판결에 의한 소유권이전등기

판결에 의한 소유권이전등기는 등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 확정판결에 따라 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청하는 등기다(부동산등기법 제23조 제4항). 공동신청 원칙(같은 조 제1항)의 예외로, 판결이 패소한 상대방의 등기신청 의사표시를 대신한다. 다만 행정관청의 허가, 세금 신고·납부, 주소·동일성 증명, 상속·승계관계 증명 같은 다른 등기 요건까지 대신하는 것은 아니다. 판결로 하는 등기 일반은 판결에 의한 등기에서, 실무 기준은 등기예규 제1786호가 정한다.

쉽게 말하면 — 상대방이 소유권이전등기에 협조하지 않을 때 “등기절차를 이행하라”는 판결(이행판결)을 받으면, 그 판결로 나 혼자 등기를 신청할 수 있습니다. 상대방의 도장·서류가 없어도 확정판결이 상대방의 신청 의사를 대신합니다. 다만 세금 납부나 행정관청 허가 같은 다른 준비물까지 면제되는 것은 아닙니다.

어떤 판결이라야 하나

소유권이전등기절차의 이행을 명하는 이행판결이 확정돼야 한다. 판결 주문에 등기절차를 이행하라는 등기의무자의 등기신청 의사를 진술하는 내용이 반드시 포함돼 있어야 하고(2021다276225), 당사자·목적 부동산·등기의 종류와 이전할 지분이 등기기록과 맞게 특정돼야 한다. 확정되지 않은 가집행선고부 판결로는 신청할 수 없다(등기예규 제1786호).

단순한 소유권확인판결만으로는 다른 사람 명의에서 내 명의로 하는 소유권이전등기를 단독신청할 수 없다. 형성판결도 원칙적으로는 근거가 되지 않지만, 공유물분할판결은 예외적으로 소송 당사자가 원고·피고를 가리지 않고 단독신청할 수 있다(부동산등기법 제23조 제4항 후단). 이때 등기원인은 “공유물분할”, 원인일자는 “판결확정일”이다(등기예규 제1786호).

아무 판결이나 되는 것은 아닙니다. 판결문 주문에 “등기절차를 이행하라”는 명령이 있어야 하고, “누구 소유임을 확인한다”는 판결만으로는 이 방법을 쓸 수 없습니다.

승소한 등기의무자란 무엇인가

단독신청권자는 승소한 등기권리자만이 아니다. 등기의무자도 등기절차의 인수를 명하는 판결을 받아 승소하면 단독으로 신청할 수 있다(부동산등기법 제23조 제4항). 매도인이 등기를 넘기려는데 매수인이 등기를 인수하지 않을 때, 매수인을 상대로 인수판결을 받아 매수인 앞으로의 이전등기를 매도인이 단독신청하는 국면이다 — 자기 명의를 등기기록에서 빼는 등기다. 이때는 자기(등기의무자)의 등기필정보를 제공한다(부동산등기법 제50조 제2항 후문).

반대로 패소한 등기의무자는 그 판결로 직접 신청하거나 승소한 등기권리자를 대위해 신청할 수 없다(등기예규 제1786호).

판 사람이 등기를 넘기고 싶은데 산 사람이 세금 등을 이유로 등기를 안 가져가는 경우도 있습니다. 이때는 판 사람이 “등기를 인수하라”는 판결을 받아 혼자 신청할 수 있습니다.

집행문이 필요한가

원칙적으로 집행문은 필요 없다. 의사의 진술을 명한 판결이 확정되면 그 판결로 상대방이 의사를 진술한 것으로 보기 때문이다(민사집행법 제263조 제1항). 그래서 확정증명만 붙이면 되고, 송달증명서도 필요 없다(등기예규 제1786호).

예외는 주문이 선이행·상환이행·조건부 형태여서 반대의무의 이행이 의사 진술의 효력 요건인 판결이다. 이때는 그 이행을 증명해 집행문을 받아야 효력이 생긴다(민사집행법 제263조 제2항). 다만 대금지급의무와 등기절차 이행의무가 주문에서 각각 독립적으로 명령돼 있으면 대금지급 명령이 있다는 이유만으로 집행문이 필요한 것은 아니다.

판결이 확정되기만 하면 원칙적으로 그 판결문으로 바로 등기를 신청합니다. 다만 “대금을 지급받음과 동시에 등기절차를 이행하라”처럼 조건이 걸린 판결이면, 그 조건을 이행했다는 집행문을 따로 받아야 합니다.

등기원인과 원인일자는 무엇으로 하나

등기원인과 원인일자는 판결 주문에 명시된 등기원인과 연월일에 따른다. 주문에 “○년 ○월 ○일 매매”라고 특정돼 있으면 그대로 적는다.

주문에 등기원인과 연월일이 명시되지 않았으면 등기원인을 “확정판결”로, 원인일자를 “판결선고일”로 기재한다(등기예규 제1786호). 판결 이유에서 매매일 등을 찾아 보충하는 것은 원칙적인 처리방법이 아니다. 등기관도 원칙적으로 주문을 기준으로 심사하고, 가등기에 기한 본등기인지 가리거나 명의신탁이 실명법상 허용 유형인지 판단할 때처럼 예외적인 경우에만 판결 이유를 고려한다(같은 예규).

진정명의회복을 원인으로 한 판결이면 등기원인을 “진정명의회복”으로 하고 원인일자는 적지 않는다. 진정명의회복 이전등기는 과거 자기 명의의 소유권 등기가 있었거나 법률에 의해 소유권을 취득한 사람이 현재의 등기명의인을 상대로 청구하는 것이다(99다37894) — 실무는 진정명의회복 소유권이전등기에서 다룬다.

등기부에 적히는 “왜·언제 넘어왔는가”는 판결문 주문에 쓰인 대로 옮깁니다. 주문에 그 내용이 없으면 “확정판결”과 판결선고일로 적습니다.

무엇을 첨부하나

판결정본과 확정증명서(부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호, 등기예규 제1786호). 송달증명서는 필요 없다. 상환이행·조건부 판결이면 집행문도 받는다(민사집행법 제263조 제2항).
등기권리자의 주소·주민등록번호를 증명하는 정보와 등기의무자의 주소를 증명하는 정보(부동산등기규칙 제46조 제1항 제6호 단서 — 소유권이전등기는 등기의무자 주소 정보도 낸다). 판결의 피고 주소가 등기기록상 주소와 달라 주민등록 서류로 동일인임을 증명할 수 없으면 보증서면 등 추가 자료로 동일성을 증명해야 하고, 그 대신 등기부상 주소로 피고를 표시한 판결을 받으려고 같은 소를 다시 내는 것은 부적법하다(2015다73753).
등기원인을 증명하는 정보가 집행력 있는 판결이면 사인(私人)의 허가·동의·승낙 정보는 따로 낼 필요가 없다(부동산등기규칙 제46조 제3항). 그러나 소유권이전등기의 등기원인에 행정관청의 허가·동의·승낙이 요구되는 때에는 그 증명 서면을 내야 한다(같은 항 단서, 부동산등기 특별조치법 제5조 제1항) — 농지취득자격증명·토지거래허가가 대표적이다.
매매·증여 등 계약을 원인으로 한 판결이면 판결서에 검인을 받아 제출한다(부동산등기 특별조치법 제3조, 검인).
토지대장 등 부동산 표시를 증명하는 정보(부동산등기규칙 제46조 제1항 제7호)와 취득 원인에 따른 세금 납부 정보, 국민주택채권 매입 정보, 등기신청수수료를 준비한다. 일반 첨부는 첨부정보에서 다룬다.

세금은 어떻게 되나

매매·증여 같은 취득을 원인으로 한 소유권이전등기는 취득세를 신고·납부한다. 취득을 원인으로 하는 등기는 등록면허세의 과세대상에서 제외되므로(지방세법 제23조 제1호 단서) 취득세와 등록면허세를 함께 내는 것이 아니다 — 등기 원인이 무효로 밝혀져도 등록면허세가 대신 부과되지 않는다(2017두35684). 어느 세목이 붙는지는 판결 주문의 형식이 아니라 매매·공유물분할·진정명의회복 같은 실체적 원인에 따라 정해진다 — 원인별 세금은 취득세 원인별 총정리에서 다룬다.

실무 체크포인트

주문이 이행(또는 인수) 명령인지 먼저 본다. 주문에 등기신청 의사를 진술하는 내용이 있어야 하고(2021다276225), 당사자·부동산 표시·지분이 등기기록과 일치해야 한다.
판결 확정 후 10년이 지나도 신청할 수 있다. 등기절차 이행을 명하는 확정판결은 확정 시기와 관계없이 등기신청의 근거가 된다(등기예규 제1786호). 판결로 확정된 채권의 소멸시효 10년과 혼동하지 않는다.
변론종결 뒤 제3자 명의 등기가 생겼는지 확인한다. 등기의무자 명의를 기초로 제3자 명의의 새로운 등기가 마쳐졌으면, 그 제3자가 변론종결 후 승계인인지(민사소송법 제218조 제1항)에 따라 승계집행문이나 별도 조치가 필요할 수 있다(등기예규 제1786호).
승소한 등기권리자가 사망했으면 상속인이 바로 신청한다. 변론종결 후 사망한 경우 상속인은 상속을 증명하는 서면을 붙여 상속등기를 거치지 않고 직접 자기 명의로 신청할 수 있다(등기예규 제1786호). 상속인을 상대로 이전등기를 구하는 국면은 상속인을상대로한소유권이전소송에서 다룬다.
명의신탁 국면은 허용 유형인지부터 따진다. 부동산실명법상 명의신탁약정은 원칙적으로 무효라 명의신탁 해지를 원인으로 한 이전등기청구가 당연히 되지 않고(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조, 98다1027), 종중·배우자 등 허용 유형인지 별도로 검토한다(명의신탁).

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