상속에 의한 소유권이전등기 — 종합 안내

상속에 의한 소유권이전등기는 피상속인 사망으로 상속인에게 이전된 부동산 소유권을 등기부에 공시하는 단독신청 등기다(민법 제187조, 부동산등기법 제23조 제3항). 소유권 자체는 사망과 동시에 법률상 당연히 이전되지만, 처분·담보설정·경매 대응을 위해 등기가 필요하다.

쉽게 말하면 — 돌아가신 분 명의 부동산을 상속인 이름으로 바꾸는 등기입니다. 소유권은 사망과 동시에 이미 상속인에게 넘어오지만, 팔거나 담보로 잡으려면 등기를 먼저 마쳐야 합니다.

왜 상속등기가 필요한가

소유권은 사망과 동시에 상속인에게 이전된다(민법 제187조). 등기는 권리 변동의 요건이 아니라 공시의 요건이다. 다만 등기 없이는 그 부동산을 처분하거나 담보로 제공할 수 없고(민법 제187조 단서), 채권자가 상속인 명의로 대위등기를 한 뒤 경매를 진행하는 상황에 대응하기 어렵다. 취득세 미납으로 가산세가 누적되면 부담도 급증한다.

등기를 안 해도 소유권은 이미 상속인 것이지만, 등기를 마치기 전에는 그 부동산을 팔 수 없습니다. 채권자가 먼저 상속인 명의로 등기를 걸고 경매를 넣는 경우도 있어 미루지 않는 것이 좋습니다.

신청인은 누구인가

상속인이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제3항). 매매와 달리 등기의무자가 존재하지 않는다. 공동상속인이 여러 명이라도 그중 1인이 공동상속인 전원을 위해 전원 명의로 신청할 수 있다(등기선례 5-276). 다만 일부 상속인의 지분만 분리해 등기할 수는 없다(등기예규 제535호, 등기선례 6-200). 즉, 전원 명의의 법정지분 등기 또는 협의분할에 따른 등기 중 하나로 일괄 처리된다.

상속등기는 상속인 혼자서도 할 수 있습니다. 공동상속인이 여럿이면 그중 한 명이 전원 명의로 신청할 수 있지만, 자기 지분만 따로 떼어 등기할 수는 없습니다.

분할 방법은 어떻게 선택하는가

분할 방법에 따라 등기원인과 절차가 달라진다.

구분	법정지분 상속	협의분할에 의한 상속	심판분할
등기원인	상속	협의분할에 의한 상속	협의분할에 의한 상속(심판 확정)
등기원인일자	피상속인 사망일	피상속인 사망일	피상속인 사망일
합의 요부	불요	공동상속인 전원 합의	가정법원 심판
지분 자유도	법정지분 고정	자유롭게 설정	법원이 결정
추가서류	없음	협의분할서 + 전원 인감증명	심판서 정본·확정증명

협의분할은 공동상속인 전원이 합의해야 하며, 협의분할서에 전원이 인감도장으로 날인하고 인감증명서를 첨부한다. 일부라도 누락되면 효력이 없다.

등기원인일자는 언제로 적는가

법정지분·협의분할 모두 등기원인일자는 피상속인 사망일이다(등기예규 제438호). 협의분할일을 등기원인일자로 적는 경우가 빈번하지만 잘못된 기재다. 협의분할은 상속 개시 시로 소급해 효력이 발생하므로(민법 제1015조 본문), 등기원인일자는 사망일 그대로 유지된다.

형제들이 나중에 모여 누가 무엇을 가질지 협의했더라도, 등기원인일자는 협의한 날이 아니라 돌아가신 날입니다. 협의분할의 효력이 사망 시점으로 거슬러 올라가기 때문입니다.

필요서류는 무엇인가

피상속인의 사망 시점에 따라 상속관계 증명서류가 달라진다. 피상속인이 2008. 1. 1. 이후 사망했으면 피상속인의 기본증명서·가족관계증명서·친양자입양관계증명서를 낸다. 2007. 12. 31. 이전 사망했으면 피상속인의 혼인 이후로 연결되는 제적등본 전부를 낸다. 10건 이상 발급해야 하는 경우도 흔하다. 가족관계등록사항별증명서는 발행일부터 3개월 이내의 것이어야 한다(부동산등기규칙 제62조).

상속인의 가족관계증명서·주민등록표등본, 피상속인의 말소된 주민등록표초본(주소 변동 이력 포함)도 필요하다. 주민등록표 자체는 상속관계 증명서류가 아니다(등기선례 5-213). 협의분할의 경우 협의분할서와 공동상속인 전원의 인감증명서가 추가된다.

비용은 얼마인가

취득세는 시가표준액 기준으로 부과된다. 농지 외 부동산은 3.16%(취득세 2.8% + 농어촌특별세 0.2% + 지방교육세 0.16%, 지방세법 제11조 제1항 제1호 나목·지방세법 제151조), 농지는 2.56%(취득세 2.3% + 농어촌특별세 0.2% + 지방교육세 0.06%, 지방세법 제11조 제1항 제1호 가목)다. 1가구1주택 상속에 해당하면 취득세 2% + 농어촌특별세 0.2% 합계 2.2%로 감면된다(지방세법 제15조 제1항 제2호 가목, 지방세법 시행령 제29조). 국민주택채권은 시가표준액의 1.4~4.2%를 매입하며, 즉시매도 시 실부담은 약 8~9% 수준이다.

취득세를 납부하지 않으면 등기신청은 각하된다(부동산등기법 제29조 제10호). 사망일이 속한 달 말일부터 6개월(외국 주소 상속인이 있으면 9개월) 내에 신고·납부한다(지방세법 제20조).

상속 취득세는 매매(4%)보다 낮은 2.8%가 기본이고, 무주택자가 살던 집 한 채를 상속받으면 더 줄어듭니다. 취득세를 안 내면 등기 자체가 안 되니 6개월 안에 납부해야 합니다.

매매·증여와 무엇이 다른가

상속은 매매·증여와 달리 단독신청이고(부동산등기법 제23조 제3항), 등기의무자가 없으며, 검인·거래신고가 필요 없다. 취득세율도 2.8%로 가장 낮다(지방세법 제11조 제1항 제1호). 매매·증여 절차는 매매로 인한 소유권이전등기·증여로 인한 소유권이전등기에서 다룬다.

상속 도메인의 상황별 사례(해외 거주 상속인, 협의분할 변경, 경정등기 등)는 별도 해설에서 다룬다. 본 글은 단독신청·등기원인일자·취득세 중심의 종합 안내다.

실무 체크포인트

등기원인일자는 사망일로 고정한다. 협의분할이어도 협의일이 아니라 사망일을 적는다(등기예규 제438호). 협의일을 적었다가 보정·각하되는 사례가 잦다.
2007년 이전 사망은 제적등본 통수를 미리 예상한다. 혼인 이후 연결되는 제적등본 전부가 필요해 본적 이전·호주 변동이 많으면 10통을 넘는다. 발급에 시간이 걸리므로 일찍 착수한다.
일부 지분만 단독등기는 안 된다. 자기 지분만 떼어 등기할 수 없다(등기예규 제535호). 전원 법정지분 등기 또는 협의분할 등기 중 하나로 처리해야 한다.
배우자 상속공제 한도는 등기 시점과 연동된다. 상속세 신고기한 다음 날부터 9개월 내에 협의분할에 따른 상속등기를 마쳐야 법정지분을 넘는 배우자 상속공제를 받을 수 있다(대법원 2018다219451 판결 취지). 세무 일정과 등기 일정을 함께 관리한다.