소유권이전청구권가등기란 매매예약·조건부 매매 등으로 장래에 성립할 소유권이전등기청구권을 미리 보전하려고 하는 가등기다(부동산등기법 제88조). 본등기를 하면 그 순위가 가등기 순위로 소급해, 가등기 후 본등기 전에 끼어든 등기를 앞지른다(부동산등기법 제91조). 채권을 담보하려고 하는 담보가등기와 달리, 청구권 자체를 보전하는 가등기라는 점이 핵심이다.
쉽게 말하면 — 부동산을 사기로 약속했지만 아직 잔금을 못 내 소유권을 못 넘겨받을 때, 등기부에 “이 땅은 내가 받기로 한 권리가 있다”고 미리 순위를 잡아 두는 등기입니다. 나중에 본등기를 하면 그 순위는 가등기 순위를 따르므로, 그사이 끼어든 등기보다 앞섭니다. 다만 소유권 자체는 본등기를 마쳐야 넘어옵니다.
어떤 청구권을 보전하는가?
소유권이전청구권가등기는 소유권을 넘겨받을 청구권을 보전한다(부동산등기법 제88조). 청구권이 시기부·정지조건부이거나 장래에 확정될 것이어도 가등기를 할 수 있다(같은 조). 매매예약을 원인으로 한 가등기가 가장 전형적인 형태다.
대표적인 예가 매매예약입니다. 잔금을 다 치르면 소유권을 넘겨받기로 하고, 그전에 미리 순위만 잡아두는 것입니다.
어떻게 신청하는가?
원칙은 가등기권리자와 가등기의무자가 함께 신청하지만, 의무자의 승낙서가 있거나 법원의 가등기가처분명령을 받으면 권리자가 단독으로 신청할 수 있다(부동산등기법 제89조).
본등기의 등기의무자는 가등기를 할 때의 소유자다. 가등기 후에 제3자에게 소유권이 이전되어도 가등기의무자는 바뀌지 않는다(등기예규 제1849호 4.가.(1)). 제3취득자가 등기의무자가 되는 것이 아니다. 가등기권자나 가등기의무자가 사망한 경우에만 그 상속인이 상속등기 없이 상속을 증명하는 서면을 붙여 상대방과 공동으로 본등기를 신청한다(같은 호 (2)·(3)).
상대가 협조하지 않으면 법원의 가등기가처분명령을 받아 혼자서도 가등기를 넣을 수 있습니다.
본등기의 효력은?
본등기의 순위는 가등기의 순위에 따른다(부동산등기법 제91조). 소급하는 것은 순위뿐이다. 소유권은 본등기를 마쳐야 넘어오고, 마친 등기의 효력은 접수한 때부터 생긴다(부동산등기법 제6조 제2항, 민법 제186조).
등기관은 본등기를 하면 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 등기 중 보전되는 권리를 침해하는 등기를 직권으로 말소한다(부동산등기법 제92조 제1항). 말소 대상과 제외는 부동산등기규칙 제147조 제1항이 정한다. 다음 각 호는 말소하지 않는다.
- 해당 가등기상 권리를 목적으로 하는 가압류등기나 가처분등기
- 가등기 전에 마쳐진 가압류에 의한 강제경매개시결정등기
- 가등기 전에 마쳐진 담보가등기·전세권·저당권에 의한 임의경매개시결정등기
- 가등기권자에게 대항할 수 있는 주택임차권등기등
체납처분으로 인한 압류등기는 직권말소대상통지 뒤 이의가 있으면 예규가 정하는 바에 따라 말소 여부를 정한다(같은 조 제2항). 말소한 때에는 그 등기명의인에게 지체 없이 통지한다(부동산등기법 제92조 제2항).
본등기 전 단계에서는 가등기만으로 처분을 막지 못한다. 가등기가 있다고 하여 소유권이전등기를 청구할 법률관계가 있다고 추정되지도 않는다(대법원 1979. 5. 22. 선고 79다239 판결).
본등기를 하면 그사이 끼어든 등기 중 내 권리를 침해하는 것은 등기관이 직권으로 지웁니다. 다만 전부 지워지는 것은 아니고, 가등기보다 앞선 저당권으로 시작된 경매개시결정등기처럼 남는 것이 있습니다. 본등기 전까지는 가등기만으로 남의 처분을 막지 못합니다.
담보가등기와 어떻게 다른가?
소유권이전청구권가등기는 청구권 보전이 목적이고, 담보가등기는 채권 담보가 목적이다. 담보가등기는 가등기담보법에 따라 청산절차·우선변제권 등 별도의 실체법적 효력을 갖고(가등기담보 등에 관한 법률 제3조, 가등기담보 등에 관한 법률 제4조), 본등기 단계에서도 청산금 평가통지 도달일을 신청정보로 제공하는 등 첨부가 다르다(등기예규 제1849호 4.사). 그 요건은 담보가등기에서 다루고, 이 글은 청구권보전 가등기만 다룬다. 등기부상 형식은 같아 보여도, 실제 거래 목적이 매매인지 담보인지에 따라 법적 취급이 달라진다.
겉보기엔 같은 가등기지만, 부동산을 살 권리를 지키려는 것이면 청구권보전가등기, 빌려준 돈을 담보하려는 것이면 담보가등기로 성격이 나뉩니다.
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