처분제한등기란 소유권자나 그 밖의 권리자가 가진 처분권능을 제한하는 사실을 공시하는 등기다. 부동산등기법은 “처분의 제한”을 등기할 사항으로 정하고 있다(부동산등기법 제3조). 가압류·가처분·경매개시결정·체납처분 압류 등이 대표적이다. 처분제한은 재산권 제한이므로 반드시 법률에 근거가 있어야 한다.
쉽게 말하면 — 어떤 부동산을 함부로 팔거나 담보로 잡지 못하게 묶어 두는 등기입니다. 빚을 못 받은 채권자가 법원을 통해 채무자의 부동산을 묶어 두는 가압류·가처분이 대표적입니다. 등기부에 이 표시가 있으면 그 부동산은 거래에 위험이 따릅니다.
어떤 종류가 있나?
처분제한등기는 근거법과 절차에 따라 여러 종류로 나뉜다. 거의 전부가 법원이나 관공서의 촉탁으로 이루어진다.
- 가압류등기: 금전채권의 보전을 위해 가압류 집행법원이 촉탁한다(민사집행법 제293조).
- 가처분등기(처분금지가처분): 특정물·권리관계의 보전을 위해 가처분 집행법원이 촉탁한다(민사집행법 제305조).
- 경매개시결정등기: 경매가 시작되면 경매법원이 촉탁한다(민사집행법 제94조).
- 체납처분에 의한 압류등기: 세무서나 지방자치단체가 국세·지방세 체납자의 부동산에 촉탁한다.
- 회생절차개시결정·파산선고 등기: 도산법원이 촉탁한다(채무자회생법 제24조).
이 밖에 공유물분할금지 약정(민법 제268조)처럼 약정에 의한 처분제한도 등기할 수 있다.
돈을 받기 위한 가압류, 특정 부동산을 두고 다투는 소송에서 거는 가처분, 세금 체납으로 인한 압류, 경매 시작 표시 등이 모두 처분제한등기입니다. 거의 다 법원이나 세무서가 등기소에 요청해서 들어갑니다.
어떤 효력이 있나?
효력은 종류마다 다르므로 하나로 묶을 수 없다. 처분제한등기가 있어도 그 후의 소유권이전등기나 근저당권설정등기 자체를 등기관이 거부하지 못한다는 점만 공통이다.
가압류: 가압류 후 채무자가 한 처분은 당사자 사이에서는 유효하지만 가압류채권자에게는 대항하지 못한다(상대적 효력). 다만 가압류채권자에게 우선변제권은 없어, 후순위 담보가등기권자가 채권신고를 하면 채권액에 비례해 평등배당을 받는 데 그친다(86다카2570).
압류(경매개시결정): 압류는 부동산에 대한 채무자의 관리·이용에 영향을 미치지 않으며(민사집행법 제83조 제2항), 압류의 효력에 어긋나는 처분은 압류채권자에게 대항하지 못한다(같은 법 제92조).
처분금지가처분: 가처분채권자가 가처분채무자를 등기의무자로 하여 권리의 이전·말소·설정등기를 신청하면, 가처분등기 이후에 마쳐진 침해 등기의 말소를 단독으로 신청할 수 있다(부동산등기법 제94조 제1항). 말소 범위는 보전한 청구권에 따라 나뉜다(가처분등기 참조).
회생절차개시·파산선고 등기: 처분권이 관리인·파산관재인에게 옮겨 가는 도산절차의 공시이지, 위 상대효 구조와 같은 층이 아니다(채무자회생법 제24조).
공유물분할금지 약정: 약정을 등기해 제3자에게 대항하게 하는 것으로(민법 제268조 제1항 단서, 부동산등기법 제67조 제1항 후단), 채권자를 위한 처분제한이 아니다.
가압류가 걸린 부동산을 산 사람은 매매 자체는 유효하지만, 가압류 채권자에게는 “내가 주인”이라고 주장할 수 없습니다. 채권자가 경매로 넘기면 매수인은 권리를 잃을 수 있습니다. 회생·파산 등기나 공유물분할금지 약정은 이런 채권자 대항 구조와는 성격이 다릅니다.
미등기 부동산에는 어떻게 하나?
미등기 부동산에 법원의 촉탁으로 소유권의 처분제한 등기를 할 때에는 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 하고, 그 재판에 따라 소유권의 등기를 한다는 뜻을 기록한다(부동산등기법 제66조 제1항). 처분제한을 공시하려면 그 전제로 소유권 등기기록이 있어야 하므로 직권등기(직권보존)를 먼저 하는 것이다.
체납처분은 경로가 다르다. 등기되지 않은 부동산을 압류하려면 관할 세무서장이 대장 등본 등을 갖춰 보존등기를 촉탁한다(국세징수법 제45조 제4항). 등기관의 직권보존이 아니다.
어떻게 말소하나?
처분제한등기의 말소도 원칙적으로 촉탁관서의 말소촉탁에 의한다. 당사자가 임의로 신청할 수 없다. 경매 매각으로 소유권이 이전되면 경매법원이 동시에 말소를 촉탁하고, 수용으로 인한 소유권이전등기를 할 때에는 등기관이 그 부동산의 소유권 외의 권리와 처분제한에 관한 등기를 직권으로 말소한다(부동산등기법 제99조 제4항).
실무 체크포인트
- 처분제한등기가 있는 부동산도 거래 자체는 가능하지만, 매수인이 지는 위험은 등기 종류마다 다르다. 가처분이면 본안 결과에 따라 등기가 말소될 수 있고, 가압류·압류면 경매 절차에서 소유권을 잃을 수 있다. 매수 전에 어떤 처분제한인지와 그 진행 상황을 등기사항증명서 갑구·을구에서 확인한다.
- 소유권에 대한 처분제한은 갑구에, 소유권 외 권리에 대한 처분제한은 을구에 부기등기로 기록된다.
- 가압류와 처분금지가처분은 목적이 다르다. 가압류는 금전채권 보전(매각 시 배당)이고, 가처분은 특정물·권리관계 보전(본안 승소 시 위반 처분의 효력 부인)이다.
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