명의신탁이란 부동산 물권의 실권리자가 타인과 약정해, 대내적으로는 자신이 물권을 보유하면서 등기만 그 타인 명의로 해 두는 것을 말한다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조). 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법)은 이런 명의신탁약정과 그에 따른 등기를 원칙적으로 무효로 한다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조).
쉽게 말하면 — 내가 산 부동산을 세금이나 규제를 피하려고 등기만 남의 이름으로 해 두는 것이 명의신탁입니다. 부동산실명법은 이를 원칙적으로 무효로 보고, 과징금·형사처벌까지 따르게 합니다.
명의신탁에는 어떤 유형이 있는가?
강학상 등기명의신탁(2자간·3자간)과 계약명의신탁으로 나뉜다.
- 2자간 등기명의신탁: 등기명의인 갑(신탁자)이 을(수탁자)과 명의신탁약정을 맺고, 갑이 을 명의로 소유권을 이전한다.
- 3자간 등기명의신탁(중간생략 명의신탁): 갑(신탁자)이 병(매도인)과 매매계약을 맺고, 갑·을 사이 명의신탁약정에 따라 등기를 병에서 직접 을(수탁자)에게 이전한다.
- 계약명의신탁: 을(수탁자)이 매매계약 당사자가 돼 병(매도인)에게서 을 명의로 소유권을 이전받고, 갑·을 사이에 명의신탁약정이 있다.
누가 매매계약의 당사자로 나서느냐에 따라 유형이 갈립니다. 신탁자가 직접 계약하면 등기명의신탁, 수탁자가 계약 당사자로 나서면 계약명의신탁입니다.
효력은 어떻게 되는가?
명의신탁약정과 그에 따른 물권변동은 무효가 원칙이다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조). 다만 계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐으면(선의), 그 물권변동은 유효해 수탁자가 소유자가 된다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조). 이 무효는 선의의 제3자에게는 대항하지 못한다.
유형별 회복 방법은 다르다. 2자간에서는 신탁자가 수탁자를 상대로 등기 말소나 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기를 청구한다(진정명의회복). 3자간에서는 소유권이 매도인에게 남으므로, 신탁자가 매도인을 대위해 수탁자 명의 등기를 말소시킨 뒤 매도인에게 자기 명의 이전등기를 청구한다. 계약명의신탁(매도인 선의)에서는 신탁자가 수탁자에게 매매대금 상당의 부당이득반환만 청구할 수 있다.
대부분의 명의신탁은 무효라 신탁자가 부동산을 되찾을 수 있습니다. 다만 계약명의신탁에서 판 사람이 사정을 몰랐다면 수탁자가 진짜 소유자가 되고, 신탁자는 돈으로만 돌려받습니다.
무효의 예외와 특례는 무엇인가?
먼저 다음은 처음부터 명의신탁이 아니어서 부동산실명법이 적용되지 않는다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조). 채무 변제 담보를 위한 양도담보·가등기담보, 부동산 위치·면적을 특정해 구분소유하기로 한 상호명의신탁(구분소유적 공유), 신탁법·자본시장법상 신탁재산을 등기한 경우가 그렇다.
다음으로 종중·배우자·종교단체 명의의 등기는, 조세포탈·강제집행 면탈·법령상 제한 회피 목적이 아닌 한 무효 규정(제4조)·과징금(제5조)·이행강제금(제6조)·벌칙(제7조)이 모두 적용되지 않는 특례가 있다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조). 즉 이 세 경우는 명의신탁등기가 유효하고 과징금·이행강제금·처벌도 면한다.
양도담보나 구분소유적 공유는 애초에 명의신탁이 아닙니다. 또 종중·부부·종교단체 사이의 명의신탁은 탈세 등 나쁜 목적이 없으면 예외적으로 유효합니다.
위반하면 어떤 제재를 받는가?
명의신탁자에게는 부동산 가액의 30% 범위에서 과징금을 부과한다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조). 과징금을 받고도 실명등기를 안 하면, 과징금 부과일부터 1년이 지난 때에 부동산평가액의 10%, 다시 1년이 지난 때에 20%의 이행강제금이 더해진다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제6조). 나아가 명의신탁자는 5년 이하 징역 또는 2억원 이하 벌금, 명의수탁자는 3년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금에 처한다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제7조).
실무 체크포인트
명의신탁약정이 무효이므로, 해지를 원인으로 한 소유권이전등기·말소등기 신청은 등기할 사항이 아니어서 각하 대상이다(부동산등기법 제29조). 다만 종중·배우자·종교단체 특례에 해당하면 해지 원인 이전등기가 가능하다. 무효인 2자간·3자간 명의신탁의 회복은 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기나 말소등기로 처리하는 것이 일반적이다. 계약명의신탁에서 매도인이 악의이면 수탁자 명의 등기뿐 아니라 매매계약도 무효여서 소유권이 매도인에게 남으므로, 신탁자는 매도인에게 이전을 청구할 수 없다.
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