등기원인이란 등기기록에 기록되는 권리변동의 법적 원인, 즉 매매·증여·상속·설정계약 등 실체법상의 법률행위 또는 법률사실을 말한다. 등기신청 시 신청정보의 필수 내용이자(부동산등기규칙 제43조 제1항 제5호) 첨부정보(등기원인을 증명하는 정보)의 근거가 된다(같은 규칙 제46조 제1항 제1호).
쉽게 말하면 — 등기를 할 때 “왜 이 등기를 하는지”의 이유입니다. 매매면 “매매”, 상속이면 “상속”, 증여면 “증여”처럼 등기부에 그 원인이 기재됩니다. 등기소에 신청할 때는 원인을 적은 계약서나 판결문 등 증명서류도 함께 내야 합니다.
등기원인의 종류는 무엇인가?
등기원인은 크게 법률행위와 법률의 규정(법정취득)으로 나뉜다.
법률행위를 원인으로 하는 것: 매매, 증여, 교환, 대물변제, 담보설정(저당권·전세권 설정계약), 임차권 설정 등이 대표적이다. 당사자의 의사표시 합치로 권리변동이 생기는 경우다.
법률 규정을 원인으로 하는 것: 상속(피상속인 사망), 공용취득(수용), 경매(매각), 취득시효 완성, 형성판결 등이다. 당사자의 계약 없이 법률 요건이 충족되면 권리변동이 발생한다(민법 제187조).
판결 전부가 이 열에 들어가지는 않는다. 민법 제187조의 판결은 권리변동이 판결 자체로 생기는 형성판결(공유물분할·사해행위취소 등)이다. 등기절차의 이행을 명하는 이행판결은 등기원인이 아니라 등기권리자가 단독으로 신청할 수 있게 하는 신청 경로이고(부동산등기법 제23조 제4항), 등기원인은 그 주문에 적힌 매매 등이 된다(등기예규 제1786호 2.가, 4.가).
소유권보존등기는 최초 소유권을 처음으로 등기에 올리는 것이므로 등기원인과 연월일을 기록하지 않는다(부동산등기법 제64조).
매매로 집을 샀다면 “매매”가 등기원인이고, 부모님이 돌아가셔서 집을 물려받았다면 “상속”이 등기원인입니다. 등기부를 보면 그 집이 어떤 경위로 소유자가 바뀌었는지 등기원인란에서 확인할 수 있습니다.
등기원인을 증명하는 정보는 무엇을 내야 하는가?
등기신청 시 등기원인을 증명하는 정보를 첨부정보로 제공해야 한다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호).
- 매매·증여: 매매계약서, 증여계약서 등 법률행위의 성립을 증명하는 서면
- 상속: 기본증명서·가족관계증명서·상속관계 서류
- 판결: 판결정본과 확정증명서. 송달증명서는 첨부하지 않는다(등기예규 제1786호 5.가.1)·4))
- 조정조서·화해조서·인낙조서: 확정증명서를 붙이지 않는다. 다만 조정에 갈음하는 결정정본이나 화해권고결정정본은 확정증명서를 붙인다(같은 예규 5.가.2)·3))
경매로 인한 소유권이전등기의 본래 경로는 매수인의 신청이 아니라 법원의 촉탁이다(민사집행법 제144조 제1항). 매각허가결정·매각대금완납증명은 그 촉탁의 자료이지 신청인이 제1항 제1호로 내는 목록이 아니다.
원인을 증명하는 정보가 집행력 있는 판결인 경우에는 제3자의 허가·동의·승낙 정보를 별도로 제공할 필요가 없다. 다만 행정관청의 허가가 요구되는 때는 그러하지 않다(부동산등기규칙 제46조 제3항 단서).
첨부된 원인증서가 법률행위의 성립을 증명하는 서면이거나 대법원예규가 정한 서면이면 등기관이 등기를 마친 후 신청인에게 돌려준다(부동산등기규칙 제66조 제1항). 판결문은 이 열에 들어가지 않는다. 등기를 마친 때부터 3개월 안에 수령하지 않으면 폐기할 수 있다(같은 조 제2항).
매매계약서를 등기소에 제출하면 등기 후 돌려받을 수 있습니다. 판결로 등기하는 경우에는 계약서 대신 판결문을 원인증서로 냅니다.
등기원인과 신청정보가 일치하지 않으면?
신청정보와 등기원인을 증명하는 정보가 일치하지 않으면 등기관은 신청을 각하한다(부동산등기법 제29조 제8호). 예를 들어 신청서에 “매매”로 적었는데 첨부한 계약서가 “증여계약서”라면 각하 사유가 된다.
등기원인이 발생한 후 등기권리자나 등기의무자에게 상속이나 그 밖의 포괄승계가 있는 경우에는 상속인이나 그 밖의 포괄승계인이 그 등기를 신청할 수 있다(부동산등기법 제27조). 이때 등기원인 자체는 변하지 않고 신청 주체만 상속인으로 바뀐다.
실무 체크포인트
등기원인의 연월일은 원인이 된 법률행위나 법률사실의 날짜를 적는다(부동산등기법 제48조 제1항 제4호). 법률행위로 인한 물권변동은 등기하여야 효력이 생기므로(민법 제186조), 이 날짜는 물권이 이전된 날이 아니다. 매매는 약정에 따라 잔금 지급일 또는 계약일이고, 상속은 피상속인 사망일이다.
판결은 예규가 유형을 나눈다(등기예규 제1786호 4.가·4.나).
- 이행판결: 주문에 등기원인과 그 연월일이 명시되어 있으면 그대로 적는다. 명시되어 있지 않으면 등기원인은 「확정판결」, 연월일은 판결선고일이다.
- 형성판결: 등기원인은 「공유물분할」·「사해행위취소」 등이고 연월일은 판결확정일이다(재산분할심판은 심판확정일).
연월일을 잘못 기재하면 각하 또는 경정등기 대상이 된다.
거래신고 대상 계약을 등기원인으로 소유권이전등기를 신청할 때는 거래가액을 신청정보의 내용으로 제공하고, 거래계약신고필증정보를 첨부정보로 제공한다(부동산등기규칙 제124조 제2항). 거래부동산이 2개 이상이거나 매도인·매수인이 여럿인 매매계약이면 매매목록도 첨부한다(같은 항 후문).
관련
- 개념·해설
- 법령
- 예규·선례
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