환매권이란 매도인이 매매계약과 동시에 보류해 두는, 일정 기간 안에 목적물을 되살 수 있는 권리다(민법 제590조). 매도인이 받은 대금과 매수인이 부담한 매매비용을 돌려주고 목적물을 다시 찾아오는 권리로, 사실상 담보 기능을 한다.
쉽게 말하면 — 물건을 팔면서 “나중에 돈을 돌려주면 다시 사 가겠다”는 약속을 같이 해 두는 권리입니다. 돈이 급해 집을 팔되 일정 기간 안에 되찾을 길을 열어 두는 식으로, 빌린 돈을 갚으면 되찾는 담보처럼 쓰입니다.
환매권은 어떻게 성립하는가?
환매권은 매매계약과 동시에 환매특약을 해야 성립한다(민법 제590조). 매매가 끝난 뒤 따로 맺는 재매매 예약과 구별된다. 부동산이면 소유권이전등기와 동시에 환매특약등기를 해야 제3자에게 대항할 수 있다(민법 제592조). 환매특약등기에는 매수인이 지급한 대금과 매매비용을 기록하고, 약정이 있으면 환매기간을 기록한다(부동산등기법 제53조).
환매대금은 원칙적으로 매도인이 받은 대금과 매수인이 부담한 매매비용이다(민법 제590조). 다만 환매대금에 특별한 약정이 있으면 그 약정에 따른다(민법 제590조). 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 상계한 것으로 본다(민법 제590조).
물건을 파는 그 자리에서 환매 약속을 함께 해야 합니다. 부동산은 소유권 넘기는 등기와 동시에 환매 등기까지 해 두어야 나중에 제3자에게도 “되살 권리가 있다”고 주장할 수 있습니다.
환매기간은 얼마인가?
환매기간은 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못한다(민법 제591조). 이를 넘는 약정은 각각 5년·3년으로 단축된다(민법 제591조). 한번 정한 환매기간은 다시 연장하지 못한다(민법 제591조). 기간을 정하지 않으면 부동산 5년, 동산 3년이 적용된다(민법 제591조).
이 기간 제한은 강행규정이다. 환매를 빌미로 매도인을 장기간 불안정한 지위에 두는 것을 막기 위한 것이다.
되살 수 있는 기간은 부동산은 최대 5년입니다. 5년을 넘게 약정해도 5년으로 줄어들고, 한번 정한 기간은 늘릴 수 없습니다.
환매권은 어떻게 행사하는가?
매도인은 환매기간 안에 대금과 매매비용을 매수인에게 제공해야 환매권을 행사할 수 있다. 기간 안에 제공하지 않으면 환매할 권리를 잃는다(민법 제594조). 매수인이나 전득자가 목적물에 비용을 지출했으면 매도인은 점유자의 상환청구권 규정에 따라 이를 상환해야 한다(민법 제594조, 같은 법 제203조).
매도인의 채권자가 매도인을 대위해 환매하려는 경우, 매수인은 법원이 선정한 감정인의 평가액에서 매도인이 반환할 금액을 공제한 잔액으로 매도인의 채무를 변제하고 잉여액을 지급해 환매권을 소멸시킬 수 있다(민법 제593조). 공유지분을 환매 보류하고 매도한 뒤 분할·경매가 있으면, 매도인은 매수인이 받은 또는 받을 부분이나 대금에 환매권을 행사할 수 있다. 다만 매도인에게 통지하지 않은 매수인은 그 분할이나 경매로 매도인에게 대항하지 못한다(같은 법 제595조).
매수인이나 전득자가 지출한 유익비에 대해서는 법원이 상당한 상환기간을 허여할 수 있다(민법 제594조 제2항 단서, 같은 법 제203조 제2항).
상환 범위는 회복자의 선택으로 정해진다. 유익비는 지출한 비용과 현존하는 증가액 중 회복자가 선택하는 바에 따르므로, 두 금액을 모두 산정해야 상환액을 정할 수 있다(2001다40381). 상환청구권의 이행기는 점유물을 반환할 때다. 점유자가 회복자로부터 반환을 청구받거나 회복자에게 점유물을 반환한 때에 비로소 청구권이 발생하고 행사할 수 있는 상태가 된다(2020다275744 판시 [1]). 민법 제203조는 점유자와 회복자 사이의 특별규정이어서, 적법한 점유 권원 없는 점유자는 소유자를 상대로 같은 법 제741조의 부당이득으로 비용 반환을 구할 수 없다(같은 판결 판시 [2]). 반대로 계약관계 등 적법한 권원으로 점유하면서 지출한 비용은 그 계약관계를 규율하는 법리에 따라 계약 상대방에게 청구할 것이고, 점유회복 당시의 소유자에게 제203조 제2항으로 구하지 못한다(2001다64752).
실무 체크포인트
- 환매특약등기는 반드시 소유권이전등기와 동시에 해야 제3자에게 대항할 수 있고(민법 제592조), 신청정보에는 부동산등기법 제53조의 등기사항을 제공한다(부동산등기규칙 제113조). 소유권이전등기만 먼저 수리되면 환매특약등기를 다시 신청할 수 없으니, 각하 우려가 있으면 함께 취하 후 다시 신청한다.
- 환매권자는 매도인에 한정된다. 제3자를 환매권리자로 하는 환매특약등기는 할 수 없다.
- 토지보상법상 환매권은 민법상 환매특약등기의 대상은 아니다. 다만 협의취득 또는 수용의 등기가 되면 그 특별법상 환매권으로 제3자에게 대항할 수 있다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조 제5항).
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