검인이란 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때 계약서에 부동산 소재지 시장·군수·구청장의 확인을 받는 절차다(부동산등기 특별조치법 제3조). 검인받은 계약서가 소유권이전등기의 등기원인을 증명하는 첨부정보가 된다.
쉽게 말하면 — 부동산을 사고팔 때 그 계약서를 시청·군청·구청에 가져가 “이런 계약이 있었다”는 도장을 받는 것이 검인입니다. 이 도장을 받아야 등기소에 소유권이전등기를 신청할 수 있습니다.
무엇을 검인받나?
검인 대상은 소유권이전을 내용으로 하는 계약서다(부동산등기 특별조치법 제3조). 계약서에 ① 당사자 ② 목적부동산 ③ 계약연월일 ④ 대금 및 그 지급일자 등 ⑤ 부동산중개업자 ⑥ 계약의 조건·기한이 적혀 있어야 한다(같은 조 제1항). 등기원인을 증명하는 서면이 집행력 있는 판결서 또는 판결과 같은 효력을 갖는 조서인 경우에는 그 판결서 등에 검인을 받는다(같은 조 제2항).
매매뿐 아니라 증여·교환처럼 소유권을 넘기는 계약이면 다 대상입니다. 판결로 소유권을 넘겨받는 경우에는 판결문에 검인을 받습니다.
검인은 어떤 심사인가?
검인은 계약 내용을 실질적으로 따지는 절차가 아니라 형식적 확인 절차다. 시장·군수·구청장 또는 그 권한을 위임받은 자가 검인을 한 때에는 계약서 사본 2통을 만들어 1통은 보관하고 1통은 부동산 소재지 관할 세무서장에게 보낸다(부동산등기 특별조치법 제3조 제3항). 거래 사실을 과세관청이 파악하게 하는 데 의미가 있다.
거래신고를 하면 검인은 어떻게 되나?
부동산거래신고를 하고 신고필증을 발급받으면 검인을 받은 것으로 본다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제6항). 즉 매수인은 신고필증을 받은 때 부동산등기 특별조치법 제3조 제1항의 검인을 받은 것으로 의제된다. 그래서 매매처럼 거래신고 대상인 거래는 별도로 검인을 받지 않고 신고필증으로 대신한다.
요즘 매매는 거의 다 부동산거래신고를 하므로, 그 신고필증이 검인을 대신합니다. 따라서 매매에서 따로 검인을 받는 경우는 드뭅니다. 다만 증여·교환처럼 거래신고 대상이 아닌 계약은 여전히 검인이 필요합니다.
실무 체크포인트
- 매매를 원인으로 한 소유권이전등기는 거래신고 후 받은 신고필증으로 검인을 갈음하므로 별도 검인계약서를 받지 않는다. 거래신고 대상이 아닌 증여·교환 등은 검인계약서가 필요하다.
- 거래신고 시 실제 거래가격을 신고하므로, 그 거래가액이 등기기록에 함께 공시된다(거래가액등기). 검인만 받은 거래에는 거래가액등기가 적용되지 않는다.
- 거래 유형에 따라 거래신고필증을 첨부할지 검인계약서를 첨부할지를 신청 전에 확정해야 한다. 첨부정보가 빠지면 신청이 각하될 수 있다.
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