매수인의 소유권취득

매수인의 소유권취득이란 부동산 경매의 매수인이 매각대금을 다 낸 때 그 부동산의 소유권을 얻는 것을 말한다(민사집행법 제135조). 등기가 아니라 대금완납이 취득 시점이고, 전 소유자로부터 권리를 넘겨받는 승계취득이다.

언제 취득하나(대금완납 시점)

부동산 경매에서는 보통 소유권이 대상이지만, 민사집행법 제135조의 문언은 매수인이 대금을 다 낸 때 ‘매각의 목적인 권리’를 취득한다는 것이다. 매각허가결정이 확정돼도 대금을 다 내기 전에는 권리를 취득하지 않는다. 경매에 의한 권리취득은 법률 규정에 의한 물권변동이라 등기 없이도 대금완납으로 권리를 취득하지만, 등기를 하지 않으면 그 권리를 처분하지 못한다(민법 제187조). 매수인이 대금을 다 내면 매각 부동산 위의 저당권은 소멸하지만, 저당권자는 그 뒤 배당절차에서 저당권의 순위와 내용에 따라 매각대금에서 피담보채권을 우선변제받는다(2017다286577 판시 [1], 같은 법 제91조 제2항).

승계취득이지 원시취득이 아니다

경매로 인한 소유권취득은 전 소유자의 권리를 이어받는 승계취득이다. 따라서 처음부터 깨끗한 권리를 새로 얻는 원시취득과 다르다. 매각으로 소멸하지 않고 인수되는 권리(최선순위 저당권보다 앞선 전세권·지상권, 대항력 있는 임차권 등)는 매수인이 그대로 떠안는다. 어떤 권리가 소멸하고 인수되는지는 매각조건과 매각물건명세서로 확인한다.

말소된 등기의 효력도 매각조건으로 정해진다. 가압류등기가 원인 없이 말소된 뒤 소유권이 제3자에게 이전되고 그 제3취득자의 채권자 등이 신청한 경매가 진행되어 매각허가결정이 확정되고 매수인이 대금을 다 낸 때에는, 집행법원이 그 가압류의 부담을 매수인이 인수할 것을 특별매각조건으로 삼지 않은 이상 원인 없이 말소된 가압류의 효력은 소멸한다(2016다28897).

취득 후의 효과

대금완납 후 법원사무관등은 매각허가결정 등본을 붙여 매수인 앞으로의 소유권이전등기, 인수하지 않은 부담의 말소등기, 경매개시결정등기 말소등기를 등기관에게 촉탁한다(민사집행법 제144조). 매수인은 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 신청할 수 있고, 법원은 채무자·소유자 또는 점유자에게 부동산을 인도하도록 명할 수 있다. 다만 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 경우에는 인도명령을 할 수 없다(같은 법 제136조 제1항).

경매신청이나 압류가 있는 것을 알고 권리를 취득한 제3자는 그 압류에 대항하지 못한다(민사집행법 제92조 제1항). 알고 취득한 경우와, 부동산이 압류채권을 위하여 의무를 진 경우의 구별은 제3자와 압류의 효력에서 본다. 압류의 효력이 생긴 뒤에 경매목적물의 소유권을 취득한 제3취득자는 그 권리로 매수인에게 대항하지 못하고, 그 명의의 소유권이전등기는 매수인이 인수하지 않는 부담의 기입이어서 대금이 완납되면 직권으로 말소가 촉탁된다(2010다52140 판시 [2], 같은 법 제144조 제1항 제2호). 같은 이유로 강제경매로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 관습상 법정지상권의 동일인 요건은 매각대금 완납 시가 아니라 압류(선행 가압류가 본압류로 이행된 경우에는 그 가압류)의 효력이 발생한 때를 기준으로 판단한다(2010다52140).

실무 체크포인트

• 등기촉탁 비용은 매수인이 부담한다(민사집행법 제144조 제3항).
• 매각대금 지급 전까지 매수인과 담보권 취득 예정자가 공동으로 신청하면, 법원은 신청인이 지정한 등기신청 대리 자격자에게 촉탁서를 교부해 등기소에 제출하게 하는 방법으로 촉탁하여야 한다(민사집행법 제144조 제2항).
• 인수되는 권리가 있으면 매수가격 산정에 반영하고, 매각물건명세서·등기부를 교차확인한다.

관련

• 개념·해설
  매각대금 지급부동산 인도명령소유권이전등기강제경매제3자와 압류의 효력
• 판례
  2016다288972010다521402017다286577
• 법령
  민법 제187조민사집행법 제92조민사집행법 제135조민사집행법 제136조민사집행법 제144조