판결에 의한 소유권이전등기

판결에 의한 소유권이전등기는 등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 확정판결에 따라 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청하는 등기다(부동산등기법 제23조 제4항). 공동신청 원칙(같은 조 제1항)의 예외로, 판결이 패소한 상대방의 등기신청 의사표시를 대신한다. 다만 행정관청의 허가, 세금 신고·납부, 주소·동일성 증명, 상속·승계관계 증명 같은 다른 등기 요건까지 대신하는 것은 아니다. 판결로 하는 등기 일반은 판결에 의한 등기에서, 실무 기준은 등기예규 제1786호가 정한다.

어떤 판결이라야 하나

소유권이전등기절차의 이행을 명하는 이행판결이 확정돼야 한다. 판결 주문에 등기절차를 이행하라는 등기의무자의 등기신청 의사를 진술하는 내용이 반드시 포함돼 있어야 한다(2021다276225). 판결에는 등기권리자와 등기의무자가 나타나고 등기의 종류 등 신청서에 적을 사항이 명시돼야 한다(등기예규 제1786호 2.가.2)). 확정되지 않은 가집행선고부 판결로 신청하면 등기관이 각하한다(같은 예규 2.나). 이 판결은 판결 자체로 소유권을 옮기는 민법 제187조의 판결이 아니므로, 판결에 따른 등기를 마쳐야 소유권이 넘어온다(96다50025).

단순한 소유권확인판결만으로는 다른 사람 명의에서 내 명의로 하는 소유권이전등기를 단독신청할 수 없다. 형성판결도 원칙적으로는 근거가 되지 않지만, 공유물분할판결은 예외적으로 소송 당사자가 원고·피고를 가리지 않고 단독신청할 수 있다(부동산등기법 제23조 제4항 후단). 이때 등기원인은 “공유물분할”, 원인일자는 “판결확정일”이다(등기예규 제1786호).

승소한 등기의무자란 무엇인가

승소한 등기의무자는 상대방에게 등기절차의 인수를 명하는 판결을 받은 등기의무자로, 그 판결로 단독 신청할 수 있다(부동산등기법 제23조 제4항). 매도인이 등기를 넘기려는데 매수인이 등기를 인수하지 않을 때, 매수인을 상대로 인수판결을 받아 매수인 앞으로의 이전등기를 매도인이 단독신청하는 경우다. 인수를 소로 구하려면 자기 명의로 있어서는 안 될 등기가 자기 명의로 남아 사회생활상 또는 법상 불이익을 입을 우려가 있어야 한다(2021다213019).

반대로 패소한 등기의무자는 그 판결로 직접 신청하거나 승소한 등기권리자를 대위해 신청할 수 없다(등기예규 제1786호).

집행문이 필요한가

원칙적으로 집행문은 필요 없다. 의사의 진술을 명한 판결이 확정되면 그 판결로 상대방이 의사를 진술한 것으로 보기 때문이다(민사집행법 제263조 제1항). 그래서 판결정본과 확정증명서를 내면 되고, 송달증명서도 필요 없다(등기예규 제1786호 5.가·나).

예외는 주문이 선이행·상환이행·조건부 형태여서 반대의무의 이행이 의사 진술의 효력 요건인 판결이다. 이때는 그 이행을 증명해 집행문을 받아야 효력이 생긴다(민사집행법 제263조 제2항). 다만 등기절차의 이행과 반대급부의 이행이 주문에 각각 독립적으로 적혀 있으면 집행문을 붙이지 않는다(같은 예규 5.나.2) 단서).

등기원인과 원인일자는 무엇으로 하나

등기원인과 원인일자는 판결 주문에 명시된 등기원인과 연월일에 따른다. 주문에 “○년 ○월 ○일 매매”라고 특정돼 있으면 그대로 적는다.

취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기 판결로 등기할 때의 상대방·등기원인과 미등기 토지의 보존등기는 점유취득시효 완성에 따른 소유권이전등기에서 설명한다.

주문에 등기원인과 연월일이 명시되지 않았으면 이행판결은 등기원인을 “확정판결”로, 원인일자를 “판결선고일”로 기재한다(등기예규 제1786호 4.가.2)).

기존 등기의 등기원인이 해제로 소멸하였음을 이유로 말소등기를 명하는 판결도 주문에 원인과 연월일이 없으면 이와 같이 적는다(같은 예규 4.가.2) 가)(1)). 매매계약이 해제된 뒤 상대방이 말소에 협조하지 않을 때의 절차는 계약 해제로 인한 소유권이전등기 말소에서 설명한다.

형성판결은 다르다. 등기원인은 그 판결에서 행한 형성처분, 원인일자는 판결확정일이다(같은 예규 4.나). 공유물분할·사해행위취소 판결과 재산분할심판이 여기에 해당한다(재산분할은 심판확정일).

주문에 원인일자가 없다고 판결 이유에서 매매일 등을 찾아 적지 않는다. 등기관은 원칙적으로 판결 주문에 나타난 등기권리자·등기의무자·등기의 내용이 신청서와 맞는지만 심사한다(같은 예규 6.가). 가등기에 기한 본등기인지 가리거나 명의신탁이 실명법상 예외적으로 유효한 유형인지 판단할 때처럼 예외적인 경우에만 판결 이유를 고려한다(같은 예규 6.나).

진정명의회복을 원인으로 한 판결이면 등기원인을 “진정명의회복”으로 하고 원인일자는 적지 않는다(등기예규 제1631호 제4항). 이 등기에는 토지거래허가증과 농지취득자격증명을 내지 않는다(같은 예규 제5항). 진정명의회복 이전등기는 과거 자기 명의의 소유권 등기가 있었거나 법률에 의해 소유권을 취득한 사람이 현재의 등기명의인을 상대로 청구하는 것이다(99다37894). 실무는 진정명의회복 소유권이전등기에서 다룬다.

무엇을 첨부하나

• 판결정본과 확정증명서(부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호, 등기예규 제1786호 5.가). 송달증명서는 필요 없다. 선이행·상환이행·조건부 판결이면 집행문도 받는다(민사집행법 제263조 제2항, 같은 예규 5.나).
• 등기권리자의 주소·주민등록번호를 증명하는 정보. 소유권이전등기는 등기의무자의 주소를 증명하는 정보도 첨부정보다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제6호 단서). 판결로 등기권리자가 단독 신청하는 소유권이전등기에 대해 등기예규 제1786호는 등기권리자의 주소를 증명하는 서면만 내면 된다고 정한다(5.라.1)가)). 판결문의 피고 주소가 등기기록상 등기의무자 주소와 다르면(등기기록상 주소가 판결에 병기된 경우 포함) 동일인임을 증명하는 주소 서면을 더 낸다(같은 예규 5.라.1)나)). 재판사무시스템으로 확인하거나 2018. 3. 26. 이전에 작성된 판결서에 적힌 피고의 주민등록번호가 등기기록상 등기의무자의 주민등록번호와 같으면 이 주소 서면은 필요 없다(같은 예규 5.라.1)다)).
• 판결의 피고 주소가 등기기록상 주소와 달라 주민등록 서류로 동일인임을 증명할 수 없으면 보증서면 등 추가 자료로 동일성을 증명해야 하고, 그 대신 등기부상 주소로 피고를 표시한 판결을 받으려고 같은 소를 다시 내는 것은 부적법하다(2015다73753).
• 등기원인을 증명하는 정보가 집행력 있는 판결이면 등기원인에 대한 제3자의 허가·동의·승낙 정보는 따로 낼 필요가 없다(부동산등기규칙 제46조 제3항). 그러나 등기원인에 행정관청의 허가·동의·승낙이 요구되는 때에는 그렇지 않고(같은 항 단서), 소유권이전등기는 그 허가 등이 있다는 사실이 판결서에 적혀 있어도 증명 서면을 반드시 낸다(부동산등기 특별조치법 제5조 제1항, 등기예규 제1786호 5.마.2)). 허가구역 토지의 토지거래허가(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항)가 그 예다. 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득하는 경우에는 소유권 등기를 신청할 때 그 증명을 붙인다(농지법 제8조 제6항).
• 승소한 등기권리자가 신청하면 등기의무자의 등기필정보를 제공할 필요가 없다. 승소한 등기의무자가 신청할 때는 자기 권리에 관한 등기필정보를 제공한다(부동산등기법 제50조 제2항 후문, 등기예규 제1786호 5.바).
• 매매·증여 등 계약을 원인으로 한 판결이면 판결서에 검인을 받아 제출한다(부동산등기 특별조치법 제3조, 검인).
• 토지대장 등 부동산 표시를 증명하는 정보(부동산등기규칙 제46조 제1항 제7호)와 취득 원인에 따른 세금 납부 정보, 국민주택채권 매입 정보, 등기신청수수료를 준비한다. 일반 첨부는 첨부정보에서 다룬다.

세금은 어떻게 되나

매매·증여 같은 취득을 원인으로 한 소유권이전등기는 취득세를 신고·납부한다. 취득을 원인으로 하는 등기는 등록면허세의 과세대상에서 제외되므로(지방세법 제23조 제1호 단서) 취득세와 등록면허세를 함께 내는 것이 아니다. 등기 원인이 무효로 밝혀져도 등록면허세가 대신 부과되지 않는다(2017두35684). 판결로 하는 등기라고 세목이 따로 정해지지는 않고 등기의 원인에 따라 정해진다. 진정명의회복 판결로 하는 이전등기도 취득세 또는 등록면허세를 내고 국민주택채권을 매입한다(등기예규 제1631호 제6항). 원인별 세금은 취득세 원인별 총정리에서 다룬다.

실무 체크포인트

• 주문이 이행(또는 인수) 명령인지 먼저 본다. 주문에 등기신청 의사를 진술하는 내용이 있어야 하고(2021다276225), 당사자·부동산 표시·지분이 등기기록과 일치해야 한다.
• 판결 확정 후 10년이 지나도 신청할 수 있다. 등기절차 이행을 명하는 확정판결은 확정 시기와 관계없이 등기신청의 근거가 된다(등기예규 제1786호). 판결로 확정된 채권의 소멸시효 10년과 혼동하지 않는다.
• 변론종결 뒤 제3자 명의 등기가 생겼는지 확인한다. 등기의무자 명의를 기초로 제3자 명의의 새로운 등기가 마쳐졌고 그 제3자가 변론을 종결한 뒤의 승계인이면(민사소송법 제218조 제1항), 그 제3자에 대한 승계집행문을 받아 제3자 명의 등기의 말소등기와 판결에 따른 등기를 동시에 단독 신청한다(등기예규 제1786호 5.다.1)가)). 진정명의회복처럼 권리이전등기를 명한 판결의 변론종결 뒤 그 권리가 제3자에게 이전됐고 그 제3자가 변론을 종결한 뒤의 승계인이면, 승계집행문을 받아 그 제3자를 등기의무자로 곧바로 이전등기를 신청한다(같은 예규 5.다.1)나)).
• 승소한 등기권리자가 사망했으면 상속인이 바로 신청한다. 변론종결 후 사망한 경우 상속인은 상속을 증명하는 서면을 붙여 상속등기를 거치지 않고 직접 자기 명의로 신청할 수 있다(등기예규 제1786호). 상속인을 상대로 이전등기를 구하는 경우는 상속인을상대로한소유권이전소송에서 다룬다.
• 명의신탁은 허용 유형인지 따진다. 명의신탁약정은 무효라(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항) 명의신탁 해지를 원인으로 한 이전등기를 원칙적으로 청구할 수 없다. 실명법 시행 전의 명의신탁도 유예기간 안에 실명등기를 하지 않았으면 같다(98다1027). 종중·배우자·종교단체 명의신탁으로 조세 포탈·강제집행 면탈·법령상 제한 회피 목적이 없으면 예외다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조). 명의신탁 해지 판결이면 등기관도 그 명의신탁이 상호명의신탁·배우자·종중 명의신탁처럼 실명법상 예외적으로 유효한 유형인지 판결 이유를 보고 심사한다(등기예규 제1786호 6.나.2), 명의신탁). 명의신탁 해지를 원인으로 한 이전등기의 신청인·첨부 서면과 각하 사유는 명의신탁 해지로 인한 소유권이전등기에서 설명한다. 구분소유적 공유(상호명의신탁) 관계를 판결로 해소할 때 분필을 먼저 하는 순서와 승소한 공유자만 신청하는 점은 상호명의신탁 해지로 인한 소유권이전등기에서 설명한다.

관련

• 개념·해설
  판결에 의한 등기소유권이전등기진정명의회복 소유권이전등기진정명의회복상속인을상대로한소유권이전소송매매로 인한 소유권이전등기공동신청주의공유물분할명의신탁검인첨부정보취득세 원인별 총정리점유취득시효 완성에 따른 소유권이전등기계약 해제로 인한 소유권이전등기 말소명의신탁 해지로 인한 소유권이전등기상호명의신탁 해지로 인한 소유권이전등기
• 판례
  2021다2762252021다21301996다5002599다3789498다10272015다737532017두35684
• 예규·선례
  등기예규 제1786호등기예규 제1631호
• 법령
  부동산등기법 제23조부동산등기법 제50조민사집행법 제263조민사소송법 제218조부동산등기규칙 제46조부동산등기 특별조치법 제3조부동산등기 특별조치법 제5조부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조농지법 제8조부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조지방세법 제23조