등기청구권이란 등기권리자가 등기의무자에게 등기신청에 협력할 것을 요구할 수 있는 권리다. 우리 등기제도는 등기권리자와 등기의무자가 함께 신청하는 공동신청주의를 원칙으로 하므로(부동산등기법 제23조), 의무자가 협력하지 않으면 권리자는 등기를 못 한다. 그 협력을 청구하는 권리가 등기청구권이다.
쉽게 말하면 — 집을 샀는데 파는 사람이 등기 이전에 협조를 안 해 줄 때, “등기 넘겨달라”고 요구할 수 있는 권리입니다.
등기청구권은 왜 필요한가?
법률행위로 인한 부동산 물권의 득실변경은 등기하여야 효력이 생긴다(민법 제186조). 매매계약만으로는 소유권이 넘어가지 않고 등기를 마쳐야 한다.
그런데 등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 것이 원칙이다(부동산등기법 제23조 제1항). 매수인(권리자)이 단독으로 소유권이전등기를 할 수 없고, 매도인(의무자)의 협력이 있어야 한다. 그래서 의무자가 협력을 거부할 때 권리자가 그 협력을 강제할 수단으로 등기청구권이 필요하다.
반대로 등기의무자가 권리자에게 등기를 받아 가라고 요구하는 등기인수청구권(등기수취청구권)도 있다. 의무자가 등기를 넘기지 못해 부담(세금·관리책임)을 계속 지는 것을 막기 위한 권리다.
등기는 사는 사람과 파는 사람이 같이 신청해야 합니다. 그래서 한쪽이 협조를 안 하면 “협조하라”고 요구하는 권리가 따로 있는 것입니다.
등기청구권의 성질과 소멸시효는?
매수인의 소유권이전등기청구권은 채권적 청구권이라는 것이 판례 다수의견이다(76다148 전원합의체). 채권이므로 원칙적인 소멸시효기간은 10년이다(민법 제162조 제1항).
다만 매수인이 목적물을 인도받아 사용·수익하고 있는 동안에는 다른 채권과 달리 소멸시효가 진행하지 않는다(76다148). 등기청구권을 물권적 청구권으로 보는 견해는 같은 판결의 별개의견이다.
등기 넘겨달라는 권리는 채권이라 원칙적으로 10년이 지나면 시효로 사라집니다. 다만 집을 사서 인도받아 실제로 쓰고 있는 동안에는 시효가 진행하지 않습니다.
등기청구권을 다른 사람에게 넘길 수 있는가?
매매로 생긴 등기청구권은 특별한 사정이 없는 이상 매도인의 동의나 승낙을 받아야 양수인이 행사할 수 있다. 양도 통지만으로는 부족하다(2024다248290 판결요지). 발생원인에 따른 차이와 양수인의 지위는 소유권이전등기청구권의 양도에서 다룬다.
등기의무자가 협력을 거부하면 어떻게 하는가?
소를 제기해 승소 확정판결을 받으면 단독으로 등기할 수 있다. 등기절차의 이행이나 인수를 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제4항). 등기수취를 구해 승소한 의무자도 이 경로다.
의사의 진술을 명한 판결은 확정과 동시에 의사를 진술한 것으로 보므로(민사집행법 제263조 제1항), 집행문은 원칙적으로 필요 없다. 대신 주문이 등기절차의 이행을 명하는 이행판결이어야 하고, 부동산과 등기의 목적이 특정되어야 한다. 확인판결은 단독신청 근거가 되지 못한다.
파는 사람이 끝까지 협조를 안 하면 소송을 걸어 이깁니다. 그 판결문으로 사는 사람이 혼자 등기를 할 수 있습니다.
실무 체크포인트
- 등기청구권을 소로 행사할 때는 청구취지에 등기원인·연월일·목적 권리를 정확히 특정한다. 주문이 이행판결이 아니거나 부동산·등기목적이 특정되지 않으면 승소해도 그 판결로 등기를 신청하지 못한다.
- 매수인이 인도받아 사용·수익하는 동안에는 등기청구권의 시효가 진행하지 않는다(76다148). 점유를 잃으면 민법 제162조 제1항의 10년이 문제 되므로 점유 상실에 유의한다.
- 등기의무자가 사망·소재불명인 경우 상속인 상대 또는 공시송달 절차를 검토한다.
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