환매권이란 매도인이 매매계약과 동시에 보류해 두는, 일정 기간 안에 목적물을 되살 수 있는 권리다(민법 제590조). 매도인이 받은 대금과 매수인이 부담한 매매비용을 돌려주고 목적물을 다시 찾아오는 권리로, 사실상 담보 기능을 한다.
쉽게 말하면 — 물건을 팔면서 “나중에 돈을 돌려주면 다시 사 가겠다”는 약속을 같이 해 두는 권리입니다. 돈이 급해 집을 팔되 일정 기간 안에 되찾을 길을 열어 두는 식으로, 빌린 돈을 갚으면 되찾는 담보처럼 쓰입니다.
환매권은 어떻게 성립하는가?
환매권은 매매계약과 동시에 환매특약을 해야 성립한다(민법 제590조). 매매가 끝난 뒤 따로 맺는 재매매 예약과 구별된다. 부동산이면 소유권이전등기와 동시에 환매특약등기를 해야 제3자에게 대항할 수 있다(민법 제592조). 환매특약등기에는 매수인이 지급한 대금과 매매비용을 기록하고, 약정이 있으면 환매기간을 기록한다(부동산등기법 제53조).
환매대금은 원칙적으로 매도인이 받은 대금과 매수인이 부담한 매매비용이다(민법 제590조). 다만 환매대금에 특별한 약정이 있으면 그 약정에 따른다(민법 제590조). 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 상계한 것으로 본다(민법 제590조).
물건을 파는 그 자리에서 환매 약속을 함께 해야 합니다. 부동산은 소유권 넘기는 등기와 동시에 환매 등기까지 해 두어야 나중에 제3자에게도 “되살 권리가 있다”고 주장할 수 있습니다.
환매기간은 얼마인가?
환매기간은 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못한다(민법 제591조). 이를 넘는 약정은 각각 5년·3년으로 단축된다(민법 제591조). 한번 정한 환매기간은 다시 연장하지 못한다(민법 제591조). 기간을 정하지 않으면 부동산 5년, 동산 3년이 적용된다(민법 제591조).
이 기간 제한은 강행규정이다. 환매를 빌미로 매도인을 장기간 불안정한 지위에 두는 것을 막기 위한 것이다.
되살 수 있는 기간은 부동산은 최대 5년입니다. 5년을 넘게 약정해도 5년으로 줄어들고, 한번 정한 기간은 늘릴 수 없습니다.
환매권은 어떻게 행사하는가?
매도인은 환매기간 안에 대금과 매매비용을 매수인에게 제공해야 환매권을 행사할 수 있다. 기간 안에 제공하지 않으면 환매할 권리를 잃는다(민법 제594조). 매수인이나 전득자가 목적물에 비용을 지출했으면 매도인은 점유자의 상환청구권 규정에 따라 이를 상환해야 한다(민법 제594조, 민법 제203조).
매도인의 채권자가 매도인을 대위해 환매하려는 경우, 매수인은 감정인의 평가액에서 매도인이 반환할 금액을 공제한 잔액으로 매도인의 채무를 변제하고 잉여액을 지급해 환매권을 소멸시킬 수 있다(민법 제593조). 공유지분을 환매 보류하고 매도한 뒤 분할·경매가 있으면, 매도인은 매수인이 받을 부분이나 대금에 환매권을 행사할 수 있다(민법 제595조).
실무 체크포인트
- 환매특약등기는 반드시 소유권이전등기와 동시에, 별개의 신청서로 신청한다(부동산등기법 제53조). 소유권이전등기만 먼저 수리되면 환매특약등기를 다시 신청할 수 없으니, 각하 우려가 있으면 함께 취하 후 다시 신청한다.
- 환매권자는 매도인에 한정된다. 제3자를 환매권리자로 하는 환매특약등기는 할 수 없다.
- 토지보상법 등 특별법상의 환매권은 민법상 환매와 달리 등기사항이 아니어서 환매특약등기를 할 수 없다. 민법상 환매와 혼동하지 않는다.
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