구분소유적 공유

구분소유적 공유란 1필지 토지나 1동 건물의 위치·면적을 특정해 2인 이상이 구분소유하기로 약정하고, 등기는 편의상 공유지분으로 해 둔 법률관계다(부동산실명법 제2조 제1호 나목). 등기부에는 공유로 보이지만 실제로는 각자가 특정 부분을 단독으로 쓰는 형태다. 상호명의신탁과 같은 구조라 동의어로 쓴다.

일반 공유와 무엇이 다른가

일반 공유는 토지 전체에 지분 비율로 권리가 미치고 위치가 특정되지 않는다(민법 제262조, 민법 제263조). 구분소유적 공유는 위치·면적이 특정된다는 점이 다르다. 각자는 자기 특정 부분의 실질적 단독소유자이고, 나머지 부분에 대해서는 서로 명의신탁 관계에 있다. 대외적으로는 공유로 보이지만, 대내적으로는 각자가 자기 부분만 배타적으로 사용·수익한다.

판례는 수인이 1필지의 각 특정 부분을 취득하고 편의상 전체에 공유지분 등기를 한 경우, 다른 공유자 소유 부분에 관한 등기는 상호명의신탁에 의한 유효한 등기이고, 적어도 외부관계에서는 1필지 전체에 적법한 공유관계가 성립한다고 본다(대법원 1979. 6. 26. 선고 79다741 판결).

성립 요건과 효과는 무엇인가

성립하려면 부동산의 위치·면적을 특정한 구분소유 약정이 있어야 하고, 등기는 공유지분으로 기재되며, 각자가 자기 특정 부분을 배타적으로 사용·수익해야 한다(부동산실명법 제2조 제1호 나목). 단순 공유자들이 공유물분할을 합의하고 그때부터 각자 특정 부분을 점유한 경우에도 상호명의신탁관계로 전환된다고 본다(대법원 1997. 3. 28. 선고 96다56139 판결).

효과로 대외관계에서는 공유관계가 성립해 공유자로서 소유권을 행사할 수 있다. 부동산실명법은 이 유형을 명의신탁약정에서 제외해 유효한 것으로 인정한다(부동산실명법 제2조 제1호 나목). 따라서 무효·과징금 문제가 생기지 않는다.

어떻게 해소하는가

구분소유적 공유에서는 공유자임을 전제로 한 공유물분할청구를 할 수 없다(대법원 1992. 12. 8. 선고 91다44216 판결). 위치가 이미 특정되어 있으니 분할할 공유관계가 아니기 때문이다. 해소는 상호명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기로 한다(민법 제268조의 공유물분할과 구별된다). 절차는 먼저 분필등기(토지)나 구분등기(집합건물)로 특정 부분을 별개 부동산으로 분리한 뒤, 상호명의신탁해지를 원인으로 다른 공유자 지분을 해당 구분소유자에게 이전한다.

등기원인이 공유물분할인지 상호명의신탁해지인지에 따라 신청권자와 국민주택채권 매입 의무가 달라진다. 공유물분할 판결은 형성판결이라 원·피고 누구나 단독신청할 수 있지만, 상호명의신탁해지는 일반 이행판결이라 승소한 권리자·의무자만 단독신청할 수 있다.

실무 체크포인트

• 단순 공유와 구분소유적 공유는 등기부상 동일하므로 사실관계로 구별한다. 토지 도면·점유 현황·당사자 약정으로 위치 특정 여부를 확인해야 한다.
• 해소 시 등기원인을 잘못 고르면 채권 매입 문제가 생긴다. 위치 특정 약정이 있으면 상호명의신탁해지, 없으면 공유물분할이다. 공유물분할로 잘못 신청하면 국민주택채권 매입 면제가 부당이득이 될 수 있다.
• 1물1권주의상 분필·구분등기를 먼저 한다. 특정 부분을 별개 부동산으로 분리하지 않으면 단독 명의 등기를 할 수 없다.

관련

• 개념·해설
  명의신탁공유공유물분할소유권이전등기
• 법령
  부동산실명법 제2조민법 제262조민법 제263조민법 제268조
• 판례·선례
  79다74191다4421696다56139