공유물분할

공유물분할이란 공유관계를 끝내고 각 공유자가 분할된 부분에 단독소유권 또는 새로운 비율의 공유지분을 취득하게 하는 절차다. 공유자 사이에는 인적 결합관계가 없으므로, 분할금지 약정이 없는 한 공유자는 언제든 공유물의 분할을 청구할 수 있다(민법 제268조). 분할로 단독소유권을 얻는 것은 공유자 사이 지분의 상호이전(교환 또는 매매)의 성질을 가진다.

어떤 방법으로 나누는가?

공유물분할은 현물분할을 원칙으로 하고, 보충적으로 대금분할을 인정한다(민법 제269조).

• 현물분할: 토지는 분필, 건물은 구분해 각 공유자에게 분할된 부분의 단독소유권 또는 새 비율의 지분을 준다.
• 대금분할: 현물로 나눌 수 없거나 분할로 가액이 현저히 줄 염려가 있으면, 법원이 경매를 명해 그 대금을 지분 비율로 나눈다(민법 제269조).
• 가격배상: 공유자 1인이 다른 공유자의 지분을 취득하고 그에 상당한 대가를 보상하는 방법으로, 판례가 인정한다.

분할로 다른 공유자가 취득한 물건에 흠이 있으면 각 공유자는 지분 비율로 매도인과 같은 담보책임을 진다(민법 제270조).

협의분할과 재판분할은 어떻게 다른가?

분할은 공유자 전원의 협의로 하는 것이 원칙이다. 일부 공유자를 뺀 분할은 무효다. 협의가 이뤄지면 그에 따라, 안 되면 법원에 재판상 분할을 청구한다(민법 제269조).

재판상 분할은 형식적 형성의 소이자 필수적 공동소송이다. 법원은 당사자가 청구한 방법에 구애받지 않고 합리적인 방법으로 자유롭게 분할할 수 있다. 다만 면적·위치·사용가치·가격·공유자의 실제 점유 위치 등 제반 사정을 종합 고려해 공평하게 분할방법을 정해야 하고, 심히 불공평한 분할방법을 정한 것은 위법이다(68다2425). 공유자 전원이 참여하면 원래 지분 비율에 얽매이지 않고 분할할 수 있고, 일부는 단독·나머지는 공유로 하는 분할도 허용된다.

등기는 어떻게 하는가?

한 필지를 현물로 쪼개 각자 단독소유로 만드는 경우에는 먼저 토지대장의 분필절차를 거쳐 분필등기를 한 다음 이전등기를 신청한다. 새 필지가 생기지 않으면 이전등기의 목적물이 특정되지 않기 때문이다. 분필된 부동산별로 독립해 신청할 수 있고 동시에 할 필요는 없으며, 신청하지 않은 부동산은 종전대로 공유로 남는다.

분필이 늘 선행되는 것은 아니다. 대금분할(경매)로 매각되는 경우, 가격배상으로 한 사람이 목적물 전부를 갖는 경우, 이미 필지가 나뉘어 있는 여러 부동산의 지분을 정리하는 경우에는 분필 절차가 없다.

협의분할은 단독소유권 취득자(등기권리자)와 지분 양도자(등기의무자)의 공동신청으로 한다. 판결에 의한 경우, 형성판결인 공유물분할판결은 부동산등기법 제23조의 판결에 해당해 원·피고 누구나 단독으로 신청할 수 있다. 등기원인은 “공유물분할”로 적고, 지분이전등기 형식의 소유권이전등기로 처리한다.

분할 전에 설정된 권리는 어떻게 되는가?

공유자 1인의 지분에 설정된 근저당권 등은 분할 후에도 종전 비율대로 공유물 전부 위에 그대로 존속한다(대법원 88다카24868 판결). 따라서 그 권리는 단독소유로 분할된 다른 공유자의 토지에도 종전 비율대로 존속한다. 분할된 각 토지에 남은 근저당권을 없애려면 별도의 말소절차가 필요하다.

실무 체크포인트

• 현물분할이면 분필등기를 먼저 마친다. 분필 없이 곧바로 분할이전등기를 신청할 수 없다.
• 협의분할에는 공유자 전원이 참여해야 하고, 일부 공유자를 누락한 분할은 무효다.
• 공유 농지의 분할을 원인으로 하는 취득에는 농지취득자격증명이 필요 없다(농지법 제8조 제1항 제3호).
• 지분율에 따른 분할 이전등기는 국민주택채권 매입 대상에서 제외된다(주택도시기금법 시행령 별표 「국민주택채권 매입기준」 15.). 농지취득자격증명 면제와는 근거와 범위가 다르다.
• 가격배상으로 자기 지분을 초과하여 취득하면 초과분의 취득세와 국민주택채권 매입 여부를 별도로 확인한다.
• 공유물분할계약서에는 검인을 받아야 한다(부동산등기 특별조치법 제3조).

관련

• 개념·해설
  경계확정소송 절차공유합유소유권이전등기공유물분할등기와 종전 공유지분 담보권 정리
• 법령
  민법 제268조민법 제269조민법 제270조민법 제267조부동산등기법 제23조부동산등기법 제50조농지법 제8조부동산등기 특별조치법 제3조
• 판례
  68다242588다카24868