신탁등기 말소는 신탁이 종료되거나 신탁재산에 속한 권리가 이전·소멸되어 그 부동산이 더 이상 신탁재산이 아니게 되었을 때, 등기부의 신탁 표시를 지우는 등기다(부동산등기법 제87조). 신탁 종료로 소유권이 위탁자나 수익자에게 돌아가는 이전등기와 함께 신청한다. 신탁을 설정할 때의 등기는 신탁등기 신청에서 다루고, 여기는 신탁을 끝낼 때의 말소 실무다.
쉽게 말하면 — 맡겼던 신탁이 끝나 부동산을 되찾거나 남에게 넘길 때, 등기부에 남아 있던 “신탁재산” 표시를 지우는 절차입니다. 소유권을 되돌려받는 등기와 한꺼번에 신청합니다.
언제 신탁등기를 말소하나
신탁재산에 속한 권리가 이전·변경·소멸되어 신탁재산에 속하지 않게 된 경우에 신탁등기를 말소한다(부동산등기법 제87조 제1항). 신탁의 종료로 신탁재산에 속한 권리가 이전되거나 소멸된 경우도 마찬가지다(같은 조 제2항). 신탁 목적을 달성했거나 신탁계약에서 정한 종료 사유가 생기면 신탁재산은 귀속권리자(위탁자·수익자 등)에게 이전되고, 그에 맞춰 신탁등기를 지운다.
이전·말소 등기와 동시에 신청한다
신탁등기의 말소신청은 신탁된 권리의 이전등기·변경등기 또는 말소등기의 신청과 동시에 하여야 한다(부동산등기법 제87조 제1항). 신탁 종료로 소유권이 위탁자에게 돌아가면 소유권이전등기와 신탁등기 말소를 함께 신청하고, 신탁재산인 권리 자체가 소멸하면 그 권리의 말소등기와 함께 신청한다.
신탁등기 말소만 따로 낼 수는 없습니다. 소유권을 되돌리는 이전등기(또는 권리 말소등기)와 짝을 지어 한 번에 신청합니다.
누가 신청하나
신탁등기의 말소등기는 수탁자가 단독으로 신청할 수 있다(부동산등기법 제87조 제3항). 함께 신청하는 소유권이전등기는 귀속권리자(등기권리자)와 수탁자(등기의무자)의 공동신청이지만, 신탁등기 말소 부분은 수탁자 단독으로 할 수 있다. 수익자나 위탁자가 수탁자를 대위하여 신청할 수도 있다(같은 조 제4항이 부동산등기법 제82조 제2항·제3항을 준용).
세금은 어떻게 되나
신탁등기가 병행되는 신탁의 종료로 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우에는 취득세를 부과하지 않는다(지방세법 제9조 제3항 제2호). 다만 신탁 종료 시 신탁재산의 귀속 주체는 신탁행위에서 정한 바에 따르고, 정함이 없으면 원칙적으로 수익자에게 귀속한다(신탁법 제101조 제1항). 취득세 비과세는 위탁자에게 되돌아가는 이전에 한하므로(제9조 제3항 제2호), 수익자 등 위탁자가 아닌 자에게 귀속되는 경우에는 이 비과세가 적용되지 않는다. 주택조합등과 조합원 간의 취득 등은 비과세에서 제외된다(같은 항 단서). 등록면허세와 등기신청수수료는 납부한다.
신탁이 끝나 맡긴 사람(위탁자)에게 되돌아오는 이전은 취득세가 없습니다(지방세법 제9조 제3항). 다만 맡긴 사람이 아닌 다른 사람에게 넘어가면 과세될 수 있으니 누구에게 돌아가는지 확인해야 합니다.
실무 체크포인트
- 신탁등기 말소는 이전·말소 등기와 동시신청이다. 단독으로 신탁 표시만 지울 수 없다(부동산등기법 제87조 제1항).
- 신탁등기 말소 부분은 수탁자 단독신청이 가능하다. 함께 내는 소유권이전은 공동신청이지만 말소는 수탁자 단독으로 할 수 있다(부동산등기법 제87조 제3항).
- 귀속 주체를 확인한다. 신탁 종료 시 재산은 신탁행위가 정한 자, 정함이 없으면 수익자에게 귀속한다(신탁법 제101조 제1항). 위탁자에게 되돌아가는 경우만 취득세 비과세이고(지방세법 제9조 제3항 제2호), 수익자·제3자 귀속이면 과세된다.
- 대위신청도 가능하다. 수익자나 위탁자가 수탁자를 대위하여 신탁등기 말소를 신청할 수 있다(부동산등기법 제87조 제4항, 부동산등기법 제82조 제2항 준용).
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