상속에 의한 소유권이전등기 — 종합 안내

상속에 의한 소유권이전등기는 피상속인 사망으로 개시된 상속에 따라 상속인이 승계한 부동산 소유권을 등기부에 공시하는 절차다(민법 제997조, 민법 제1005조, 민법 제187조). 부동산등기법 제23조 제3항에 따라 상속인이 단독신청한다. 소유권 자체는 사망과 동시에 법률상 당연히 이전되지만, 처분·담보설정 등을 위해 등기가 필요하다.

왜 상속등기가 필요한가

소유권은 사망과 동시에 상속인에게 이전되므로 등기는 소유권 취득요건이 아니라 이를 외부에 드러내는 공시방법이다(민법 제187조 전단). 다만 등기하지 않으면 그 부동산을 처분할 수 없고, 여기에는 매도나 담보권 설정 등이 포함된다(같은 조 후단). 채권자는 상속인을 대위하여 상속등기를 신청할 수 있으며, 상속인이 한정승인이나 상속포기를 할 수 있는 기간 중에도 대위 상속등기를 신청할 수 있다(부동산등기법 제28조, 등기예규 제1871호 제7조 제5항).

신청인은 누구인가

상속인이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제3항). 매매와 달리 등기의무자가 존재하지 않는다. 공동상속인이 여러 명이면, 일부가 협력하지 않는다는 이유만으로 일부 상속인의 지분만으로 등기를 신청할 수는 없다. 그중 1인이 공동상속인 전원을 위해 전원 명의로 신청할 수 있다. 다만 상속재산분할이나 다른 상속인의 상속포기로 일부만 해당 부동산의 소유자가 된 경우에는 그 상속인만 신청할 수 있다(등기예규 제1871호). 그 밖에는 공동상속인 전원 명의의 법정지분 등기, 협의분할·조정분할 또는 심판분할에 따른 등기로 처리한다. 상속인이 북한주민이면 재산관리인이 대리신청하는 특례가 따로 있다(북한주민 상속재산 등기).

분할 방법은 어떻게 선택하는가

분할 방법에 따라 등기원인과 절차가 달라진다.

협의분할은 공동상속인 전원이 참여해야 한다. 원칙적으로 협의분할서에 전원의 인감을 날인하고 인감증명을 첨부한다. 다만 공증인이 직접 작성한 공정증서나 날인·서명에 공증인의 인증을 받은 서면이면 인감증명을 별도로 붙이지 않는다. 본인서명사실확인서와 재외국민·외국인의 대체절차도 별도로 인정된다(등기예규 제1871호 제17조, 부동산등기규칙 제60조, 부동산등기규칙 제60조의2).

등기원인일자는 언제로 적는가

법정지분·협의분할·조정분할·심판분할 모두 최초 상속등기의 등기원인일자는 피상속인 사망일이다(등기예규 제1675호, 등기예규 제1871호 제8조). 협의분할일을 등기원인일자로 적는 경우가 빈번하지만 잘못된 기재다. 협의분할은 상속이 개시된 때로 소급하여 효력이 발생하므로 등기원인일자는 사망일 그대로 유지된다(민법 제1015조 전단). 다만 이러한 소급효로 이미 생긴 제3자의 권리를 해할 수는 없다(같은 조 후단).

1959년 12월 31일 이전에 개시된 상속은 등기원인을 ‘호주상속 또는 유산상속’으로 기재한다. 1960년 1월 1일부터 1990년 12월 31일까지 개시된 상속은 ‘재산상속’으로 기재한다(등기예규 제1675호, 등기예규 제1871호 제8조).

필요서류는 무엇인가

피상속인의 사망신고 시점과 상속 순위에 따라 상속관계 증명서류가 달라진다(등기예규 제1871호). 2008. 1. 1. 이후 사망신고가 된 사건 중 피상속인에게 배우자와 자녀가 있는 경우에는 피상속인의 기본증명서(상세)·가족관계증명서(상세)·친양자입양관계증명서(상세)를 낸다. 구 호적법상 제적등본과 전적 전 제적등본도 포함한다. 1순위 상속인이 없어 2순위 이하 상속인이 있는 경우에는 입양관계증명서(상세)도 추가한다. 2007. 12. 31. 이전 사망신고 사건은 피상속인의 제적등본과 그 기재로 확인된 상속인의 기본증명서(상세) 등을 낸다. 전적·분가·호주승계·혼인 등 신분변동이 연결되도록 관련 제적등본을 갖춰야 한다.

가족관계등록사항별증명서는 발행일부터 3개월 이내의 것이어야 한다(부동산등기규칙 제62조). 제적부 소실 등으로 등본을 발급받을 수 없는 때에는 존재하는 증명서와 다른 제적등본, 공동상속인 연서의 진술서로 보완할 수 있다. 다만 제출된 서류들에 다른 상속인이 있는 것으로 보이는 특별한 사유가 없어야 한다(등기예규 제1871호 제13조 제2항).

등기권리자가 될 상속인은 주소와 주민등록번호를 증명하기 위해 주민등록표 등·초본을 낸다(등기예규 제1871호 제15조). 일반적인 1순위 사건에서는 피상속인의 가족관계증명서(상세) 등으로 상속인을 확인하므로 상속인의 기본증명서를 일률적으로 내지 않는다. 다만 제출된 서면만으로 상속인의 동일인을 확인하기 어려우면 등기관이 상속인의 기본증명서(상세)를 요구할 수 있다(같은 예규 제10조 제3항). 피상속인의 말소된 주민등록표 등·초본은 등기명의인과 피상속인의 동일성을 확인하기 위해 필요한 경우에 예외적으로 제출한다(같은 예규 제14조). 주민등록표 자체는 상속관계 증명서류가 아니다(등기선례 5-213).

비용은 얼마인가

취득세와 그 부가세목, 국민주택채권 매입액, 등기신청수수료가 든다.

취득 관련 세금

상속에 따른 취득세의 과세표준은 시가표준액이다(지방세법 제10조의2 제2항 제1호). 중과·감면·비과세가 없는 일반적인 농지 외 부동산은 3.16%(취득세 2.8% + 농어촌특별세 0.2% + 지방교육세 0.16%, 지방세법 제11조 제1항 제1호 나목·농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호·지방세법 제151조 제1항 제1호)다. 농지는 2.56%(취득세 2.3% + 농어촌특별세 0.2% + 지방교육세 0.06%, 지방세법 제11조 제1항 제1호 가목·농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호·지방세법 제151조 제1항 제1호)다. 다만 시행령상 서민주택이나 감면대상 자경농지 등은 농어촌특별세 비과세·취득세 특례 여부를 별도로 계산해야 한다(농어촌특별세법 제4조, 농어촌특별세법 시행령 제4조).

지방세법 시행령 제29조의 1가구 1주택 상속에 해당하면 취득세는 표준세율 2.8%에서 중과기준세율 2%를 뺀 0.8%다. 농어촌특별세는 비과세이고 지방교육세는 0.16%이므로 합계는 0.96%다(지방세법 제15조 제1항 제2호 가목, 농어촌특별세법 제4조 제10호의4, 지방세법 제151조 제1항 제1호). 이는 개인이 무주택이었거나 그 집에 살았는지만으로 정하지 않고, 재외국민을 제외한 상속인과 법정 가구의 국내 주택 수 및 공동상속 지분 판정에 따라 결정한다.

국민주택채권과 신청수수료

상속에 따른 국민주택채권 매입은 부동산 종류와 관계없이 시가표준액 1천만 원 이상부터 적용되고, 지역과 시가표준액 구간에 따라 1.4~4.2%의 매입률이 적용된다(주택도시기금법 시행령 별표의 부표 제15호 나목). 농업인이 영농 목적으로 농지를 취득하는 경우 등에는 면제 규정이 있으며, 채권을 즉시매도할 때의 실제 할인부담은 매도일의 시장가격에 따라 달라진다.

등기신청수수료는 매 부동산마다 서면신청 2만 원, 전자표준양식신청 1만7천 원이다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제2항, 등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의5 제2항).

취득세를 납부하지 않은 것은 등기신청 각하 사유다(부동산등기법 제29조 제10호). 다만 보정할 수 있는 잘못을 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 보정하면 각하하지 않는다(같은 조 본문 단서). 상속개시일이 속한 달 말일부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월) 내에 신고·납부하고, 그 기한 전에 등기하려면 신청일까지 납부한다(지방세법 제20조).

매매·증여와 무엇이 다른가

상속은 매매·증여와 달리 단독신청이고(부동산등기법 제23조 제3항), 등기의무자가 없다. 취득세 본세의 표준세율은 농지 2.3%·농지 외 2.8%지만, 1가구 1주택 상속·감면대상 농지 같은 특례와 농어촌특별세 비과세 여부를 따로 판단한다(지방세법 제11조, 지방세법 제15조). 매매·증여 절차는 매매로 인한 소유권이전등기·증여로 인한 소유권이전등기에서 다룬다.

상속 도메인의 상황별 사례(해외 거주 상속인, 협의분할 변경, 경정등기 등)는 별도 해설에서 다룬다. 본 글은 단독신청·등기원인일자·취득세 중심의 종합 안내다.

실무 체크포인트

• 등기원인일자는 사망일로 고정한다. 협의분할이어도 협의일이 아니라 사망일을 적는다(등기예규 제1675호).
• 2007. 12. 31. 이전 사망신고는 제적등본 통수를 미리 예상한다. 기준은 사망일이 아니라 사망신고일이다. 혼인 이후 연결되는 제적등본 전부가 필요할 수 있다. 발급에 시간이 걸릴 수 있으므로 일찍 착수한다.
• 일부가 협력하지 않는다는 이유만으로 일부 지분 등기는 안 된다. 다만 분할이나 상속포기로 일부만 소유자가 된 경우에는 그 상속인만 신청할 수 있다(등기예규 제1871호). 그 밖에는 전원 법정지분 등기, 협의분할·조정분할 또는 심판분할 등기로 처리한다.
• 5억 원을 초과하는 배우자 상속공제는 분할·등기·신고 기한을 함께 본다. 배우자가 실제 상속받은 금액이 없거나 5억 원 미만이면 분할 여부와 관계없이 5억 원을 공제한다. 그보다 큰 실제 상속액 공제를 받으려면 원칙적으로 상속세과세표준 신고기한의 다음 날부터 9개월이 되는 배우자상속재산분할기한까지 분할하고, 등기·등록이 필요한 재산은 그 절차까지 마친 뒤 분할사실을 세무서장에게 신고해야 한다. 부득이한 사유를 기한 내 신고한 경우에는 법정 연장 규정이 적용될 수 있다(상속세 및 증여세법 제19조 제2항부터 제4항까지).

관련

• 개념·해설
  매매로 인한 소유권이전등기증여로 인한 소유권이전등기공유지분 소유권이전등기상속등기상속인의 범위·순위소유권이전등기협의분할상속재산분할심판상속포기
• 법령
  민법 제187조민법 제997조민법 제1005조민법 제1015조부동산등기법 제23조부동산등기법 제28조부동산등기법 제29조부동산등기규칙 제60조부동산등기규칙 제60조의2부동산등기규칙 제62조등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의5지방세법 제10조의2지방세법 제11조지방세법 제15조지방세법 제20조지방세법 제151조지방세법 시행령 제29조농어촌특별세법 제4조농어촌특별세법 제5조농어촌특별세법 시행령 제4조주택도시기금법 시행령 별표 국민주택채권 매입기준상속세 및 증여세법 제19조
• 예규·선례
  등기예규 제1675호등기예규 제1871호등기선례 5-213