기를 먼저 거칠 필요가 없다. 이미 등기된 부동산을 상속인 앞으로 이전하는 상속등기-개념과 구별된다.
쉽게 말하면 — 등기부가 아직 없는 땅이나 건물이 있는데, 대장상 최초 소유자가 돌아가신 경우입니다. 이때 상속인이 최초 소유자의 지위를 이어받아 첫 등기를 바로 신청할 수 있습니다. 돌아가신 분 이름으로 등기를 먼저 만들 필요는 없습니다.
이전등기와의 구별
상속등기는 기존 등기명의인을 피상속인에서 상속인으로 바꾸는 소유권이전등기다. 반면 소유권보존등기는 등기부에 처음 소유권을 올리는 등기다. 따라서 상속 사건이라도 부동산이 등기되어 있는지, 대장에 최초 소유자가 누구로 적혀 있는지부터 확인해야 한다.
미등기 부동산에서는 상속인이 단순히 “상속받았다”는 사정만으로 충분하지 않을 수 있다. 대장상 최초 소유자와 피상속인의 동일성, 피상속인과 상속인의 관계, 다른 상속인의 존재, 보존등기 신청권의 근거를 함께 갖추어야 한다. 대장상 소유자 요건(부동산등기법 제65조 제1호)을 갖추지 못하면 확정판결로 자기 소유권을 증명하거나(제2호), 수용(제3호), 시장·군수 등의 확인(제4호, 건물만)으로 신청권 근거를 대는 방법도 있다.
등기부가 있으면 이전등기를 봅니다. 등기부가 아직 없으면 보존등기를 봅니다. 같은 상속 사건이라도 출발점이 다르면 필요한 서류와 신청 구조가 달라집니다.
신청서와 첨부서면
보존등기(상속) 신청서에는 등기원인과 그 연월일을 적지 않는다(등기예규 제1871호). 이전등기와 달리 보존등기는 새로 소유권을 창설하는 등기라, 상속개시일 같은 원인일자를 쓰지 않는다. 등기목적란에는 “소유권 보존”, 신청 근거 규정란에는 “부동산등기법 제65조제1호”라고 적는다.
상속인이 여러 명이면 신청서에 공동상속인 전원을 적고 각 상속인별 상속지분을 반드시 적어야 한다. 지분이 같아도 마찬가지다. 공동상속인 전원이 신청하거나, 상속인 중 1인 또는 수인이 전원을 위하여 신청할 수 있다. 첨부서면으로는 일반적인 첨부정보(부동산등기규칙 제46조) 외에 대장상 최초 소유자의 상속인임을 증명하는 서면을, 상속등기(이전등기)에서 정한 상속증명 서면 규정에 따라 제출한다.
보존등기 신청서에는 “언제 무슨 원인으로”를 적는 칸을 비웁니다(사망일을 원인일자로 쓰지 않습니다). 상속인이 여럿이면 각자 몫(지분)을 반드시 적어야 하고, 상속인 한 사람이 전원 몫을 한꺼번에 신청할 수도 있습니다.
실무 체크포인트
- 등기부가 존재하는지 먼저 확인하고, 미등기이면 토지대장·임야대장·건축물대장을 확인한다.
- 대장상 최초 소유자와 피상속인이 같은 사람인지 이름, 주소, 등록기준지 등으로 대조한다.
- 피상속인의 사망과 상속관계를 가족관계등록 자료로 증명한다.
- 공동상속인이 있으면 법정상속분 보존등기인지 협의분할 결과에 따른 등기인지 구분한다.
- 신청서에 등기원인·연월일을 적지 않고, 각 상속인별 지분을 반드시 적는다(등기예규 제1871호).
- 대장상 최초 소유자 요건이 불명확하면 확정판결 등 다른 보존등기 신청권 근거를 검토한다(부동산등기법 제65조).
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