처분제한등기란 소유권자나 그 밖의 권리자가 가진 처분권능을 제한하는 사실을 공시하는 등기다. 부동산등기법은 “처분의 제한”을 등기할 사항으로 정하고 있다(부동산등기법 제3조). 가압류·가처분·경매개시결정·체납처분 압류 등이 대표적이다. 처분제한은 재산권 제한이므로 반드시 법률에 근거가 있어야 한다.
쉽게 말하면 — 어떤 부동산을 함부로 팔거나 담보로 잡지 못하게 묶어 두는 등기입니다. 빚을 못 받은 채권자가 법원을 통해 채무자의 부동산을 묶어 두는 가압류·가처분이 대표적입니다. 등기부에 이 표시가 있으면 그 부동산은 거래에 위험이 따릅니다.
어떤 종류가 있나?
처분제한등기는 근거법과 절차에 따라 여러 종류로 나뉜다. 거의 전부가 법원이나 관공서의 촉탁으로 이루어진다.
- 가압류등기: 금전채권의 보전을 위해 가압류 집행법원이 촉탁한다(민사집행법 제293조).
- 가처분등기(처분금지가처분): 특정물·권리관계의 보전을 위해 가처분 집행법원이 촉탁한다(민사집행법 제305조).
- 경매개시결정등기: 경매가 시작되면 경매법원이 촉탁한다(민사집행법 제94조).
- 체납처분에 의한 압류등기: 세무서나 지방자치단체가 국세·지방세 체납자의 부동산에 촉탁한다.
- 회생절차개시결정·파산선고 등기: 도산법원이 촉탁한다(채무자회생법 제24조).
이 밖에 공유물분할금지 약정(민법 제268조)처럼 약정에 의한 처분제한도 등기할 수 있다.
돈을 받기 위한 가압류, 특정 부동산을 두고 다투는 소송에서 거는 가처분, 세금 체납으로 인한 압류, 경매 시작 표시 등이 모두 처분제한등기입니다. 거의 다 법원이나 세무서가 등기소에 요청해서 들어갑니다.
어떤 효력이 있나?
처분제한등기의 효력은 절대적 무효가 아니라 상대적 효력이다. 처분제한 후 채무자가 한 처분행위(매매·담보설정 등)는 당사자 사이에서는 유효하지만, 처분제한채권자에게는 대항할 수 없다(대법원 1987. 6. 9. 선고 86다카2570 판결). 즉 채권자는 그 처분이 없는 것처럼 권리를 행사할 수 있다.
처분제한등기가 있어도 그 후의 소유권이전등기나 근저당권설정등기 자체를 등기관이 거부하지는 못한다. 다만 가처분채권자가 본안에서 승소하면 가처분에 어긋나는 등기는 말소 대상이 된다(부동산등기법 제94조).
가압류가 걸린 부동산을 산 사람은 매매 자체는 유효하지만, 가압류 채권자에게는 “내가 주인”이라고 주장할 수 없습니다. 채권자가 경매로 넘기면 매수인은 권리를 잃을 수 있습니다.
미등기 부동산에는 어떻게 하나?
미등기 부동산에 처분제한등기를 촉탁하면 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 먼저 한다(부동산등기법 제66조). 처분제한을 공시하려면 그 전제로 소유권 등기기록이 있어야 하므로, 등기관이 직권등기(직권보존)로 보존등기를 만든 뒤 처분제한등기를 실행한다.
어떻게 말소하나?
처분제한등기의 말소도 원칙적으로 촉탁관서의 말소촉탁에 의한다. 당사자가 임의로 신청할 수 없다. 경매 매각으로 소유권이 이전되면 경매법원이 동시에 말소를 촉탁하고, 토지수용으로 권리가 이전되면 등기관이 직권말소한다(부동산등기법 제99조).
실무 체크포인트
- 처분제한등기가 있는 부동산도 거래 자체는 가능하지만, 매수인은 채권자의 본안 결과에 따라 권리를 잃을 위험을 안는다. 매수 전에 처분제한등기의 존재와 본안 진행 상황을 등기사항증명서 갑구·을구에서 반드시 확인한다.
- 소유권에 대한 처분제한은 갑구에, 소유권 외 권리에 대한 처분제한은 을구에 부기등기로 기록된다.
- 가압류와 처분금지가처분은 목적이 다르다. 가압류는 금전채권 보전(매각 시 배당)이고, 가처분은 특정물·권리관계 보전(본안 승소 시 위반 처분의 효력 부인)이다.
관련
- 개념·해설
- 법령
- 판례·선례대법원 1987. 6. 9. 선고 86다카2570 판결(가압류의 상대적 효력)
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