신탁등기 신청

신탁등기 신청은 위탁자가 수탁자에게 부동산을 신탁하면서, 그 부동산이 수탁자의 고유재산이 아니라 신탁재산임을 등기부에 공시하기 위해 하는 등기다(부동산등기법 제81조). 신탁으로 인한 소유권이전등기와 신탁등기를 함께 신청한다. 신탁의 개념·법적 성질과 신탁재산의 독립성은 신탁·신탁등기에서 다루고, 여기는 신탁 설정 시 신청 실무다.

누가 신청하나

신탁재산에 속하는 부동산의 신탁등기는 수탁자가 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제7항). 소유권이전등기는 위탁자(등기의무자)와 수탁자(등기권리자)의 공동신청이지만, 그에 따라붙는 신탁등기 부분은 수탁자 단독신청이다. 수익자나 위탁자는 수탁자를 대위하여 신탁등기를 신청할 수 있다(부동산등기법 제82조 제2항).

소유권이전등기와 동시에 신청한다

신탁등기의 신청은 해당 부동산에 관한 권리의 설정·보존·이전 또는 변경 등기의 신청과 동시에 하여야 한다(부동산등기법 제82조 제1항). 구체적으로는 그 권리이전 등기의 신청과 함께 1건의 신청정보로 일괄하여 신청한다(부동산등기규칙 제139조 제1항). 다만 수익자·위탁자가 수탁자를 대위해 신탁등기를 신청하는 경우에는 이 동시신청 요건이 적용되지 않는다(부동산등기법 제82조 제2항).

무엇이 신탁원부에 기록되나

등기관은 신탁등기를 할 때 신탁원부를 작성하고, 등기기록에는 그 신탁원부의 번호와 신탁재산 거래에 관한 주의사항을 기록한다(부동산등기법 제81조 제1항). 신탁원부에는 위탁자·수탁자·수익자의 성명과 주소, 신탁의 목적, 신탁재산의 관리·처분 방법, 신탁종료 사유 등이 기록되고, 이 신탁원부는 등기기록의 일부로 본다(같은 조 제3항). 유언대용신탁·수익자연속신탁·유한책임신탁 등 특수한 신탁은 그 뜻도 기록한다.

필요서류는 무엇인가

소유권이전등기 서류와 신탁을 증명하는 서류가 함께 필요하다.

• 신탁계약서 등 등기원인을 증명하는 정보
• 신탁원부 작성을 위한 정보(제81조 제1항 각 호의 사항 — 위탁자·수탁자·수익자, 신탁 목적, 관리·처분 방법, 종료 사유 등)를 첨부정보로 제공(부동산등기규칙 제139조 제3항)
• 위탁자(등기의무자)의 등기필정보와 인감증명서
• 수탁자(등기권리자)의 주소·주민등록번호 증명정보
• 등록면허세·등기신청수수료 영수필확인서
• 위임장(대리 신청 시)

세금은 어떻게 되나

신탁등기가 병행되는 신탁으로 인한 신탁재산의 취득은 취득세를 부과하지 않는다(지방세법 제9조 제3항). 비과세되는 이전은 세 가지다 — 위탁자에서 수탁자로 이전(제1호), 신탁 종료로 수탁자에서 위탁자로 이전(제2호), 수탁자 변경으로 신수탁자에게 이전(제3호)이다. 다만 주택조합등과 조합원 간의 부동산 취득, 주택조합등의 비조합원용 부동산 취득은 비과세에서 제외된다(같은 항 단서). 등록면허세(정액)와 등기신청수수료는 납부한다. 신탁등기의 신청수수료는 면제였다가 2025. 8. 1.부터는 납부하는 것으로 대법원 「등기신청수수료 징수에 관한 예규」(등기예규 제1856호)가 개정되었다. 현재 신탁등기 신청수수료는 부동산 1개마다 8,000원이다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2).

실무 체크포인트

• 소유권이전과 신탁등기는 동시신청이다. 신탁등기는 권리이전 등기와 반드시 함께 신청한다(부동산등기법 제82조 제1항). 따로 낼 수 없다(대위신청은 예외).
• 신탁등기 부분은 수탁자 단독신청이다. 소유권이전은 공동신청이지만 신탁등기는 수탁자가 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제7항).
• 신탁원부 기재사항을 빠짐없이 준비한다. 신탁 목적·관리처분 방법·종료 사유 등이 신탁원부에 기록되고 등기기록의 일부가 된다(부동산등기법 제81조). 특수 신탁이면 그 유형도 기록한다.
• 취득세 비과세는 신탁등기 병행이 조건이다. 신탁등기가 함께 되는 신탁만 취득세 비과세 대상이다(지방세법 제9조 제3항).

관련

• 개념·해설
  신탁신탁등기신탁원부신탁의 종료담보권신탁소유권이전등기신탁등기 말소등기신청수수료
• 법령
  부동산등기법 제23조부동산등기법 제81조부동산등기법 제82조부동산등기규칙 제139조등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2지방세법 제9조