기입등기란 새로운 등기원인으로 어떤 권리관계를 등기기록에 처음 적어 넣는 등기다. 보통 “등기”라고 하면 이 기입등기를 가리킨다. 소유권보존등기·소유권이전등기·근저당권설정등기가 모두 기입등기에 해당한다(등기의 종류).
쉽게 말하면 — 집을 사서 내 이름을 처음 올리거나, 대출받으면서 근저당을 새로 거는 것처럼 등기부에 없던 내용을 새로 적는 등기입니다. 우리가 흔히 “등기한다”고 할 때가 거의 다 이 기입등기입니다.
다른 등기와 어떻게 다른가?
기입등기는 새 권리관계를 처음 올린다는 점에서 기존 등기를 고치거나 지우는 등기와 구별된다. 등기는 그 내용에 따라 기입·변경·경정·말소·말소회복·멸실등기로 나뉘는데(등기의 종류), 기입등기는 그중 기본형이다. 이미 마친 등기의 불일치를 바로잡는 변경등기·경정등기, 효력을 잃은 등기를 지우는 말소등기, 부당하게 지워진 등기를 되살리는 말소회복등기와 달리, 기입등기는 등기부에 없던 사항을 새로 만든다.
변경·경정·말소는 이미 있는 등기를 손보는 것이고, 기입등기는 아예 없던 것을 새로 적는다는 점이 다릅니다.
요건은?
기입등기는 등기원인과 등기능력 있는 권리, 적법한 신청이 갖춰져야 한다.
첫째, 매매·증여·설정계약·상속처럼 권리변동을 일으키는 새로운 등기원인이 있어야 한다.
둘째, 등기할 수 있는 권리에 관한 것이어야 한다. 등기능력이 있는 권리는 소유권·지상권·지역권·전세권·저당권·권리질권·채권담보권·임차권이다(부동산등기법 제3조). 이렇게 마쳐진 등기는 형식적으로 존재하는 것만으로 적법한 등기원인에 따른 것으로 추정되고, 등기명의자가 등기부와 다른 원인을 주장했다가 인정되지 않아도 그 추정력이 깨지지 않는다(95다39526 판시 [1]).
셋째, 신청정보와 첨부정보를 갖춘 적법한 등기신청이어야 한다. 등기는 권리자와 의무자가 함께 신청하는 공동신청이 원칙이다(부동산등기법 제23조 제1항). 다만 기입등기라고 늘 공동신청인 것은 아니다. 소유권보존등기와 그 말소등기는 등기명의인으로 될 자 또는 등기명의인이 단독으로 신청하고(같은 조 제2항), 상속·법인의 합병 등 포괄승계에 따른 등기는 등기권리자가 단독으로 신청한다(같은 조 제3항).
아무 권리나 등기할 수 있는 것이 아니라 법이 정한 권리(소유권·전세권·저당권 등)만 됩니다. 그리고 보통은 권리를 얻는 사람과 잃는 사람이 함께 신청합니다.
효과는?
법률행위로 인한 부동산 물권변동은 등기해야 효력이 생기므로(민법 제186조), 매매를 원인으로 한 소유권이전등기나 저당권설정등기는 기입등기를 마쳐야 비로소 권리변동이 효력을 갖는다. 상속·공용징수·판결·경매 등은 등기 없이도 물권변동이 일어나고, 처분하려면 등기해야 한다(같은 법 제187조).
기입은 등기의 목적에 따른 분류이고 종국등기·예비등기는 효력에 따른 분류라, 두 분류는 서로 다르다. 기입등기는 그중 종국등기에 해당한다. 예비등기인 가등기는 본등기 순위보전의 효력만 있어, 본등기를 하면 순위가 가등기 시로 소급할 뿐 물권변동의 효력까지 소급하지는 않는다(81다1298).
새로운 권리에 관한 등기를 마쳤을 때 등기관은 등기필정보를 작성해 등기권리자에게 통지한다(부동산등기법 제50조 제1항 본문). 다만 등기권리자가 통지를 원하지 않는 경우, 국가 또는 지방자치단체가 등기권리자인 경우, 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 경우에는 통지하지 않는다(같은 항 단서).
집을 샀어도 기입등기(소유권이전등기)를 마쳐야 법적으로 내 소유가 됩니다. 등기를 마치면 권리자에게 등기필정보(예전의 등기권리증)를 줍니다.
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