처분금지가처분이란 부동산에 관한 권리의 이전·말소·설정등기청구권을 보전하려고, 채무자가 그 부동산을 양도하거나 담보로 잡지 못하도록 금지하는 가처분이다(민사집행법 제300조, 민사집행법 제305조). 다툼의 대상에 관한 가처분의 대표적 유형으로, 본안소송에서 이길 때까지 부동산의 현상을 묶어두는 보전처분이다.
쉽게 말하면 — 소송으로 부동산을 되찾거나 등기를 넘겨받으려는데, 그사이 상대가 그 부동산을 남에게 팔거나 담보로 잡아버리면 이겨도 소용이 없습니다. 그래서 소송 전에 법원에 신청해 “이 부동산을 처분하지 못하게” 등기부에 묶어두는 것이 처분금지가처분입니다.
어떤 경우에 하는가?
처분금지가처분은 부동산의 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 실행이 매우 곤란할 염려가 있을 때 한다(민사집행법 제300조). 예를 들어 소유권이전등기 말소청구·진정명의회복 청구·소유권이전등기 청구 등을 본안으로 두고, 그 부동산이 제3자에게 넘어가는 것을 막으려 할 때 쓴다.
소유권을 되찾는 소송, 잘못된 등기를 지우는 소송 등을 준비할 때, 상대가 부동산을 빼돌리는 것을 막으려고 미리 신청합니다.
어떻게 효력이 생기는가?
법원이 부동산의 양도나 저당을 금지하면 그 사실을 등기부에 기입하게 한다(민사집행법 제305조). 가처분등기가 되면 그 후 채무자가 한 처분은 가처분채권자에게 대항할 수 없다(상대적 효력). 즉 가처분 후의 처분이 무효가 되는 것은 아니고, 가처분채권자가 본안에서 이겨 권리를 실현하는 범위에서만 효력을 잃는다.
가처분등기 뒤에 상대가 부동산을 팔아도 그 매매 자체가 무효가 되지는 않습니다. 다만 가처분을 건 사람이 소송에서 이기면, 그 매수인은 가처분 건 사람에게 권리를 주장하지 못합니다.
본안 승소 후에는 어떻게 되는가?
처분금지가처분등기를 한 가처분채권자가 본안에서 이겨 권리의 이전·말소·설정등기를 신청하면, 가처분등기 이후 자신의 권리를 침해하는 등기의 말소를 단독으로 신청할 수 있다(부동산등기법 제94조). 등기관은 그 말소를 하면서 가처분등기 자체도 직권으로 말소한다(부동산등기법 제94조).
소송에서 이기면, 가처분 뒤에 끼어든 다른 사람 명의의 등기를 혼자서 지워달라고 신청할 수 있습니다. 그러면 가처분등기도 함께 정리됩니다.
가등기와 어떻게 다른가?
처분금지가처분은 법원의 재판으로 부동산을 묶는 보전처분이고, 가등기는 청구권 보전을 위해 당사자가 하는 예비등기다. 둘 다 순위 보전 기능을 하지만, 가처분은 본안 승소를 전제로 후순위 침해등기를 말소하는 데 비해, 가등기는 본등기 시 그 순위가 가등기로 소급한다(부동산등기법 제91조). 권리 보전 목적이 같아 실무에서 함께 검토하는 경우가 많다.
가처분은 법원이 강제로 묶는 것이고, 가등기는 당사자가 미리 순위를 잡아두는 것입니다. 둘 다 내 권리를 지키는 장치라는 점은 같습니다.
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