부동산등기 필요서류 원인별 비교

부동산등기 필요서류는 등기원인(매매·증여·상속·근저당권설정 등)에 따라 공통서류 외에 원인별 특유서류가 추가되고, 인감증명도 종류가 달라진다(부동산등기규칙 제46조). 같은 소유권이전등기라도 매매는 매도용 인감증명, 증여는 일반 인감증명, 상속은 인감증명 없음으로 나뉜다.

공통 첨부정보는 무엇인가

등기를 신청할 때 공통으로 제공하는 첨부정보는 부동산등기규칙 제46조 제1항이 각 호로 정한다.

나머지는 이 조가 아니라 각자의 근거를 갖는다. 등기의무자의 등기필정보는 공동신청이나 승소한 등기의무자의 단독신청에서 제공하고(부동산등기법 제50조 제2항), 분실했으면 확인서면·자격자대리인 확인·공증으로 갈음한다(같은 법 제51조). 인감증명은 부동산등기규칙 제60조 제1항이 열거한 경우에만 붙이므로, 상속으로 인한 법정상속분 등기나 표시변경·보존등기처럼 그 호에 없는 신청에는 첨부하지 않는다. 취득세·등록면허세 영수필확인서와 등기신청수수료는 세법·수수료규칙이 근거다.

원인별 필요서류는 어떻게 다른가

매매·증여·상속·근저당권설정 네 가지 대표 원인의 특유서류를 비교한다.

신청 구조는 공동신청이 원칙이고, 판결·상속처럼 법이 허용하는 경우만 단독신청한다(부동산등기법 제23조). 이 차이가 서류에 그대로 반영된다. 공동신청이면 등기의무자의 등기필정보와 인감증명이 따라붙지만, 상속처럼 단독으로 신청하는 등기에는 그 두 가지가 없다.

매매

• 매도용 인감증명서(매수인 인적사항 기재. 일반 인감 사용 불가)
• 거래신고필증(2006.1.1. 이후 매매계약). 매수인은 신고필증을 발급받은 때에 부동산등기 특별조치법상 검인을 받은 것으로 본다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제6항). 한 신고필증에 부동산이 2개 이상이거나 매도·매수인이 여럿이면 매매목록을 추가한다.
• 농지 매매: 농지취득자격증명(농지법 제8조)
• 토지거래허가구역: 토지거래허가서

증여

• 증여계약서에 검인 필요(부동산 거래신고 대상이 아니다)
• 증여자(등기의무자)의 일반 인감증명(부동산등기규칙 제60조)
• 농지 증여: 농지취득자격증명(농지법 제8조)
• 토지거래허가구역이라도 토지거래허가는 필요 없다. 허가 대상은 대가를 받고 소유권·지상권을 이전하거나 설정하는 계약이므로(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항), 무상인 증여는 여기에 들지 않는다.

상속

• 2008.1.1. 이후 사망신고: 피상속인의 기본증명서·가족관계증명서·친양자입양관계증명서, 상속인의 가족관계증명서
• 2007.12.31. 이전 사망신고: 피상속인의 제적등본과 그 기재로 확인된 각 상속인의 기본증명서(상세) 등(등기예규 제1871호 제12조). 전적·분가·호주승계, 피상속인이 혼인한 여자인 경우 등 신분변동이 연결되도록 관련 제적등본을 함께 낸다(같은 예규 제13조 제1항)
• 기준은 사망일이 아니라 사망신고일이다. 사망은 2007년이어도 신고가 2008.1.1. 이후이면 가족관계등록부가 작성되므로 첫째 줄에 따른다
• 단독신청이므로 등기의무자 인감증명은 필요 없다(부동산등기법 제23조)
• 협의분할 상속: 협의분할서 + 공동상속인 전원의 일반 인감증명 추가(부동산등기규칙 제60조 제1항 제6호)

근저당권설정

• 근저당권설정계약서(단순 금전소비대차계약서로는 불가)
• 설정자(소유자)의 일반 인감증명(부동산등기규칙 제60조 제1항 제1호)
• 채권최고액·채무자 표시는 신청정보 필수기재사항(부동산등기규칙 제131조, 부동산등기법 제75조)
• 농지취득자격증명·토지거래허가 모두 불필요(소유권 이전이 아니므로 농지법 제8조의 농취증 대상이 아니다)

인감증명은 종류가 어떻게 나뉘는가

인감증명서는 발급 시 사용용도가 표기되고, 등기원인에 따라 요구되는 종류가 다르다(부동산등기규칙 제60조).

자세한 구분은 인감증명 제출범위 원인별 비교에 정리돼 있다.

흔한 오해를 정정한다

오해 1. “매매에도 일반 인감증명을 쓸 수 있다.” 불가능하다. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기는 매수인 인적사항이 기재된 매도용 인감증명을 별도 발급받아야 한다. 일반 인감증명을 첨부하면 각하사유가 된다(부동산등기법 제29조).

오해 2. “상속등기에도 의무자 인감증명이 필요하다.” 상속등기는 상속인의 단독신청이므로 등기의무자(피상속인) 인감증명이라는 개념이 성립하지 않는다(부동산등기법 제23조). 다만 공동상속인이 협의분할을 하면 협의서에 전원의 일반 인감증명을 첨부한다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제6호).

오해 3. “근저당권을 설정하려면 농지취득자격증명이 필요하다.” 근저당권설정등기는 소유권 이전이 아니므로 농지법상 농지취득자격증명·국토계획법상 토지거래허가가 적용되지 않는다(농지법 제8조).

실무 체크포인트

• 매매와 증여의 검인 처리가 다르다. 매매는 거래신고필증으로 검인을 갈음하지만(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조), 증여는 거래신고 대상이 아니라 검인을 따로 받아야 한다.
• 협의분할 상속은 전원 인감증명이다. 한 명이라도 빠지면 협의의 유효성이 인정되지 않아 각하된다(부동산등기규칙 제60조).
• 근저당 채무자가 소유자와 달라도 채무자 인감증명은 필요 없다. 채무자는 등기당사자가 아니라 표시정보일 뿐이다.
• 지상권·전세권을 목적으로 한 근저당은 설정자 인감증명이 원칙적으로 필요 없다. 다만 등기필정보 없이 확인서면을 내면 인감증명이 필요하다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제3호).

관련

• 개념·해설
  인감증명인감증명 제출범위 원인별 비교소유권이전등기근저당권설정등기취득세등록면허세
• 법령
  농지법 제8조부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조부동산등기규칙 제46조부동산등기규칙 제60조부동산등기규칙 제131조부동산등기법 제23조부동산등기법 제29조부동산등기법 제51조부동산등기법 제75조부동산등기법 제50조부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조