등기의무자(登記義務者)란 등기를 신청함으로써 등기기록상 권리를 잃거나 불이익을 받는 당사자를 말한다(부동산등기법 제23조 제1항). 매매에서 집을 파는 매도인, 저당권 설정등기에서 소유자처럼 현재 등기기록에 권리자로 올라 있으면서 등기 신청 결과 그 권리가 줄거나 없어지는 쪽이 등기의무자다.
쉽게 말하면 — 집을 팔거나 담보를 설정해 줄 때처럼, 등기를 마치면 내 권리가 줄어드는 쪽이 등기의무자입니다. 보통 현재 등기부에 이름이 올라 있는 소유자나 권리자가 여기에 해당합니다.
공동신청 원칙에서의 역할
등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 등기권리자만 신청하면 등기 후 권리를 잃는 사람의 동의 없이 등기가 이루어지므로, 등기의무자의 참여를 요구해 허위 등기를 방지한다. 등기의무자가 오히려 등기를 넘기고 싶은 경우도 있다. 자기 명의로 있어서는 안 될 등기가 자기 명의로 남아 사회생활상·법상 불이익을 입을 우려가 있으면, 등기의무자는 소로써 등기권리자에게 그 등기를 인수해 갈 것을 구할 수 있다(2021다213019, 부동산등기법 제23조 제4항).
공동신청 시 등기의무자는 등기필정보를 제공해야 한다(부동산등기법 제50조 제2항). 등기필정보는 이전에 등기를 마쳤을 때 등기관이 통지한 고유번호로, 등기의무자가 진정한 권리자임을 확인하는 수단이다.
신청정보의 등기의무자 표시가 등기기록과 일치하지 않으면 원칙적으로 신청을 각하한다(부동산등기법 제29조 제7호). 판결로 단독신청하는 경우에도 판결의 피고와 등기기록상 등기의무자가 동일인임을 증명하는 자료를 첨부정보로 낸다. 각하결정이나 이의 기각결정에는 기판력이 없어 자료를 보완해 다시 신청할 수 있지만, 등기기록상 주소가 적힌 판결을 받으려고 같은 소를 다시 제기하는 것은 권리보호의 이익이 없어 부적법하다(2015다73753). 다만 포괄승계인이 신청하거나, 주민등록번호가 일치하고 주소변경 경위로 동일성이 확인되는 등 대법원규칙상 예외에 해당하면 그러하지 않는다(부동산등기규칙 제52조의2).
등기의무자가 등기소에 등기필정보(예전의 ‘등기권리증’에 해당하는 번호)를 제출하는 것은 “내가 진짜 권리자이고 이 등기에 동의한다”는 확인 절차입니다.
등기필정보가 없을 때
등기의무자의 등기필정보가 없으면 등기의무자 본인이 등기소에 출석해 등기관의 확인을 받아야 한다(부동산등기법 제51조). 다음 중 하나에 해당하면 출석 없이 신청할 수 있다.
- 변호사나 법무사인 대리인이 등기의무자로부터 위임받았음을 확인한 경우
- 신청서 중 등기의무자 작성 부분에 공증을 받은 경우
등기필정보가 없는 사건에서 자격자대리인이 위임을 확인하여 작성하는 확인정보는 부동산등기규칙 제111조에 따른다. 이와 별도로 자격자대리인이 공동신청하는 권리등기나 승소한 등기의무자의 단독신청을 대리할 때 위임인이 등기의무자인지 확인하고 자필서명한 정보를 내는 절차는 같은 규칙 제46조 제1항 제8호에 따른다.
등기필정보를 분실했다면 법무사를 통해 처리하거나, 직접 등기소에 가서 본인 확인을 받으면 됩니다. 공증을 받는 방법도 있습니다.
인감증명 제출 의무
방문신청에서 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청할 때는 인감증명을 제출해야 한다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제1호). 소유권 외의 권리(근저당권 등) 명의인이 등기의무자로서 등기필정보 없이 신청하는 경우에도 같다(같은 조 제1항 제3호). 인감 대신 본인서명사실확인서나 전자본인서명확인서 발급증을 제출할 수도 있다(같은 규칙 제60조의2).
집을 팔아서 소유권이전등기를 신청할 때 파는 사람(등기의무자)은 인감증명서를 가져와야 합니다. 분실 등으로 인감증명 대신 서명확인서를 쓸 수도 있습니다.
단독신청이 허용되는 경우
등기절차의 이행·인수를 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청할 수 있다(부동산등기법 제23조 제4항). 공유물분할 판결은 승소 여부를 별도로 한정하지 않고 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청한다. 승소한 등기의무자가 단독으로 권리에 관한 등기를 신청하는 경우에도 등기필정보를 제공해야 한다(부동산등기법 제50조 제2항 후문).
관련
- 개념·해설
- 법령
- 판례
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