소유권이전청구권가등기란 매매예약·조건부 매매 등으로 장래에 성립할 소유권이전등기청구권을 미리 보전하려고 하는 가등기다(부동산등기법 제88조). 본등기를 하면 그 순위가 가등기 순위로 소급해, 가등기 후 본등기 전에 끼어든 등기를 앞지른다(부동산등기법 제91조). 채권을 담보하려고 하는 담보가등기와 달리, 청구권 자체를 보전하는 가등기라는 점이 핵심이다.
쉽게 말하면 — 부동산을 사기로 약속했지만 아직 잔금을 못 내 소유권을 못 넘겨받을 때, 등기부에 “이 땅은 내가 받기로 한 권리가 있다”고 미리 찜해두는 등기입니다. 나중에 정식 등기를 하면 찜해둔 날짜로 순위가 매겨져, 그사이 다른 사람이 걸어둔 근저당이나 가압류보다 앞서게 됩니다.
어떤 청구권을 보전하는가?
소유권이전청구권가등기는 소유권을 넘겨받을 청구권을 보전한다(부동산등기법 제88조). 청구권이 시기부·정지조건부이거나 장래에 확정될 것이어도 가등기를 할 수 있다(같은 조). 매매예약을 원인으로 한 가등기가 가장 전형적인 형태다.
대표적인 예가 매매예약입니다. 잔금을 다 치르면 소유권을 넘겨받기로 하고, 그전에 미리 순위만 잡아두는 것입니다.
어떻게 신청하는가?
원칙은 가등기권리자와 가등기의무자가 함께 신청하지만, 의무자의 승낙서가 있거나 법원의 가등기가처분명령을 받으면 권리자가 단독으로 신청할 수 있다(부동산등기법 제89조). 본등기는 가등기 당시의 권리자와 본등기 당시의 의무자(가등기의무자 또는 그 승계인)가 함께 신청한다.
상대가 협조하지 않으면 법원의 가등기가처분명령을 받아 혼자서도 가등기를 넣을 수 있습니다.
본등기의 효력은?
본등기를 하면 그 순위는 가등기 순위로 소급한다(부동산등기법 제91조). 이에 따라 등기관은 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 등기 중 본등기 권리를 침해하는 등기를 직권으로 말소한다(부동산등기법 제92조). 다만 가등기만으로는 처분금지 효력이나 추정력이 없어, 본등기 전 단계의 가등기권자는 실체법상 권리를 직접 행사하지 못한다(대법원 1979. 5. 22. 선고 79다239 판결).
본등기를 하면 그사이 끼어든 근저당·가압류 등이 직권으로 지워질 수 있어 매수인에게 매우 유리합니다. 다만 본등기를 하기 전까지는 가등기만으로 남을 막을 힘은 없습니다.
담보가등기와 어떻게 다른가?
소유권이전청구권가등기는 청구권 보전이 목적이고, 담보가등기는 채권 담보가 목적이다. 담보가등기는 가등기담보법에 따라 청산절차·우선변제권 등 별도의 실체법적 효력을 갖는다(가등기담보 등에 관한 법률 제3조, 가등기담보 등에 관한 법률 제4조). 등기부상 형식은 같아 보여도, 실제 거래 목적이 매매인지 담보인지에 따라 법적 취급이 달라진다.
겉보기엔 같은 가등기지만, 부동산을 살 권리를 지키려는 것이면 청구권보전가등기, 빌려준 돈을 담보하려는 것이면 담보가등기로 성격이 갈립니다.
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