신탁등기란 어떤 부동산이 신탁의 목적물(신탁재산)임을 대외적으로 공시하는 등기다. 신탁재산은 수탁자 명의로 되어 있어도 그의 고유재산과 독립된 별개 재산이므로, 제3자가 이를 알 수 있도록 공시할 필요가 있다(신탁법 제4조). 유한책임신탁은 부동산등기부가 아니라 별도의 유한책임신탁등기부에 등기하며, 그 절차는 유한책임신탁등기에서 다룬다.
쉽게 말하면 — 등기부에 “이 부동산은 신탁재산이다”라고 표시해 두는 등기입니다. 명의는 수탁자 앞으로 되어 있지만 그의 개인 재산이 아니라 신탁으로 맡겨진 재산이라는 점을 알리는 표시입니다.
신탁등기는 대항요건이다
신탁등기는 성립요건이 아니라 대항요건이다. 등기·등록할 수 있는 재산권은 신탁의 등기를 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한다는 점을 제3자에게 대항할 수 있다(신탁법 제4조).
신탁등기는 “신탁을 원인으로 한 소유권이전등기”와 구별된다. 소유권이전등기로 명의가 수탁자에게 넘어가는 것과 별개로, 신탁등기는 그 수탁자 명의의 소유권이 신탁목적의 제한을 받는다는 사실을 공시하는 등기다.
신탁등기를 받는 사람이 누구인지도 이 구별을 따라간다. 대법원은 구 지방세법 제124조의 등록세가 「그 등기 또는 등록을 받는 자」에게 부과된다는 전제에서, 신탁재산에 속하는 부동산의 신탁등기에서 그 「등기 또는 등록을 받는 자」는 등기권리자인 수탁자라고 했다(2004두6761 판결요지 [2]).
신탁등기를 하지 않으면, 수탁자 개인의 빚 때문에 채권자가 그 부동산을 압류해도 “이건 신탁재산이다”라고 맞설 수 없습니다.
신탁등기는 누가 어떻게 신청하는가?
신탁등기는 수탁자가 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제7항). 신탁등기는 권리를 직접 이전·설정하는 효력이 없고 신탁재산에 속한다는 사실만 공시하므로, 2013년 개정으로 공동신청에서 단독신청으로 바뀌었다. 수익자나 위탁자도 수탁자를 대위해 신청할 수 있다(같은 법 제82조 제2항).
신탁등기는 해당 부동산의 권리 설정·보존·이전·변경등기와 동시에 신청해야 하고(부동산등기법 제82조 제1항), 그 신청은 1건의 신청정보로 일괄하여 한다(부동산등기규칙 제139조 제1항). 어느 한쪽만 신청하면 신청정보의 제공 방식이 대법원규칙에 맞지 않아 각하된다(부동산등기법 제29조 제5호, 등기예규 제1799호 1.나.(1)).
짝이 되는 등기는 신탁 유형에 따라 다르다(등기예규 제1799호 1.나.(2)·(7)).
- 통상의 계약 신탁: 소유권이전등기 + 신탁등기
- 자기신탁(신탁선언): 신탁재산으로 된 뜻의 권리변경등기 + 신탁등기(부동산등기법 제84조의2)
- 담보권신탁: (근)저당권설정등기 + 신탁등기(부동산등기법 제87조의2)
다만 수익자·위탁자의 대위신청은 동시신청 예외다(부동산등기법 제82조 제2항).
신탁을 받은 수탁자가 직접 등기소에 신청합니다. 소유권을 넘기는 등기와 신탁 표시 등기를 한 번에 같이 신청해야 하고, 따로따로 하면 등기가 거부됩니다.
신탁등기에는 무엇을 기록하는가?
신탁등기를 할 때는 신탁원부를 작성한다(부동산등기법 제81조). 신탁원부에는 위탁자·수탁자·수익자의 성명과 주소, 수익자 지정·변경 방법, 신탁목적, 신탁재산의 관리·처분 방법, 신탁종료 사유 등을 기록한다(부동산등기법 제81조). 신탁원부는 등기기록의 일부로 본다.
신탁등기에는 ① 신탁설정 등기, ② 수탁자변경 등기, ③ 신탁원부 기록의 변경등기, ④ 신탁의 합병·분할 등에 따른 등기, ⑤ 신탁등기의 말소등기가 있다. 신탁재산에 속한 권리가 이전·소멸해 신탁재산에서 벗어나면 말소등기를 신청한다(부동산등기법 제87조).
관련
- 개념·해설
- 법령
- 판례
- 예규·선례
이 문서를 인용·참조한 문서
인용·참조한 문서 목록 펼치기 (14)
- 해설 (4)
- 개념 (9)
- 판례 (1)
🚩 오류 신고·수정 제안
잘못된 내용이나 법 개정으로 바뀐 부분을 발견하셨나요? 알려주시면 검토해 반영합니다.
