수용등기란 공익사업을 위해 토지를 수용한 사업시행자가 그 소유권을 취득해 하는 소유권이전등기다(부동산등기법 제99조). 사업시행자는 수용의 개시일에 토지·물건의 소유권을 원시취득하고, 그 위에 있던 다른 권리는 같은 날 소멸한다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조). 매매처럼 종전 권리를 이어받는 것이 아니라 새로 취득하는 원시취득이라는 점이 핵심이다.
쉽게 말하면 — 도로·공원 같은 공익사업에 필요해 나라나 공공기관이 개인 땅을 강제로 사들이는 것이 수용입니다. 보상금을 지급하면 정해진 날(수용 개시일)에 사업시행자가 그 땅을 깨끗한 상태로 새로 취득하고, 그 땅에 걸려 있던 근저당·가압류 등은 원칙적으로 사라집니다.
어떻게 소유권을 취득하는가?
사업시행자는 수용의 개시일까지 재결 보상금을 지급하거나 공탁하고(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제40조), 그 개시일에 소유권을 원시취득한다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조). 보상금을 개시일까지 지급·공탁하지 않으면 재결이 효력을 잃는다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제42조).
보상금을 정해진 날까지 주거나 법원에 맡겨야(공탁) 소유권을 가져옵니다. 보상금을 안 주면 수용 결정 자체가 무효가 됩니다.
누가 어떻게 신청하는가?
수용으로 인한 소유권이전등기는 등기권리자인 사업시행자가 단독으로 신청한다(부동산등기법 제99조). 국가·지방자치단체가 사업시행자면 등기소에 촉탁한다(부동산등기법 제99조). 등기원인은 “토지수용”, 원인일자는 “수용의 개시일”로 적는다. 원시취득이라 농지취득자격증명·토지거래허가 등 제3자 허가서는 필요 없다.
땅 주인의 협조 없이 사업시행자 혼자 등기를 넣습니다. 새로 취득하는 것이라 매매에서 필요한 각종 허가서류도 필요 없습니다.
기존 권리는 어떻게 정리되는가?
등기관은 수용으로 인한 소유권이전등기를 하면서 그 부동산의 소유권·소유권 외의 권리·처분제한 등기를 직권으로 말소한다(부동산등기법 제99조). 다만 그 부동산을 위해 존재하는 지역권, 토지수용위원회의 재결로 존속이 인정된 권리는 말소하지 않는다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조). 수용 개시일 이전에 마쳐진 등기·상속등기는 말소 대상이 아니다.
수용등기를 하면 그 땅에 걸린 저당권·가압류·가처분 등이 등기관에 의해 자동으로 지워집니다. 단, 그 땅을 위한 지역권이나 재결로 남기기로 한 권리는 그대로 둡니다.
재결이 실효되면 어떻게 되는가?
수용재결로 소유권이전등기가 마쳐졌으나 재결이 실효되면, 그 등기는 “재결의 실효”를 원인으로 공동신청으로 말소한다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제42조). 이때 직권말소되었던 가등기 등은 등기관이 직권으로 회복한다. 사업시행자가 협력하지 않으면 판결로 단독말소한다.
보상금 미지급 등으로 수용이 무효가 되면 수용등기를 되돌립니다. 이때 함께 지워졌던 다른 권리들도 자동으로 살아납니다.
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