검인

검인이란 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때 계약서에 부동산 소재지 시장·군수·구청장의 확인을 받는 절차다(부동산등기 특별조치법 제3조). 검인받은 계약서가 소유권이전등기의 등기원인을 증명하는 첨부정보가 된다.

무엇을 검인받나?

검인 대상은 소유권이전을 내용으로 하는 계약서다(부동산등기 특별조치법 제3조). 계약서에 다음 사항을 적고, 그 계약서에 검인신청인을 표시하여 검인을 받는다(같은 조 제1항).

1. 당사자
2. 목적부동산
3. 계약연월일
4. 대금 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항
5. 부동산중개업자가 있을 때에는 부동산중개업자
6. 계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한

제5호·제6호는 중개업자가 없거나 조건·기한이 없는 계약에는 적을 것이 없다. 제4호는 대금이 없는 증여·교환에서는 평가액과 차액 정산 쪽 문언이 적용된다.

등기원인을 증명하는 서면이 집행력 있는 판결서 또는 판결과 같은 효력을 갖는 조서인 경우에는 그 판결서 등에 검인을 받는다(같은 조 제2항).

전매하려면 먼저 검인을 받아야 한다

소유권을 이전받기로 계약한 자가 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전 계약이나 계약당사자 지위 이전 계약을 체결하려면, 먼저 체결된 계약의 계약서에 제3조의 검인을 받아야 한다(부동산등기 특별조치법 제4조). 등기를 신청할 때가 아니라 전매 계약을 체결하려는 때에 앞선 계약서의 검인이 요구된다. 이를 위반하면 1년 이하의 징역이나 3천만원 이하의 벌금에 처한다(부동산등기 특별조치법 제9조 제1호).

검인은 어떤 심사인가?

검인은 계약 내용을 실질적으로 따지는 절차가 아니라 형식적 확인 절차다. 시장·군수·구청장 또는 그 권한을 위임받은 자가 검인을 한 때에는 계약서 사본 2통을 만들어 1통은 보관하고 1통은 부동산 소재지 관할 세무서장에게 보낸다(부동산등기 특별조치법 제3조 제3항). 거래 사실을 과세관청이 파악하게 하는 데 의미가 있다.

거래신고를 하면 검인은 어떻게 되나?

부동산거래신고를 하고 신고필증을 발급받으면 검인을 받은 것으로 본다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제6항). 즉 매수인은 신고필증을 받은 때 부동산등기 특별조치법 제3조 제1항의 검인을 받은 것으로 의제된다. 그래서 매매처럼 거래신고 대상인 거래는 별도로 검인을 받지 않고 신고필증으로 대신한다.

토지거래허가구역이라면 허가증도 같은 자리에 선다. 토지거래계약 허가증을 발급받은 경우에는 부동산등기 특별조치법 제3조의 검인을 받은 것으로 본다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제20조 제2항).

실무 체크포인트

• 매매를 원인으로 한 소유권이전등기는 거래신고 후 받은 신고필증으로 검인을 갈음하므로 별도 검인계약서를 받지 않는다. 거래신고 대상이 아닌 증여·교환 등은 검인계약서가 필요하다.
• 거래신고 시 실제 거래가격을 신고하므로, 그 거래가액이 등기기록에 함께 공시된다(거래가액등기). 검인만 받은 거래에는 거래가액등기가 적용되지 않는다.
• 거래 유형에 따라 거래신고필증을 첨부할지 검인계약서를 첨부할지를 신청 전에 확정해야 한다. 검인받은 계약서(또는 의제된 신고필증·허가증)는 소유권이전등기의 등기원인을 증명하는 첨부정보이므로, 빠지면 부동산등기법 제29조 제9호로 각하하여야 한다. 냈더라도 신청정보와 내용이 다르면 같은 조 제8호다.

관련

• 개념·해설
  소유권이전등기
• 법령
  부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조부동산 거래신고 등에 관한 법률 제20조부동산등기 특별조치법 제3조부동산등기 특별조치법 제4조부동산등기 특별조치법 제9조부동산등기법 제29조