등기청구권이란 등기권리자가 등기의무자에게 등기신청에 협력할 것을 요구할 수 있는 권리다. 우리 등기제도는 등기권리자와 등기의무자가 함께 신청하는 공동신청주의를 원칙으로 하므로(부동산등기법 제23조), 의무자가 협력하지 않으면 권리자는 등기를 못 한다. 그 협력을 청구하는 권리가 등기청구권이다.
쉽게 말하면 — 집을 샀는데 파는 사람이 등기 이전에 협조를 안 해 줄 때, “등기 넘겨달라”고 요구할 수 있는 권리입니다.
등기청구권은 왜 필요한가?
등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 것이 원칙이다(부동산등기법 제23조). 매수인(권리자)이 단독으로 소유권이전등기를 할 수 없고, 매도인(의무자)의 협력이 있어야 한다. 그래서 의무자가 협력을 거부할 때 권리자가 그 협력을 강제할 수단으로 등기청구권이 필요하다.
반대로 등기의무자가 권리자에게 등기를 받아 가라고 요구하는 등기수취청구권도 있다. 의무자가 등기를 넘기지 못해 부담(세금·관리책임)을 계속 지는 것을 막기 위한 권리다.
등기는 사는 사람과 파는 사람이 같이 신청해야 합니다. 그래서 한쪽이 협조를 안 하면 “협조하라”고 요구하는 권리가 따로 있는 것입니다.
등기청구권의 성질과 소멸시효는?
매수인의 소유권이전등기청구권은 채권적 청구권으로 보는 것이 판례다. 성질을 놓고 채권적 청구권설과 물권적 청구권설이 대립하지만, 부동산을 인도받아 점유·사용하는 매수인의 등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않는다는 점은 판례가 일치한다. 점유를 계속하는 한 권리행사가 이어지는 것으로 보기 때문이다.
집을 사서 실제로 살고 있으면, 등기를 한참 미뤘더라도 등기 넘겨달라는 권리가 시효로 사라지지 않습니다.
등기의무자가 협력을 거부하면 어떻게 하는가?
소를 제기해 승소 확정판결을 받으면 단독으로 등기할 수 있다. 등기의무자가 협력을 거부하면 등기권리자는 등기청구의 소를 제기하고, 승소 확정판결을 받아 단독으로 등기를 신청한다(부동산등기법 제23조 제4항). 이때 판결로 집행이 가능하도록 청구취지에 등기원인과 그 연월일, 이해관계 있는 제3자의 승낙 여부 등을 정확히 적어야 한다. 부실하면 집행불능판결이 될 수 있다.
파는 사람이 끝까지 협조를 안 하면 소송을 걸어 이깁니다. 그 판결문으로 사는 사람이 혼자 등기를 할 수 있습니다.
실무 체크포인트
- 등기청구권을 소로 행사할 때는 청구취지에 등기원인·연월일·목적 권리를 정확히 특정한다. 부정확하면 승소해도 집행이 안 되는 집행불능판결이 될 수 있다.
- 매수인이 부동산을 인도받아 점유 중이면 등기청구권은 시효로 소멸하지 않으나, 점유를 잃으면 시효 문제가 생길 수 있어 점유 상실에 유의한다.
- 등기의무자가 사망·소재불명인 경우 상속인 상대 또는 공시송달 절차를 검토한다.
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