소유권보존등기는 아직 등기되지 않은 부동산에 처음으로 소유권을 공시하는 등기로, 건축물대장·토지대장에 등록된 소유자 등 부동산등기법 제65조에서 정한 자가 단독으로 신청한다.
쉽게 말하면 — 새로 지은 건물처럼 아직 등기부가 없는 부동산에 등기부를 처음 만들어 “이 부동산은 내 것”이라고 등록하는 절차입니다. 종전 소유자가 없으니 혼자 신청합니다.
누가 신청할 수 있는가
부동산등기법 제65조는 소유권보존등기 신청권자를 한정해 열거한다.
- 토지대장·임야대장·건축물대장에 최초의 소유자로 등록된 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인
- 확정판결로 자기의 소유권을 증명하는 자
- 수용으로 소유권을 취득한 자
- 특별자치도지사·시장·군수·구청장의 확인으로 자기의 소유권을 증명하는 자(건물에 한정)
대장상 소유권이전등록만 받은 사람은 원칙적으로 최초 소유자 명의의 보존등기 뒤 이전등기를 받는다. 다만 미등기 토지의 지적공부상 국가로부터 이전등록을 받은 경우에는 직접 보존등기를 신청할 수 있다(등기예규 제1483호 2. 가. (3)). 대장으로 소유자를 증명할 수 없을 때의 소송 요건은 국가를 상대로 한 소유권확인의 소에서 다룬다.
보존등기는 등기의무자가 없는 단독신청이므로 신청인의 인감증명은 원칙적으로 첨부하지 않는다(부동산등기규칙 제60조). 미등기 부동산에 대하여 법원의 촉탁으로 소유권의 처분제한등기를 할 때에는 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 실행한 다음 처분제한등기를 기입한다(부동산등기법 제66조 제1항). 이때에는 신청인이 세금을 내고 신청하는 것이 아니다. 등기관이 납세지를 관할하는 지방자치단체의 장에게 취득세 미납 통지 또는 등록면허세 미납 통지를 한다(등기예규 제1875호 6. 가.).
미등기건물에 대한 강제경매를 원인으로 직권 보존등기를 할 때에는 그 건물이 완공되어 있어야 한다. 강제경매 신청에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 지번·구조·면적을 증명할 서류와 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 붙여야 하는데(민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서), 하급심은 여기의 미등기건물을 건축허가나 건축신고를 마친 뒤 사용승인을 받지 못한 건물 중 완공된 건물로 보았다. 미완성 건물은 독립한 건물로 볼 수 있는 정도여도 대상에서 제외되므로, 그 건물에 대한 소유권보존등기와 경매개시결정등기 촉탁은 사건이 등기할 것이 아닌 경우에 해당해 각하된다(2005비단7 의정부지법 고양지원, 항고심 2005라195 의정부지법). 그 결정이 든 근거는 구 부동산등기법 제55조 제2호이고 현행 부동산등기법 제29조 제2호에 해당한다.
대장에 최초 소유자로 올라간 사람이나 자기 소유임을 증명하는 확정판결을 받은 사람 등 법이 정한 사람이 신청할 수 있습니다. 단순히 대장에 나중 소유자로 적혔다는 이유만으로는 부족하고, 직접 신청할 근거가 있는지 확인해야 합니다.
소유권보존등기와 소유권이전등기는 무엇이 다른가
가장 큰 차이는 등기의무자의 존재 여부와 신청 구조다. 소유권보존등기는 등기기록에 처음으로 소유자를 기재하는 등기라 종전 소유자가 없고, 따라서 등기의무자도 없다. 그 결과 등기권리자가 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제2항). 반면 소유권이전등기는 기존 등기명의인을 등기의무자로 하는 공동신청이 원칙이며, 등기의무자의 등기필정보 제공이 요구된다.
| 구분 | 소유권보존등기 | 소유권이전등기 |
|---|---|---|
| 등기 시점 | 최초 등기 | 이미 등기된 부동산 |
| 등기의무자 | 없음 | 종전 등기명의인 |
| 신청 구조 | 단독신청 | 공동신청 원칙 |
| 등기필정보 | 발급되며 제출 필요 없음 | 등기의무자가 제공 |
| 과세 항목 | 원시취득 시 취득세 | 취득세 |
취득세는 얼마인가
신축에 의한 원시취득의 경우 취득세 표준세율은 1,000분의 28(2.8%)이다(지방세법 제11조 제1항 제3호). 여기에 지방교육세((2.8% − 2%) × 20% = 0.16%, 같은 법 제151조 제1항 제1호)와 농어촌특별세(과세표준의 0.2%, 농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호. 국민주택 규모 이하 주택은 같은 법 제4조 제11호에 따라 비과세다)가 부가되어 통상 합산세율은 약 3.16% 수준이다. 취득세는 등기 신청 접수 전에 납부해 영수필확인서를 첨부정보로 내야 하며, 미납 시 신청은 각하된다(부동산등기법 제29조 제10호).
취득세를 내는 보존등기에는 등록면허세를 따로 내지 않는다. 등록면허세의 과세대상인 등록에서 취득을 원인으로 이루어지는 등기는 제외되기 때문이다(지방세법 제23조 제1호 단서). 다만 같은 단서는 취득세 부과제척기간이 경과한 물건의 등기와 같은 법 제17조에 해당하는 물건의 등기를 등록에 다시 포함시킨다(같은 호 다목·라목). 이런 보존등기에는 등록면허세가 붙고, 소유권의 보존 등기 세율은 부동산 가액의 1천분의 8이다(같은 법 제28조 제1항 제1호 가목). 그러니 보존등기라는 이유만으로 등록면허세가 없다고 볼 것은 아니고, 그 등기가 취득세를 내는 등기인지부터 확인한다.
새로 지은 건물의 보존등기에는 취득세(2.8%, 부가세 포함 약 3.16%)를 냅니다(지방세법 제11조 제1항 제3호). 취득세를 내는 등기라서 등록면허세는 따로 내지 않습니다. 취득세 부과제척기간이 지난 물건처럼 법이 등록면허세 대상으로 다시 넣은 보존등기라면 부동산 가액의 1천분의 8인 등록면허세가 붙습니다(같은 법 제28조 제1항 제1호 가목).
어떤 서류가 필요한가
소유권보존등기는 원시취득 사실을 증명하는 공적 서류와 세금 납부 증빙이 핵심이다. 신청이 단독으로 이루어지므로 등기의무자 측 서류는 요구되지 않는다.
- 등기신청서
- 건축물대장등본(발행일부터 3개월 이내, 부동산등기규칙 제62조)
- 취득세 영수필확인서
- 등기신청수수료 영수증
- 주민등록표 초본(주소 확인용)
토지에 대한 보존등기는 건축물대장 대신 토지대장등본으로, 확정판결에 의한 보존등기는 판결정본·확정증명원으로, 수용에 의한 보존등기는 재결서·보상금 지급 증빙으로 각 원시취득 사실을 소명한다.
대장이나 판결처럼 소유권을 증명하는 공적 서류가 아니면 이 요건을 채우지 못한다. 구 부동산등기법 제131조 제2호(1984년 7월 1일 시행본)는 미등기건물의 보존등기를 신청할 수 있는 자로 「판결 또는 기타 시, 구, 읍 면의 장의 서면에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자」를 들었다. 그 법 아래의 결정이지만, 사업계획변경승인서·건축허가대장·질의회시·감정도면 등은 같은 호가 정한 서면이라 할 수 없다고 한 판례가 있다(84마81).
신청 절차는 건물 완공·대장 등록 → 취득세 신고·납부 → 건축물대장등본 발급(발행일부터 3개월 이내, 부동산등기규칙 제62조) → 등기소 단독신청 → 소유권보존등기 완료 순서로 진행된다.
건축물의 소유권보존등기는 국민주택채권 매입 대상이 아니다(주택도시기금법 시행령 별표 제15호 가목 (가)). 매입이 필요한 보존등기는 토지다.
분양 아파트는 보존등기를 어떻게 처리하는가
분양 아파트의 보존등기는 두 가지 실무 형태가 병존한다. 통상은 시행사가 사용승인 후 시행사 명의로 소유권보존등기를 마친 다음, 수분양자 앞으로 소유권이전등기를 진행한다. 이 경우 시행사는 원시취득자로서 보존등기 단계의 취득세를, 수분양자는 승계취득자로서 이전등기 단계의 취득세를 각 부담한다.
다른 형태로, 수분양자 앞으로 직접 소유권보존등기를 마치는 처리도 있다. 수분양자가 건축물대장상 최초 소유자로 등록되는 구조이거나, 시행사가 보존등기 없이 직접 수분양자 명의 보존등기에 협력하는 경우다. 어느 방식이든 등기 신청 전 취득세 납부와 건축물대장등본 첨부 요건은 같다.
새 아파트는 보통 건설사가 먼저 자기 명의로 보존등기를 하고, 그다음 분양받은 사람에게 이전등기를 합니다. 이 경우 취득세를 건설사와 분양자가 각 단계에서 따로 냅니다.
흔한 오해
- 보존등기에는 등록면허세가 아예 없다: 그렇지 않다. 취득세를 내는 보존등기에서 등록면허세를 따로 내지 않을 뿐이다(지방세법 제23조 제1호 단서). 소유권의 보존 등기도 등록면허세 세율이 부동산 가액의 1천분의 8로 정해져 있다(같은 법 제28조 제1항 제1호 가목).
- 분양 아파트는 수분양자가 직접 보존등기를 해야 한다: 반드시 그렇지 않다. 통상 시행사가 보존등기 후 이전등기를 하거나, 수분양자 앞으로 직접 보존 처리를 한다.
실무 체크포인트
- 건축물대장등본은 발행일부터 3개월 이내 것이어야 한다. 인감증명·주민등록표등본·가족관계등록사항별증명서도 같은 기간이다(부동산등기규칙 제62조). 미리 떼어 두면 기간이 지나 다시 발급해야 한다.
- 보존등기는 등기필정보를 제출하지 않는다. 종전 명의인이 없으니 제출할 등기필정보가 없다. 대신 보존등기 완료 후 등기명의인에게 새 등기필정보가 통지되어 이후 처분 시 쓴다.
- 건축물 보존에는 국민주택채권을 매입하지 않는다. 매입 대상인 소유권 보존에서 건축물의 소유권 보존은 제외되므로(주택도시기금법 시행령 별표 제15호 가목 (가)), 신축 건물 보존 서류에 채권 매입 영수증을 넣지 않는다. 토지 보존은 매입 대상이다.
- 직권 보존등기 시 세금은 미납 통지로 처리된다. 미등기 부동산에 법원의 촉탁으로 처분제한등기(가압류 등)를 할 때 등기관이 직권으로 보존등기를 한다(부동산등기법 제66조 제1항). 관공서의 체납처분 압류 촉탁은 이 조가 아니다. 이때 등기관은 납세지를 관할하는 지방자치단체의 장에게 취득세 미납 통지 또는 등록면허세 미납 통지를 한다(등기예규 제1875호 6. 가.).
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- 판례
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