소유권보존등기

소유권보존등기는 아직 등기되지 않은 부동산에 처음으로 소유권을 공시하는 등기로, 건축물대장·토지대장에 등록된 소유자 등 부동산등기법 제65조에서 정한 자가 단독으로 신청한다.

쉽게 말하면 — 새로 지은 건물처럼 아직 등기부가 없는 부동산에 등기부를 처음 만들어 “이 부동산은 내 것”이라고 등록하는 절차입니다. 종전 소유자가 없으니 혼자 신청합니다.

누가 신청할 수 있는가

부동산등기법 제65조는 소유권보존등기 신청권자를 한정해 열거한다. 건축물대장·토지대장에 최초의 소유자로 등록된 자, 확정판결로 자신의 소유임이 확인된 자, 수용으로 소유권을 취득한 자가 그 신청권자다(부동산등기법 제65조). 그 밖의 자는 직접 보존등기를 신청할 수 없고, 대장상 소유자 명의로 보존등기를 마친 후 이전등기 절차를 거쳐야 한다.

시가표준액 1천만 원 이하의 건물에 관한 보존등기에는 신청인의 인감증명을 첨부할 필요가 없다. 미등기 부동산에 처분제한등기가 촉탁된 경우에는 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 실행한 다음 처분제한등기를 기입하며, 이때의 등록면허세는 별도 통지에 의한다(지방세법 제22조·지방세법 제33조).

아무나 보존등기를 할 수 있는 것이 아니라, 대장에 최초 소유자로 올라간 사람 등 법이 정한 사람만 신청할 수 있습니다. 그 밖의 사람은 대장상 소유자 앞으로 먼저 보존등기를 하고, 그다음 이전등기를 받아야 합니다.

소유권보존등기와 소유권이전등기는 무엇이 다른가

가장 큰 차이는 등기의무자의 존재 여부와 신청 구조다. 소유권보존등기는 등기기록에 처음으로 소유자를 기재하는 등기라 종전 소유자가 없고, 따라서 등기의무자도 없다. 그 결과 등기권리자가 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제2항). 반면 소유권이전등기는 기존 등기명의인을 등기의무자로 하는 공동신청이 원칙이며, 등기의무자의 등기필정보 제공이 요구된다.

구분	소유권보존등기	소유권이전등기
등기 시점	최초 등기	이미 등기된 부동산
등기의무자	없음	종전 등기명의인
신청 구조	단독신청	공동신청 원칙
등기필정보	발급되며 제출 불요	등기의무자가 제공
과세 항목	원시취득 시 취득세	취득세(2011년 등록세 통합)

취득세는 얼마인가

신축에 의한 원시취득의 경우 취득세 표준세율은 1,000분의 28(2.8%)이다(지방세법 제11조 제1항 제3호). 여기에 지방교육세(지방세법 제151조)와 농어촌특별세가 부가되어 통상 합산세율은 약 3.16% 수준이다. 취득세는 등기 신청 접수 전에 납부해 영수필확인서를 첨부정보로 내야 하며, 미납 시 신청은 각하된다(부동산등기법 제29조 제10호).

소유권보존등기에는 별도의 등록면허세가 부과되지 않는다. 2011년 1월 1일 시행 지방세법 전부개정으로 부동산 취득에 따른 등기는 등록세가 폐지되고 취득세에 통합되었기 때문이다. 따라서 보존등기 비용 산정 시 등록면허세를 별도 항목으로 잡지 않는다.

새로 지은 건물의 보존등기에는 취득세(2.8%, 부가세 포함 약 3.16%)만 붙고 등록면허세는 따로 없습니다. 2011년에 등록세가 취득세로 합쳐졌기 때문입니다.

어떤 서류가 필요한가

소유권보존등기는 원시취득 사실을 증명하는 공적 서류와 세금 납부 증빙이 핵심이다. 신청이 단독으로 이루어지므로 등기의무자 측 서류는 요구되지 않는다.

등기신청서
건축물대장등본(발급일부터 1개월 이내)
취득세 영수필확인서
국민주택채권 매입 영수증
등기신청수수료 영수증
주민등록표 초본(주소 확인용)

토지에 대한 보존등기는 건축물대장 대신 토지대장등본으로, 확정판결에 의한 보존등기는 판결정본·확정증명원으로, 수용에 의한 보존등기는 재결서·보상금 지급 증빙으로 각 원시취득 사실을 소명한다.

신청 절차는 건물 완공·대장 등록 → 취득세 신고·납부 → 국민주택채권 매입 → 건축물대장등본 발급(1개월 이내) → 등기소 단독신청 → 소유권보존등기 완료 순서로 진행된다.

분양 아파트는 보존등기를 어떻게 처리하는가

분양 아파트의 보존등기는 두 가지 실무 형태가 병존한다. 통상은 시행사가 사용승인 후 시행사 명의로 소유권보존등기를 마친 다음, 수분양자 앞으로 소유권이전등기를 진행한다. 이 경우 시행사는 원시취득자로서 보존등기 단계의 취득세를, 수분양자는 승계취득자로서 이전등기 단계의 취득세를 각 부담한다.

다른 형태로, 수분양자 앞으로 직접 소유권보존등기를 마치는 처리도 있다. 수분양자가 건축물대장상 최초 소유자로 등록되는 구조이거나, 시행사가 보존등기 없이 직접 수분양자 명의 보존등기에 협력하는 경우다. 어느 방식이든 등기 신청 전 취득세 납부와 건축물대장등본 첨부 요건은 같다.

새 아파트는 보통 건설사가 먼저 자기 명의로 보존등기를 하고, 그다음 분양받은 사람에게 이전등기를 합니다. 이 경우 취득세를 건설사와 분양자가 각 단계에서 따로 냅니다.

흔한 오해

보존등기에도 등록면허세가 붙는다 — 아니다. 부동산 취득에 따른 등기는 2011년 지방세법 개정으로 취득세에 통합되었고, 소유권보존등기에는 별도의 등록면허세가 없다.
분양 아파트는 수분양자가 직접 보존등기를 해야 한다 — 반드시 그렇지 않다. 통상 시행사가 보존등기 후 이전등기를 하거나, 수분양자 앞으로 직접 보존 처리를 한다.

실무 체크포인트

건축물대장등본은 발급 1개월 이내 것만 유효하다. 미리 떼어 두면 기간이 지나 다시 발급해야 한다. 등기 접수 직전에 발급한다.
보존등기는 등기필정보를 제출하지 않는다. 종전 명의인이 없으니 제출할 등기필정보가 없다. 대신 보존등기 완료 후 등기명의인에게 새 등기필정보가 통지되어 이후 처분 시 쓴다.
직권 보존등기 시 등록면허세는 별도 통지로 처리된다. 미등기 부동산에 처분제한등기(가압류 등)가 촉탁되면 등기관이 직권으로 보존등기를 한다. 이때의 등록면허세는 신청인 납부가 아니라 별도 통지에 의한다(지방세법 제22조·지방세법 제33조).