농지취득자격증명(농취증)이란 농지를 취득하려는 사람이 농지 소재지 시·구·읍·면장에게서 발급받아야 하는, 취득 자격을 확인하는 증명서다(농지법 제8조). 농지는 자기 농업경영에 이용할 사람만 소유할 수 있다는 경자유전 원칙(농지법 제6조)을 입구에서 거르기 위한 장치다.
쉽게 말하면 — 농지를 사려면 “내가 이 땅에서 농사지을 자격이 있다”는 증명서를 면사무소 등에서 미리 받아야 합니다. 아무나 투기 목적으로 농지를 사들이지 못하게 하려는 제도입니다.
농취증은 언제 필요한가?
농지를 취득하려는 자는 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받아야 한다(농지법 제8조). 법정 면제 사유가 없다면 매매·증여 등으로 농지의 소유권을 취득하는 경우도 해당한다. 이런 경우 농지의 소유권에 관한 등기를 신청할 때 농취증을 첨부해야 하므로(농지법 제8조 제6항, 부동산등기법 제29조 제9호), 농취증 없이는 등기를 마칠 수 없다. 등기소 창구에서 실제로 요구하거나 면제하는 세부 사유는 농지 소유권이전등기 사무처리에서 다룬다.
발급 주체는 농지 소재지를 관할하는 시장(구를 두지 않은 시의 시장, 도농복합시는 농지가 동 지역에 있는 경우만), 구청장, 읍장 또는 면장이다(농지법 제8조 제1항). 자치구 구청장 일반이 아니라 조문이 든 주체다. 발급받으려는 자는 원칙적으로 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서를 작성하고 필요한 서류를 첨부해 신청한다(농지법 제8조).
계획서를 꾸며 발급받으면 형사처벌 대상이다. 제6조의 농지 소유 제한이나 제7조의 농지 소유 상한을 위반해 농지를 소유할 목적으로 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 농취증을 발급받으면 5년 이하의 징역 또는 해당 토지의 개별공시지가에 따른 토지가액에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다(농지법 제57조). 벌금 상한이 정액이 아니라 토지가액이어서 토지가 비쌀수록 상한도 올라간다.
농지를 사면 거의 다 농취증이 필요합니다. 등기소에 소유권이전등기를 낼 때 농취증을 같이 내야 하므로, 이게 없으면 등기 자체가 안 됩니다. 농사 계획서를 써서 면사무소 등에 신청하면 됩니다.
농취증 없이 농지를 취득할 수 있는 경우는?
확정판결로 등기하는 경우도 별도로 다뤄진다. 구 농지개혁법상 「농지소재지 관서의 증명」에 관해서는, 확정판결이 농지에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 명한 이상 등기관이 다시 그 증명을 요구할 수 없다고 한 결정이 있다(67마1128 요지 가). 현행 농지법의 농지취득자격증명은 면제사유를 법이 따로 정하고 있으므로, 판결이라는 형식만으로 당연히 면제되는 것은 아니다.
상속, 담보농지 취득, 농지전용협의를 거친 농지 등 일정한 경우에는 농취증 없이 농지를 취득할 수 있다(농지법 제8조 제1항 단서 제1호는 면제 대상을 농지법 제6조 제2항 제1·4·6·8·10호 — 제10호는 바목 제외 — 로 한정한다). 상속으로 농지를 취득하는 경우가 대표적인 면제 사유다. 같은 항 단서 제2호의 농업법인 합병과 제3호의 공유 농지 분할(그 밖에 대통령령이 정하는 원인 포함)도 면제 대상이므로, 공유물분할을 원인으로 한 이전등기에 농취증을 요구하지 않는다. 반면 농지전용허가(제6조 제2항 제7호)는 농취증 면제 사유가 아니다. 농지전용허가를 받은 자는 농업경영계획서와 그 첨부서류 없이 발급신청을 할 수 있을 뿐(농지법 제8조 제2항 단서), 농취증 자체는 발급받아야 한다.
부모에게서 농지를 상속받는 경우처럼 일부는 농취증이 없어도 됩니다. 상속, 담보로 잡았던 농지를 가져오는 경우, 농지전용협의를 마친 땅 등이 그렇습니다. 다만 농지전용허가를 받았더라도 농취증은 따로 받아야 합니다(농업경영계획서와 그 첨부서류만 면제됩니다).
경매로 농지를 살 때는
집행법원이 경매대상 토지가 농지법 제2조 제1호의 농지에 해당한다고 보아 농지취득자격증명서 제출을 특별매각조건으로 정했는데 최고가매수신고인이 매각결정기일까지 이를 제출하지 않으면, 민사집행법 제121조 제2호의 매각불허가사유에 해당한다(2014마62 판시사항). 최고가매수신고인이 증명서 발급에 필요한 모든 요건을 갖추었는데도 행정청이 부당히 발급을 거부한 경우에도 마찬가지다(같은 판례).
발급 거부의 당부를 경매절차에서 다툴 수 없다는 뜻이다. 행정청의 거부가 부당하다면 그 처분을 별도로 다투어야 하고, 매각결정기일까지 증명서를 확보하지 못하면 매각은 불허된다(2014마62).
발급 기간은 얼마인가?
발급 기간은 원칙적으로 신청을 받은 날부터 7일이다(농지법 제8조). 다만 농업경영계획서를 작성하지 않아도 되는 경우는 4일, 농지위원회 심의 대상인 경우는 14일이다(농지법 제8조). 거래 일정을 잡을 때 이 기간을 고려해 농취증 발급을 미리 신청해 두는 것이 안전하다.
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