수용등기

수용등기란 공익사업을 위해 토지를 수용한 사업시행자가 그 소유권을 취득해 하는 소유권이전등기다(부동산등기법 제99조). 사업시행자는 수용의 개시일에 토지·물건의 소유권을 원시취득하고, 그 위에 있던 다른 권리는 같은 날 소멸한다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조). 매매처럼 종전 권리를 이어받는 것이 아니라 새로 취득하는 원시취득이라는 점이 핵심이다.

쉽게 말하면 — 도로·공원 같은 공익사업에 필요해 나라나 공공기관이 개인 땅을 강제로 사들이는 것이 수용입니다. 보상금을 지급하면 정해진 날(수용 개시일)에 사업시행자가 그 땅을 깨끗한 상태로 새로 취득하고, 그 땅에 걸려 있던 근저당·가압류 등은 원칙적으로 사라집니다.

어떻게 소유권을 취득하는가?

사업시행자는 수용의 개시일까지 재결 보상금을 지급하거나 공탁하고(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제40조), 그 개시일에 소유권을 원시취득한다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조). 보상금을 개시일까지 지급·공탁하지 않으면 재결이 효력을 잃는다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제42조).

보상금을 정해진 날까지 주거나 법원에 맡겨야(공탁) 소유권을 가져옵니다. 보상금을 안 주면 수용 결정 자체가 무효가 됩니다.

누가 어떻게 신청하는가?

수용으로 인한 소유권이전등기는 등기권리자인 사업시행자가 단독으로 신청한다(부동산등기법 제99조). 국가·지방자치단체가 사업시행자면 등기소에 촉탁한다(부동산등기법 제99조). 등기원인은 “토지수용”, 원인일자는 “수용의 개시일”로 적는다. 원시취득이라 농지취득자격증명·토지거래허가 등 제3자 허가서는 필요 없다.

땅 주인의 협조 없이 사업시행자 혼자 등기를 넣습니다. 새로 취득하는 것이라 매매에서 필요한 각종 허가서류도 필요 없습니다.

기존 권리는 어떻게 정리되는가?

등기관은 수용으로 인한 소유권이전등기를 하면서 그 부동산의 소유권·소유권 외의 권리·처분제한 등기를 직권으로 말소한다(부동산등기법 제99조). 다만 그 부동산을 위해 존재하는 지역권의 등기와 토지수용위원회의 재결로 존속이 인정된 권리의 등기는 말소하지 않는다(부동산등기법 제99조 제4항 단서). 수용 개시일 이후에 마쳐진 소유권이전등기는 말소 대상이나, 개시일 이전의 상속을 원인으로 한 소유권이전등기는 말소하지 않는다(등기예규 제1782호).

수용등기를 하면 그 땅에 걸린 저당권·가압류·가처분 등이 등기관에 의해 자동으로 지워집니다. 단, 그 땅을 위한 지역권이나 재결로 남기기로 한 권리는 그대로 둡니다.

재결이 실효되면 어떻게 되는가?

수용재결로 소유권이전등기가 마쳐졌으나 재결이 실효되면, 그 등기는 “재결의 실효”를 원인으로 공동신청으로 말소한다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제42조). 이때 직권말소되었던 가등기 등은 등기관이 직권으로 회복한다. 사업시행자가 협력하지 않으면 등기절차 이행을 명하는 판결을 받아 말소를 신청할 수 있다(부동산등기법 제23조 제4항).

보상금 미지급 등으로 수용이 무효가 되면 수용등기를 되돌립니다. 이때 함께 지워졌던 다른 권리들도 자동으로 살아납니다.

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