진정명의회복 소유권이전등기

진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기는 원인무효 등기가 있는 부동산에서 무효등기를 말소하지 않고 진실한 소유자에게 직접 소유권을 이전하는 등기 방법이다(대법원 1990. 11. 27. 선고 89다카12398 전원합의체 판결).

쉽게 말하면 — 내 부동산이 어쩌다 다른 사람 이름으로 잘못 등기된 경우, 그 잘못된 등기들을 하나하나 지우는 대신 곧장 진짜 주인 이름으로 넘겨받는 방법입니다. “잘못된 부분을 지운다”가 아니라 “맞는 사람에게 바로 옮긴다”는 발상입니다.

진정명의회복이란 무엇인가

진정명의회복은 원인무효 등기를 말소하지 않고 최종 명의인으로부터 진실한 소유자 앞으로 직접 이전등기를 하는 방법이다(대법원 1990. 11. 27. 선고 89다카12398 전원합의체 판결). 종전에는 원인무효 등기를 회복하려면 무효등기를 순차로 말소하는 방법만 인정되었으나, 위 전원합의체 판결로 직접 이전 방식이 명시적으로 허용되었다. 이후 대법원 2003다40651 판결은 진정명의회복 청구의 요건과 효력 범위를 구체화했다.

말소등기와 무엇이 다른가

진정명의회복은 중간 등기를 그대로 둔 채 소유권만 직접 이전하고, 말소등기는 무효등기를 모두 지운다. 두 방법은 절차·등기 비용·제3자 권리에 미치는 영향이 다르므로 사안에 맞게 골라야 한다.

항목	진정명의회복	말소등기
방법	최종 명의인 → 진실 소유자 직접 이전	무효등기 순차 말소
중간등기	그대로 존속	전부 말소
제3자 제한물권	존속	함께 말소 가능
등기원인일자	기재하지 않음	기재 필요
판결 유형	이행판결로 단독신청 가능	말소판결 필요
토허가·농취증·검인	불필요	불필요

중간에 설정된 근저당권 등 제한물권을 함께 정리해야 한다면 말소등기가 맞고, 중간등기를 다투지 않고 진실한 소유 명의만 회복하려는 경우 진정명의회복이 맞다.

두 방법의 가장 큰 차이는 “중간에 끼어든 권리들이 어떻게 되느냐”입니다. 진정명의회복은 잘못된 등기를 남겨두는 방식이라, 그 사이 누가 걸어둔 근저당권 같은 것도 그대로 남습니다. 반대로 말소등기는 잘못된 부분을 다 지우므로 그런 권리도 함께 정리할 수 있습니다.

등기원인일자는 왜 기재하지 않는가

진정명의회복은 특정 매매·증여 같은 법률행위가 아니라 진실한 소유관계의 회복 그 자체를 등기원인으로 한다. 등기예규 제1376호는 진정명의회복 등기의 등기원인일자는 기재하지 않는다고 정한다. 통상의 소유권이전등기 신청서에는 “등기원인 및 그 연월일”란에 매매·증여 등 원인과 일자를 모두 적지만, 진정명의회복 등기는 “등기원인: 진정명의회복”만 적고 일자란은 비워 둔다.

이 점이 통상의 이전등기와 가장 두드러지게 다른 지점이다. 실무에서 등기원인일자를 임의로 적으면 각하 사유가 될 수 있다(부동산등기법 제29조 제8호).

보통 이전등기는 “언제, 무슨 거래로” 넘겼는지 날짜를 적습니다. 그런데 진정명의회복은 특정 거래가 아니라 “원래 주인에게 돌려놓는 것”이라 적을 날짜가 없습니다. 그래서 날짜란을 비우고 원인만 “진정명의회복”이라고 씁니다.

어떻게 신청하는가

진정명의회복 등기는 ① 이행판결을 받아 진실한 소유자가 단독으로 신청하거나 ② 진실한 소유자와 현재 등기명의인이 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조).

판결을 받는 경우 청구취지는 “피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라”가 된다. 공동신청이면 등기의무자는 현재 등기명의인, 등기권리자는 진실한 소유자다(부동산등기법 제23조).

공동신청 기준 필요서류는 등기신청서(등기원인: 진정명의회복, 일자 공란), 등기의무자의 등기필정보 또는 확인서면, 등기의무자 인감증명서(일반 인감증명, 매도용 불필요), 등기의무자·등기권리자 주민등록표 등(초)본, 부동산 등기사항증명서, 토지·건축물대장, 취득세 납부 영수증, 국민주택채권 매입 영수증, 등기신청수수료 영수증, 위임장(대리신청 시)이다.

판결에 의한 단독신청이면 등기의무자 측 서류 대신 확정판결정본과 송달증명서·확정증명서를 첨부한다. 토지거래허가구역의 토지나 농지여도 진정명의회복은 새로운 법률행위가 아니므로 토지거래허가서·농지취득자격증명을 요하지 않고, 검인계약서도 필요 없다.

취득세는 어떻게 산정하는가

진정명의회복 등기는 무상취득 세율이 적용된다(지방세법 제11조 제1항 제2호). 매매를 원인으로 한 이전등기의 유상취득 세율과 다르고, 증여와 같은 무상취득 세율 체계를 따른다. 시가표준액 또는 시가인정액을 과세표준으로 하며 농어촌특별세·지방교육세가 더해진다(지방세법 제11조).

기존 무효등기 명의인이 이미 취득세를 냈더라도, 진실한 소유자 명의의 등기는 별도의 과세 대상이다.

중간 제3자의 권리는 어떻게 되는가

진정명의회복 등기는 무효등기를 말소하는 것이 아니므로, 중간에 설정된 제3자의 근저당권·전세권·가압류 등 제한물권은 그대로 존속한다(대법원 2003다40651 판결). 진실한 소유자는 소유권은 회복하지만 등기부상 제3자 권리의 부담은 그대로 떠안는 결과가 된다.

제한물권까지 정리하려면 별도로 그 권리에 대한 말소 청구를 하거나, 처음부터 말소등기 방식을 골라야 한다. 사안에 따라서는 진정명의회복과 제한물권 말소를 병합 청구하는 방법도 검토할 수 있다.

주의할 점이 있습니다. 진정명의회복으로 소유권을 되찾아도, 그 사이 누군가 걸어둔 근저당권 같은 빚 담보는 그대로 남습니다. 소유권만 돌아오고 빚 부담은 그대로라는 뜻입니다. 그런 권리까지 없애려면 따로 말소를 청구하거나 처음부터 말소등기 방식을 골라야 합니다.

실무 체크포인트

등기원인일자는 반드시 공란으로 둔다(등기예규 제1376호). 진정명의회복은 일자를 적지 않는 거의 유일한 이전등기다. 습관적으로 날짜를 적으면 신청정보·원인 불일치로 각하될 수 있다(부동산등기법 제29조 제8호).
매도용 인감증명서가 아니라 일반 인감증명서면 된다. 매매가 아니므로 매도용을 받을 필요가 없다.
소유권은 회복되지만 중간 제3자 제한물권은 따라온다. 근저당·전세권 등을 정리할 필요가 있는 사안이면 진정명의회복보다 말소등기, 또는 두 청구의 병합을 검토한다.
취득세는 무상취득 세율로 산정한다(지방세법 제11조 제1항 제2호). 유상취득(매매) 세율로 잘못 신고하지 않도록 한다.