수용으로 인한 소유권이전등기

수용으로 인한 소유권이전등기는 공익사업을 위해 토지를 수용한 사업시행자 앞으로 소유권을 옮기는 등기다. 사업시행자가 등기권리자가 되어 단독으로 신청할 수 있다(부동산등기법 제99조 제1항). 수용에 의한 취득은 매매와 달리 행정처분에 따른 원시취득이라(91다27617), 사업시행자는 재결이 정한 수용의 개시일에 등기 없이 소유권을 취득한다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조 제1항, 민법 제187조).

다만 등기부에는 종전 명의인에게서 사업시행자 앞으로 소유권이전등기를 하는 형식으로 기록하고, 사업시행자가 처분하려면 먼저 자기 명의의 등기를 해야 한다(민법 제187조 단서). 수용등기의 개념 일반은 수용등기에서, 실무 기준은 등기예규 제1782호가 정한다.

쉽게 말하면 — 국가나 지방자치단체, 공기업이 도로·택지 같은 공익사업을 위해 소유자의 동의 없이 법이 정한 절차로 땅을 강제로 취득하는 것이 수용(收用)입니다. 매매가 아니라서 사업시행자는 수용 개시일에 소유권을 새로 취득하고, 원래 땅 주인의 도장 없이 혼자 이전등기를 신청할 수 있습니다. 대신 보상금을 먼저 주거나 공탁해 두는 것이 전제입니다.

협의취득과 수용은 등기가 어떻게 다른가

토지보상법에 따른 취득에는 두 갈래가 있고 등기 방식이 다르다(등기예규 제1782호).

일반 협의취득은 보상 협의가 성립해 계약을 체결하는 것이다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제16조·공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제17조). 사법상 매매계약이라 승계취득이고, 등기도 원칙대로 등기명의인과 공동신청하며 등기원인정보로 공공용지의 취득협의서를 낸다.

수용(재결 또는 협의 성립의 확인)은 단독신청 대상이다. 협의가 성립한 뒤 토지수용위원회의 협의 성립의 확인을 받으면 그 확인은 재결로 간주되고(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제29조 제4항), 수용재결에 준한 원시취득·단독신청의 효과가 생긴다. 이 확인 신청의 동의는 등기부상 명의자가 아니라 진정한 토지소유자가 해야 한다(2016두51719).

협의로 샀으면 보통의 매매처럼 양쪽이 함께 등기를 신청합니다. 협의 내용을 토지수용위원회에서 확인받았거나 재결까지 갔다면 수용과 같아져서 사업시행자 혼자 신청합니다.

누가 어떻게 신청하나

수용을 원인으로 한 소유권이전등기는 사업시행자가 등기권리자로 단독 신청한다(부동산등기법 제99조 제1항). 공동신청 원칙(같은 법 제23조 제1항)의 예외다. 국가나 지방자치단체가 등기권리자이면 직접 신청하지 않고 지체 없이 등기소에 촉탁한다(부동산등기법 제99조 제3항, 촉탁등기).

사업시행자는 이 신청을 하면서 전 소유자나 그 상속인을 갈음해 부동산 표시·등기명의인 표시의 변경·경정이나 상속 등 포괄승계로 인한 소유권이전등기를 대신 신청할 수 있다(같은 조 제2항, 대위등기). 다만 모든 명의 불일치를 대위로 해결할 수 있는 것은 아니다 — 사업인정고시 후 재결 전에 매매 등 특정승계로 소유자가 바뀌었는데 종전 소유자를 피수용자로 재결·보상했다면, 그 재결서로는 현재 명의인의 소유권을 넘길 수 없어 등기신청이 수리되지 않는다(등기예규 제1782호).

소유권 외의 권리 자체가 수용된 경우의 권리이전등기에도 이 단독신청·촉탁·직권말소 규정이 준용된다(부동산등기법 제99조 제5항).

땅 주인이 오래전에 사망해 등기가 그대로여도, 사업시행자가 상속등기까지 대신 정리한 뒤 자기 앞으로 옮길 수 있습니다. 다만 재결 전에 이미 다른 사람에게 팔린 땅을 옛 주인 앞으로 재결했다면 그 재결서로는 등기가 안 됩니다.

등기원인과 첨부정보는 무엇인가

등기원인은 “토지수용”이고, 원인일자는 재결에서 정한 수용의 개시일이다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조 제1항).

첨부정보는 다음과 같다(등기예규 제1782호, 부동산등기규칙 제46조).

등기원인을 증명하는 정보 — 재결에 의한 수용이면 토지수용위원회의 재결서등본, 협의 성립에 의한 수용이면 협의성립확인서 또는 협의성립의 공정증서와 그 수리증명서.
보상을 증명하는 서면 — 보상금수령증 원본(수령인의 인감증명은 필요 없다) 또는 공탁서 원본.
재결로 존속이 인정된 권리가 있으면 신청서에 그 내용을 기재한다.
단독신청이므로 등기의무자(종전 소유자)의 등기필정보나 인감증명은 필요 없다.

보상금 지급·공탁이 왜 전제인가

사업시행자는 수용의 개시일까지 재결한 보상금을 지급해야 하고(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제40조 제1항), 받을 자가 수령을 거부하거나 알 수 없는 등의 사정이 있으면 그 개시일까지 공탁할 수 있다(같은 조 제2항). 개시일까지 지급·공탁하지 않으면 재결은 효력을 상실한다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제42조 제1항).

공탁서만 갖추면 되는 것이 아니라 공탁 자체가 적법·유효해야 한다. 공탁 요건이 흠결돼 무효면 지급·공탁하지 않은 것과 같아 재결이 실효되고, 사업시행자는 소유권을 취득하지 못한다(95다17373).

토지소유자가 재결에 이의를 신청하거나 보상금 증액소송을 내도 그것만으로 수용의 효력이 정지되지는 않는다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제88조). 보상금이 적법하게 지급·공탁됐다면 다툼 중이어도 수용개시일에 소유권 취득 효과가 생긴다.

보상금을 개시일까지 주거나 유효하게 공탁하지 않으면 수용 재결은 효력을 잃습니다. 반대로 보상금만 제대로 지급·공탁됐다면, 소유자가 보상금이 적다며 소송 중이어도 수용 자체는 그대로 진행됩니다.

기존 권리는 어떻게 되나

수용의 개시일에 사업시행자가 소유권을 취득하고 그 토지에 관한 다른 권리는 동시에 소멸한다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조 제1항). 등기관은 수용으로 인한 소유권이전등기를 하면서 다음 등기를 직권으로 말소한다(부동산등기법 제99조 제4항, 등기예규 제1782호).

수용개시일 이후에 마쳐진 소유권이전등기. 다만 개시일 전에 개시된 상속을 원인으로 한 상속등기는 개시일 후에 마쳐졌어도 말소하지 않는다 — 상속은 사망 시 등기 없이 효력이 생기기 때문이다.
지상권·지역권·전세권·저당권·권리질권·임차권 등 소유권 외의 권리 등기와 가등기·가압류·가처분·압류 등 처분제한 등기.

다만 그 토지를 위해 존재하는 지역권(수용되는 토지가 요역지인 지역권) 등기와, 토지수용위원회의 재결로 존속이 인정된 권리의 등기는 직권말소하지 않는다(같은 항 단서, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조 제3항).

재결이 실효됐더라도 이미 마쳐진 수용등기가 저절로 지워지는 것은 아니다. 수용등기의 말소는 원칙적으로 공동신청으로 하고, 말소되면 등기관은 수용 때문에 직권말소했던 등기를 직권으로 회복한다(등기예규 제1782호).

그 땅에 걸려 있던 저당권·전세권은 물론, 수용 개시일 뒤에 끼어든 소유권 등기까지 등기소가 직권으로 지웁니다. 다만 개시일 전에 시작된 상속의 등기, 그 땅을 위한 지역권, 재결에서 남기기로 한 권리는 그대로 둡니다.

실무 체크포인트

재결서의 수용개시일을 원인일자로 정확히 옮긴다. 원인일자는 재결일이 아니라 재결이 정한 수용의 개시일이다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조 제1항).
협의서만으로는 단독신청이 안 된다. 신청서에 협의서만 첨부하면 협의성립확인서를 보정하라는 명령을 받고, 내지 못하면 수리되지 않는다(등기예규 제1782호). 일반 협의취득은 공동신청으로 간다.
공탁의 유효성까지 확인한다. 주소 불명을 이유로 한 공탁인데 소유자 주소가 등기부에 정리돼 있었다면 공탁이 무효가 되고 재결도 실효된다(95다17373).
전 명의가 옛 상태면 대위 가능 여부를 가린다. 표시변경·경정이나 상속 등 포괄승계는 대위로 정리할 수 있지만(부동산등기법 제99조 제2항), 재결 전 매매 등 특정승계 국면은 대위로 해결되지 않는다(등기예규 제1782호).
직권말소 대상과 존속 권리를 구분한다. 재결로 존속이 인정된 권리는 재결서에서 확인하는 데 그치지 말고 수용등기 신청서에도 기재한다(등기예규 제1782호).

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