총유란 법인 아닌 사단의 사원이 집합체로서 하나의 물건을 소유하는 공동소유 형태다(민법 제275조). 종중·교회·동창회처럼 단체의 실질은 있으나 법인이 아닌 사단의 재산이 여기 해당한다. 지분이라는 개념이 없고, 관리·처분 권능이 단체 자체에 귀속한다는 점에서 공유·합유와 구별된다.
쉽게 말하면 — 종중이나 교회가 가진 땅·건물이 총유입니다. 공유·합유는 각자 몫(지분)이 있지만, 총유는 개인 몫이 없고 재산이 단체 전체의 것입니다. 그래서 사원 한 명이 “내 몫 내놔”라고 할 수 없습니다.
총유물은 누가 관리·처분하는가?
총유물의 관리와 처분은 사원총회의 결의로 정한다(민법 제276조). 정관이나 규약에 다른 정함이 있으면 그것이 먼저 적용된다(민법 제275조). 각 사원은 정관·규약에 따라 총유물을 사용·수익할 수 있을 뿐, 단독으로 처분하지는 못한다. 사원총회 결의 없는 처분은 무효다.
총유물에 대한 사원의 권리·의무는 사원 지위를 얻으면 생기고 잃으면 사라진다(민법 제277조). 지분이라는 독립한 재산권이 없으므로, 사원이 탈퇴해도 지분 환급청구권이 따로 생기지 않는다.
종중 땅을 팔려면 종중 총회 결의가 있어야 합니다. 결의 없이 대표자가 마음대로 판 것은 무효입니다. 종중에서 나가도 “그동안 내 몫”을 돌려달라고 할 수 없습니다.
총유 부동산은 어떻게 등기하는가?
법인 아닌 사단에 속하는 부동산은 그 사단 명의로 대표자나 관리인이 등기를 신청한다(부동산등기법 제26조). 첨부정보로 정관·규약, 대표자임을 증명하는 서면, 부동산등기용등록번호 증명서면, 주소 증명서면 등이 필요하다.
법인 아닌 사단이 등기의무자(소유권을 넘겨주는 쪽)인 경우에는 사원총회 결의서, 즉 민법 제276조 제1항의 결의가 있음을 증명하는 정보가 추가로 필요하다(부동산등기규칙 제48조 제3호).
등기부에는 “○○종중”처럼 단체 이름으로 올라가고, 대표자가 신청합니다. 종중 땅을 남에게 넘길 때는 종회 결의서가 반드시 있어야 합니다.
총유를 공유나 합유로 바꿀 수 있는가?
총유를 공유나 합유로 바꾸는 것은 변경등기가 아니라 소유권이전등기로 처리한다(소유권이전등기). 총유에서 공유로 바꾸면 각 구성원에게 소유권 일부(지분)를 이전하는 형식이 되고, 총유물분할등기 같은 방법은 인정되지 않는다. 단체에서 개인들로 소유 주체가 바뀌는 것이어서 주체 교체에 해당하기 때문이다.
실무 체크포인트
법인 아닌 사단(종중·문중·교회·비법인 조합 등)이 등기의무자로서 소유권이전등기를 신청할 때는 민법 제276조 제1항의 결의(사원총회 결의서)가 필수 첨부정보다(부동산등기규칙 제48조 제3호). 총유를 공유·합유로 바꾸려면 변경등기가 아닌 소유권이전등기 방식으로만 가능하다. 종중 재산 처분을 둘러싼 분쟁이 잦으므로, 처분 전 정관·규약의 처분 절차 규정과 적법한 총회 소집·결의 여부를 먼저 확인한다.
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