상속등기 - 신우법무사

상속인은 피상속인이 사망한 때 등기 없이 그 부동산을 취득하지만(민법 제1005조, 같은 법 제187조 본문), 상속등기를 하지 않으면 처분하지 못한다(같은 조 단서). 상속등기는 상속인이 단독으로 신청하고, 상속인이 여럿이면 전원 또는 그중 1인이 전원을 위하여 신청한다(부동산등기법 제23조 제3항, 등기예규 제1871호 제7조 제2항).

쉽게 말하면 — 아버지가 아파트를 남기고 돌아가셨고 어머니와 자녀 둘이 상속인인 경우입니다. 아파트는 돌아가신 때부터 세 사람의 공유가 됩니다(민법 제1006조). 법정상속분대로 등기하면 어머니 7분의 3, 자녀 각 7분의 2 지분으로 올라갑니다(같은 법 제1009조). 자녀 한 명이 협조하지 않아도 어머니가 세 사람 모두를 위하여 상속등기를 신청할 수 있습니다(등기예규 제1871호 제7조 제2항). 협의분할로 아파트를 어머니 단독 명의로 하려면 세 사람이 모두 참여하고 모두 인감을 찍은 분할협의서가 있어야 합니다(등기예규 제1871호 제17조 제1항). 그리고 아파트를 팔아 넘기려면 먼저 상속등기를 해야 합니다(민법 제187조).

상속등기는 무엇이고, 등기하기 전에도 상속인이 소유자인가?

상속인은 피상속인이 사망한 때부터 등기 없이 부동산을 취득하고(민법 제187조 본문), 상속등기는 이를 상속인 명의로 옮기는 등기다(등기예규 제1871호 제2조). 피상속인이란 사망하여 재산이 상속되는 사람이다. 상속은 사망으로 개시된다(민법 제997조).

상속인은 상속이 개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다(민법 제1005조 본문). 포괄승계란 피상속인의 재산에 관한 권리와 의무를 통틀어 이어받는 것이다. 다만 피상속인의 일신에 전속한 것, 곧 그 사람에게만 속하는 권리·의무는 승계하지 않는다(같은 조 단서).

부동산이 아직 등기되지 않았으면 이전할 등기가 없다. 이때 토지대장·임야대장·건축물대장에 최초의 소유자로 등록된 사람이 사망했다면 그 상속인이 소유권보존등기를 신청할 수 있다(등기예규 제1871호 제4조 제1항).

상속등기는 어떤 지분으로 하나?

상속인은 법정상속분, 협의분할, 조정분할 또는 심판분할 가운데 하나를 등기원인으로 삼아 신청한다(등기예규 제1871호 제8조 제1항). 상속인이 여럿이면 상속재산은 그들의 공유다(민법 제1006조). 공유란 한 물건을 여러 사람이 지분으로 나누어 소유하는 것이다(같은 법 제262조 제1항).

등기권리자란 등기로 권리를 얻는 사람이며, 상속등기에서는 상속인이다. 상속인이 여러 명이면 신청서에 공동상속인 전원을 등기권리자로 적고, 상속분이 같을 때에도 각자의 상속지분을 반드시 적어야 한다(등기예규 제1871호 제8조 제3항).

아래에서는 등기원인별 내용과, 법정상속분과 다른 지분으로 등기할 때 내는 서면을 나누어 본다.

등기원인은 어떻게 나뉘나

등기원인은 다음 가운데 어느 하나이고, 등기원인의 연월일은 모두 피상속인이 사망한 날이다(등기예규 제1871호 제8조 제1항).

법정상속분에 따른 상속: 법정상속분이란 민법이 정한 상속 비율이다. 같은 순위 상속인끼리는 균분하고, 배우자는 함께 상속하는 직계비속이나 직계존속의 상속분에 5할을 더한다(민법 제1009조). 등기원인은 「상속」이다. 다만 1990년 12월 31일 이전에 상속이 개시되었으면 시기에 따라 「호주상속 또는 유산상속」이나 「재산상속」으로 적는다(등기예규 제1871호 제8조 제1항 제1호).
협의분할에 의한 상속: 협의분할이란 공동상속인이 합의로 상속재산을 나누는 것이다. 피상속인이 유언으로 분할방법을 정하거나 분할을 금지한 경우가 아니면 공동상속인은 언제든지 협의로 분할할 수 있다(민법 제1013조 제1항, 같은 법 제1012조). 등기원인은 「협의분할에 의한 상속」이다(등기예규 제1871호 제8조 제1항 제2호).
조정분할·심판분할에 의한 상속: 상속인들 사이에 합의가 이루어지지 않거나 법적 권리가 침해된 경우 가정법원의 조정이나 상속재산분할심판에 따라 등기한다(등기예규 제1871호 제17조 제5항). 등기원인은 「조정분할에 의한 상속」 또는 「심판분할에 의한 상속」이다(등기예규 제1871호 제8조 제1항 제3호).

법정상속분과 다른 지분이면 무엇을 내나

법정상속분과 다른 지분으로 등기할 때 사정별로 내는 서면은 다음과 같다.

협의분할: 상속인 전원이 참여하여 작성하고 전원의 인감을 날인한 상속재산분할협의서와 상속인의 인감증명을 낸다. 협의서가 여러 장이면 공동상속인 전원의 간인도 있어야 하고, 같은 협의서를 여러 통 만들어 각각 날인했으면 날인한 상속인의 간인이 있어야 한다(등기예규 제1871호 제17조 제1항). 협의서가 공정증서이거나 공증인의 인증을 받았으면 인감증명은 따로 붙이지 않는다(같은 조 제2항).
미성년자 등이 상속인인 협의분할: 특별대리인을 선임했다면 그 선임을 증명하는 서면과 분할협의서에 날인한 특별대리인의 인감증명서를 낸다(등기예규 제1871호 제17조 제4항).
조정분할·심판분할: 상속재산분할심판서를 낸다(등기예규 제1871호 제17조 제5항).
특별수익자를 뺀 등기: 자기 상속분을 넘는 증여를 받은 특별수익자를 빼고 나머지 상속인이 등기하면, 특별수익자에게 상속분이 없음을 증명하는 판결이나 특별수익자가 작성하고 인감증명서를 붙인 확인서를 낸다(등기예규 제1871호 제21조 제1항).
기여분이 있는 경우: 기여분은 공동상속인의 협의로 정한다. 협의가 되지 않거나 협의할 수 없으면 기여자가 가정법원에 상속재산 분할과 기여분 심판을 청구하여, 결정된 심판서에 따라 상속등기를 할 수 있다(등기예규 제1871호 제21조 제2항).

누가 상속등기를 신청하나?

상속등기는 등기권리자인 상속인이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제3항). 등기는 법률에 다른 규정이 없으면 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다(같은 조 제1항). 단독신청이란 이와 달리 상대방 없이 한쪽이 혼자 신청하는 것이다.

상속등기를 신청하려면 상속인 각자가 상속받는 부동산(지분이면 그 지분)에 대한 취득세를 내야 한다(등기예규 제1871호 제33조 제1항 제1호). 상속으로 인한 취득세는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월) 안에 신고·납부하여야 한다(지방세법 제20조 제1항). 그 기한 안에 등기하려면 등기 신청서를 접수하는 날까지 신고·납부하여야 한다(같은 조 제4항). 신청 기간·과태료, 비용과 신청 절차는 상속등기에서 설명한다.

신청하는 사람이 상속인인지, 상속인의 채권자인지에 따라 아래와 같이 나뉜다.

상속인이 신청하는 경우

상속인이 여러 명이면 일부가 협력하지 않는다고 일부 상속등기를 신청할 수는 없다. 상속인 전원이 신청하거나 상속인 중 1인이 상속인 모두를 위해 신청할 수 있다(등기예규 제1871호 제7조 제2항). 대법원도 공동상속인 중 일부 상속인의 상속등기만은 마칠 수 없다고 보았다(94마2116 판결요지 [다]).

상속재산의 분할이나 다른 상속인의 상속포기로 상속인 중 일부만 그 부동산의 소유자가 되었으면, 소유권을 취득한 상속인만 신청할 수 있다(등기예규 제1871호 제7조 제3항).

1인이 공동상속인 모두를 위하여 신청하면 등기관은 신청하지 않은 상속인의 등기필정보를 작성하지 않는다(같은 예규 제34조 제1항). 그 대신 등기를 마치면 그들에게 등기완료사실을 통지하여야 한다(같은 조 제2항).

상속인의 채권자가 신청하는 경우

채권자대위등기란 채권자가 자기 채권을 보전하기 위하여 채무자를 대신해 등기를 신청하는 것이다(부동산등기법 제28조 제1항, 민법 제404조 제1항).

상속인이 한정승인이나 포기를 할 수 있는 기간 안이라도 상속인의 채권자는 대위에 의한 상속등기를 신청할 수 있다(등기예규 제1871호 제7조 제5항). 민법 제1019조 제1항의 기간은 상속개시 있음을 안 날부터 3개월이고, 이해관계인 또는 검사의 청구로 가정법원이 연장할 수 있다.

대위하는 채권자는 상속인을 대위하여 취득세를 신고·납부할 수 있다(지방세법 제20조 제5항).

등기관은 신청서에서 무엇을 심사하나?

등기관은 상속을 증명하는 서면과 관계 법령으로 상속인의 범위와 상속지분을 인정하고, 이와 다른 내용의 신청은 각하하여야 한다(94마2116 판결요지 [나]). 이 인정은 등기관의 형식적 심사권한 안에 있다(같은 결정 판결요지 [나]).

형식적 심사란 등기관이 부동산등기법이 정한 서면만으로 신청을 심사하는 것이다(94마2116 판결요지 [가]). 신청인이 산정한 상속분이 그 상속재산을 둘러싼 소송에서 받아들여져 판결로 확정되었더라도, 이 형식적 심사에는 확정판결의 기판력(확정된 판단이 뒤의 소송에서 당사자와 법원을 구속하는 효력)이 미칠 여지가 없다(같은 결정 판결요지 [가]). 신청 내용이 확정된 판결의 내용과 같더라도, 서면과 관계 법령으로 인정되는 상속인의 범위·상속지분과 다르면 등기관은 각하하여야 한다(같은 결정 판결요지 [나]).

등기관은 등기기록, 신청서, 첨부서면과 별지 등을 참고하여 다음 상속관계 등을 조사하고 그 일치 여부 등을 심사하여야 한다(등기예규 제1871호 제3조).

피상속인과 등기기록의 권리자 일치 여부
피상속인의 사망여부 및 사망일자(적용법 확인)
상속인의 범위
상속방법(협의분할 또는 법정상속) 등

이 심사에 쓰는 가족관계 서류의 목록은 상속등기 준비서류에서 설명한다.

상속등기를 하지 않으면 무엇을 할 수 없나?

상속인은 상속등기를 하지 않으면 상속받은 부동산을 처분하지 못한다(민법 제187조 단서).

다만 피상속인이 살아 있을 때 이미 등기원인이 생겼다면, 상속인이 그 등기를 신청할 수 있다(부동산등기법 제27조). 이때는 상속등기를 먼저 할 필요가 없다(등기예규 제1871호 제32조 제2항 제1호). 그 밖에 상속등기를 먼저 해야 하는 예와 그렇지 않은 예는 상속등기를 먼저 해야 하는 경우에서 설명한다.

등기한 뒤 상속지분이 바뀌면 어떻게 하나?

상속등기를 마친 뒤 협의분할 등으로 지분이 바뀌면 상속등기의 경정등기를 신청한다(등기예규 제1871호 제24조). 경정등기의 요건과 신청 방법은 상속등기 경정등기에서 설명한다.

상속재산의 분할은 상속이 개시된 때로 소급하여 효력이 있지만, 제삼자의 권리를 해하지 못한다(민법 제1015조). 상속등기 뒤 경정등기 전에 이해관계인이 생긴 경우 예규는 다음 처리를 정한다.

공동상속인 중 일부가 그 지분을 타인에게 이전했으면, 그 이전등기를 정당한 말소사유로 먼저 말소한 뒤 경정등기를 하여야 한다(등기예규 제1871호 제25조 제1항).
법정상속분대로 등기한 뒤 어느 상속인 지분에 가압류등기 등 이해관계 있는 제3자가 생겼고, 협의분할로 그 상속인이 권리를 잃거나 지분이 줄면 가압류권자의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부하여야 한다(등기예규 제1871호 제25조 제2항).

지방세법 제7조 제13항 단서에 해당하지 않는 한, 등기 뒤 새로 협의분할하여 경정등기를 하면 당초 상속분을 넘는 부분은 증여받은 것으로 보아 그 부분의 취득세를 새로 내야 한다(등기예규 제1871호 제33조 제1항 제2호).

상속포기·한정승인을 하면 상속등기는 어떻게 되나?

상속을 포기한 사람은 그 부동산의 소유자가 아니어서 상속등기를 신청하지 않고, 한정승인한 사람은 상속인으로서 상속등기를 신청할 수 있다(등기예규 제1871호 제7조 제1항·제3항). 두 경우를 나누어 본다.

상속을 포기한 경우

상속포기란 상속인이 민법 제1019조 제1항의 기간 안에 가정법원에 포기 신고를 하여 상속을 받지 않는 것이다(같은 법 제1041조). 상속의 포기는 상속이 개시된 때로 소급하여 효력이 있다(같은 법 제1042조). 포기한 사람의 상속분은 다른 상속인의 상속분 비율로 그 상속인에게 귀속된다(같은 법 제1043조).

일부 상속인이 상속재산 전부를 상속하고 나머지가 상속지분을 포기하는 내용으로 등기하려면, 상속포기신고를 수리하는 뜻의 가정법원 심판서 정본을 낸다(등기예규 제1871호 제19조 제1항). 배우자와 자녀 중 자녀 전부가 포기하면 배우자가 단독상속인이 되어 혼자 상속등기를 신청할 수 있다(같은 예규 제7조 제4항). 자녀가 모두 포기하여 손자녀가 상속하는 경우와 앞 순위 상속인이 모두 포기하여 부모나 형제자매가 상속하는 경우의 서면은 같은 예규 제19조 제2항부터 제4항까지가 정한다. 그 목록은 상속포기자가 있는 상속등기에서 설명한다.

한정승인을 한 경우

한정승인이란 상속으로 취득할 재산의 한도에서 피상속인의 채무와 유증을 변제할 것을 조건으로 상속을 승인하는 것이다(민법 제1028조). 한정승인한 사람도 상속인이므로 상속등기를 단독으로 신청할 수 있다(등기예규 제1871호 제7조 제1항).

대법원 다수의견은 다음과 같이 보았다(2007다77781 판결요지 다수의견). 이 판결에는 대법관 3명의 반대의견이 있다.

민법은 한정승인자가 상속재산을 은닉하거나 부정소비한 경우 단순승인을 한 것으로 보는 것(민법 제1026조 제3호) 외에는 상속재산의 처분행위 자체를 직접 제한하는 규정을 두지 않았으므로, 한정승인의 책임제한 효과로 그 처분행위가 당연히 제한된다고 할 수는 없다.
민법에는 한정승인이 이루어진 상속재산임을 등기하여 제3자에 대항할 수 있게 하는 규정도 없다.
한정승인자로부터 상속재산에 저당권 등 담보권을 취득한 사람과 상속채권자 사이의 우열은 민법상 일반원칙에 따르고, 상속채권자는 한정승인의 사유만으로 우선적 지위를 주장할 수 없다. 한정승인자가 그 피담보채무를 상속개시 전부터 부담했어도 같다.

다만 한정승인을 한 뒤 상속재산을 은닉하거나 부정소비하거나 고의로 재산목록에 기입하지 않으면 단순승인을 한 것으로 본다(민법 제1026조 제3호). 한정승인자의 상속등기 신청과 등기 뒤의 문제는 한정승인과 상속등기에서 설명한다.

실무 체크포인트

피상속인의 사망일자와 상속인의 범위를 먼저 확인한다. 등기관도 이 두 가지를 심사한다(등기예규 제1871호 제3조 제2호·제3호).
상속을 포기한 상속인이 있으면 상속포기신고를 수리하는 뜻의 가정법원 심판서 정본을 준비한다(등기예규 제1871호 제19조 제1항).
협의분할로 등기하려면 상속인 전원이 참여하고 전원이 인감을 날인한(여러 장이면 간인까지 한) 분할협의서와 인감증명을 갖춘다(등기예규 제1871호 제17조 제1항).
일부 상속인이 협력하지 않으면 상속인 중 1인이 상속인 모두를 위해 상속등기를 신청한다(등기예규 제1871호 제7조 제2항).
상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월) 안에 취득세를 신고·납부한다(지방세법 제20조 제1항).
한정승인을 했다면 상속재산을 은닉·부정소비하거나 고의로 재산목록에서 빼지 않는다. 그러면 단순승인을 한 것으로 본다(민법 제1026조 제3호).
상속등기 뒤 다시 협의분할하려면, 그 사이 지분 이전이나 가압류 같은 이해관계인이 생겼는지 등기기록을 먼저 확인한다(등기예규 제1871호 제25조 제1항·제2항).

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