등기의무자(登記義務者)란 등기를 신청함으로써 등기기록상 권리를 잃거나 불이익을 받는 당사자를 말한다(부동산등기법 제23조 제1항). 매매에서 집을 파는 매도인, 저당권 설정등기에서 소유자처럼 현재 등기기록에 권리자로 올라 있으면서 등기 신청 결과 그 권리가 줄거나 없어지는 쪽이 등기의무자다.
쉽게 말하면 — 집을 팔거나 담보를 설정해 줄 때처럼, 등기를 마치면 내 권리가 줄어드는 쪽이 등기의무자입니다. 보통 현재 등기부에 이름이 올라 있는 소유자나 권리자가 여기에 해당합니다.
공동신청 원칙에서의 역할
등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 등기권리자만 신청하면 등기 후 권리를 잃는 사람의 동의 없이 등기가 이루어지므로, 등기의무자의 참여를 요구해 허위 등기를 방지한다.
공동신청 시 등기의무자는 등기필정보를 제공해야 한다(부동산등기법 제50조 제2항). 등기필정보는 이전에 등기를 마쳤을 때 등기관이 통지한 고유번호로, 등기의무자가 진정한 권리자임을 확인하는 수단이다.
등기의무자가 등기소에 등기필정보(예전의 ‘등기권리증’에 해당하는 번호)를 제출하는 것은 “내가 진짜 권리자이고 이 등기에 동의한다”는 확인 절차입니다.
등기필정보가 없을 때
등기의무자의 등기필정보가 없으면 등기의무자 본인이 등기소에 출석해 등기관의 확인을 받아야 한다(부동산등기법 제51조). 다음 중 하나에 해당하면 출석 없이 신청할 수 있다.
- 변호사나 법무사인 대리인이 등기의무자로부터 위임받았음을 확인한 경우
- 신청서 중 등기의무자 작성 부분에 공증을 받은 경우
법무사가 위임을 확인하는 경우에는 위임인이 등기의무자임을 주민등록증·인감증명서 등으로 직접 확인하고 자필서명을 남겨야 한다.
등기필정보를 분실했다면 법무사를 통해 처리하거나, 직접 등기소에 가서 본인 확인을 받으면 됩니다. 공증을 받는 방법도 있습니다.
인감증명 제출 의무
소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청할 때는 인감증명을 제출해야 한다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제1호). 소유권 외의 권리(근저당권 등) 명의인이 등기의무자로서 등기필정보 없이 신청하는 경우에도 같다(같은 조 제1항 제3호). 인감 대신 본인서명사실확인서나 전자본인서명확인서 발급증을 제출할 수도 있다.
집을 팔아서 소유권이전등기를 신청할 때 파는 사람(등기의무자)은 인감증명서를 가져와야 합니다. 분실 등으로 인감증명 대신 서명확인서를 쓸 수도 있습니다.
단독신청이 허용되는 경우
등기의무자가 단독으로 신청할 수 있는 경우도 있다. 등기절차 이행을 명하는 판결에서 승소한 등기의무자가 단독으로 권리에 관한 등기를 신청하는 경우가 대표적이다(부동산등기법 제23조 제4항). 공유물 분할 판결에서도 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청할 수 있다.
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