임차건물 인도 청구 소송

임대차가 끝났는데 임차인이 건물을 비우지 않으면, 임대인은 본안 소송으로 인도를 구하고 승소 판결이나 가집행선고로 유체물 인도청구권 집행을 한다. 임대차는 목적물을 사용·수익하게 하는 계약이고, 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다(민법 제618조, 같은 법 제623조). 종료 뒤에는 반환의무가 생기지만, 주택과 기준액 이하 상가는 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계가 존속하는 것으로 보고, 보증금 잔액이나 적법한 부속물 매매대금과의 동시이행도 점유 권원에 영향을 준다(주택임대차보호법 제4조 제2항, 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항). 소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있고, 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다(민법 제213조).

쉽게 말하면 — 계약이 끝났는데도 세입자가 안 나가면, 법원에 건물을 비워 달라는 소송을 냅니다. 집행권원(판결·제소전화해 조서 등)이 있어야 집행관이 점유를 넘겨줄 수 있습니다. 경매로 산 사람이 쓰는 인도명령과는 다른 절차입니다.

경로를 나누면 이렇습니다. ① 아직 집행권원이 없으면 이 글의 본안 인도 청구를 냅니다. ② 제소전화해 조서가 있으면 소를 다시 내지 않고 그 조서로 인도집행을 합니다. ③ 경매로 산 사람의 인도명령은 부동산 인도명령 신청입니다. 보증금을 돌려달라는 본안은 임대차보증금반환청구의 요건사실입니다.

언제 이 소송을 쓰나

임대차가 기간 만료, 해지 또는 갱신거절 확정으로 종료된 뒤에, 임차인이나 그 점유자가 건물을 계속 점유할 때 이 소를 제기한다. 아직 계약이 유지되는 동안의 갱신 다툼이나 경매 매수인의 인도명령은 이 소의 대상이 아니다.

주택은 임대인이 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 또는 임차인이 2개월 전까지 통지하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(주택임대차보호법 제6조 제1항). 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 제1항을 적용하지 아니한다(같은 조 제3항). 임대인이 거절 통지를 했더라도 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간(만료 6개월 전부터 2개월 전까지) 이내에 같은 법 제6조의3에 따라 1회 갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 같은 법 제6조의3 제1항 단서 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우가 그 제8호다.

이 소에는 법정 제소기간이 없다. 임대차 종료를 원인으로 한 채권적 인도청구의 소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때로부터 진행하고(민법 제166조 제1항), 민사채권이면 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다(같은 법 제162조 제1항). 이미 제소전화해 조서를 받아 두었으면 그 조서가 집행권원이 되므로 본안 소를 다시 낼 필요가 없다. 경매 매수인의 인도명령은 부동산 인도명령 신청에서 다룬다.

상가 갱신과 해지는 어떻게 끝나나

상가건물은 임차인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 거절 사유는 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 각 호에 있다. 이 요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있고, 기준액 초과 임대차에도 제1항·제2항·제3항 본문이 적용된다(같은 법 제10조 제2항, 같은 법 제2조 제3항). 같은 법 제10조 제4항의 묵시적 갱신은 제2조 제3항 열거에 없어 기준액 초과에는 적용되지 않으며, 그때는 민법 제639조와 같은 법 제635조가 남는다.

건물 기타 공작물 임대차에서 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있고(민법 제640조), 상가건물 임대차는 3기의 차임액에 달하는 때이다(상가건물 임대차보호법 제10조의8). 임차인이 법률 제17490호 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조제1항제1호, 제10조의4제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다(같은 법 제10조의9). 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다. 계약이나 법률에 해지권이 있는 때에 해지는 상대방에 대한 의사표시로 하며 철회하지 못하고, 상대방에게 도달한 때에 효력이 생긴다(민법 제543조, 같은 법 제111조 제1항). 기간 약정이 없는 건물 임대차를 임대인이 해지통고한 경우에는, 상대방이 통고를 받은 날부터 6월이 경과하여야 해지 효력이 생긴다(같은 법 제635조 제2항 제1호). 이 6월은 그 조가 적용되는 기간 미약정 건물 임대차에 한정되고, 주택은 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차를 그 기간을 2년으로 보며(주택임대차보호법 제4조 제1항), 기준액 이하 상가는 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차를 그 기간을 1년으로 본다(상가건물 임대차보호법 제9조 제1항).

누가 누구를 상대로 하나

원고는 현재의 임대인이다. 주택은 인도와 주민등록을 마친 때, 상가건물은 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(주택임대차보호법 제3조 제1항, 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항). 임차주택이나 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로, 건물이 팔렸으면 그 양수인이 원고가 된다(주택은 같은 조 제4항, 상가건물은 같은 조 제2항). 대항요건부터 확인하고 원고를 정한다.

임대차계약상 반환청구의 피고는 임차인이다. 여러 사람이 공동으로 임차한 때에는 연대하여 그 의무를 부담하므로, 공동임차인을 함께 상대한다(민법 제616조, 같은 법 제654조). 불법점유를 이유로 인도를 구할 때에는 현실적으로 그 목적물을 점유하고 있는 자를 상대로 하여야 하고, 불법점유자라 하여도 그 물건을 다른 사람에게 인도하여 현실적으로 점유를 하고 있지 않은 이상 그 자를 상대로 한 인도 또는 명도청구는 부당하다(98다9045). 임차인과 현실 점유자가 다르면 각 청구원인에 맞추어 상대방을 특정한다. 상가 등 일반 임대차에서 임차인이 사망한 뒤에는 확정된 상속인을 상대로 한다(상가 임차인 사망 후 직계비속이 상속포기한 경우). 주택 임대차는 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자는 임차인의 권리와 의무를 승계한다. 임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다. 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 제1항과 제2항에 따른 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니하다(주택임대차보호법 제9조).

소유자인 임대인은 임대차 종료를 원인으로 한 채권적 청구와 함께, 그 물건을 점유한 자에 대하여 소유권에 기한 반환청구를 구할 수 있다(민법 제213조). 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있으므로(같은 조 단서), 종료 사실과 점유 권원의 소멸이 쟁점이 된다.

어느 법원에 내나

소는 피고의 보통재판적이 있는 곳의 법원이 관할하고, 부동산에 관한 소는 부동산이 있는 곳의 법원에 제기할 수 있다(민사소송법 제2조, 같은 법 제20조). 사람의 보통재판적은 그의 주소에 따라 정한다(같은 법 제3조). 당사자는 일정한 법률관계로 말미암은 소에 관하여 서면으로 제1심 관할법원을 합의할 수 있다(같은 법 제29조). 인도 청구와 차임 상당 부당이득처럼 하나의 소로 여러 개의 청구를 하는 경우에는, 제2조 내지 제24조의 규정에 따라 그 여러 개 가운데 하나의 청구에 대한 관할권이 있는 법원에 소를 제기할 수 있다(같은 법 제25조 제1항).

사물관할은 소가로 정한다. 계약의 해지·해제·계약기간의 만료를 원인으로 하는 물건의 인도·명도 소와 소유권에 기한 인도 소의 소가는 모두 목적물건 가액의 2분의 1이다(민사소송 등 인지규칙 제12조 제5호 가목·나목). 소송목적의 값이 5억 원을 초과하는 민사사건은 지방법원 및 지방법원지원의 합의부가 제1심으로 심판하되, 단독판사가 심판할 것으로 합의부가 결정한 사건은 제외한다(민사 및 가사소송의 사물관할에 관한 규칙 제2조 단서 제4호). 건물인도 청구는 금전 기타 대체물이나 유가증권의 지급을 목적으로 하지 않으므로 소액사건심판규칙 제1조의2의 소액사건 범위에 들지 않는다. 인지액은 민사소송 등 인지법 제2조와 예규가 정한다.

소장에 무엇을 적고 무엇을 붙이나

소를 제기하려는 자는 법원에 소장을 제출하여야 하고, 소장에는 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 한다(민사소송법 제248조 제1항, 같은 법 제249조 제1항). 소장에는 준비서면에 관한 규정을 준용하므로 사건의 표시, 법원, 작성 날짜도 적는다(같은 법 제249조 제2항, 같은 법 제274조 제1항). 청구취지는 피고가 원고에게 목적 건물을 인도하라는 이행 판결을 구하는 형으로 적고, 동시이행이 예상되면 보증금 잔액을 받음과 동시에 건물을 인도하라는 상환이행의 형태로 적는다. 민사집행법은 인도라는 용어를 쓰므로 청구취지에도 인도로 특정한다(민사집행법 제258조).

청구원인에는 임대차계약의 체결과 목적물, 종료 원인과 그 효력 발생 시점, 피고의 점유 계속을 시간 순으로 적는다. 부동산에 관한 사건은 그 부동산의 등기사항증명서를 소장에 붙여야 하고, 그 외에도 소장에는 증거로 될 문서 가운데 중요한 것의 사본을 붙여야 한다(민사소송규칙 제63조 제2항). 임대차계약서, 갱신거절·해지 통지와 도달 자료가 이에 해당한다. 피고가 법인이면 대표자의 자격을 증명하는 서면을 붙인다(같은 규칙 제63조 제1항). 소장이 필수 기재에 어긋나거나 인지를 붙이지 아니한 경우에는 재판장이 상당한 기간을 정하고 흠을 보정하도록 명하여야 하고, 그 기간 안에 보정하지 아니한 때에는 명령으로 소장을 각하하여야 한다(민사소송법 제254조 제1항·제2항).

보증금·원상회복과 동시이행은 어떻게 되나

임대차계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 동시이행의 관계가 있다(민법 제536조, 77다1241). 주택과 기준액 이하 상가건물 임대차는 종료 후에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 본다(주택임대차보호법 제4조 제2항, 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항). 같은 법 제9조 제2항은 같은 법 제2조 제3항이 기준액 초과에도 적용한다고 열거한 조항에 들어 있지 않다. 그래서 기준액을 넘는 상가 임대차에는 이 존속 의제가 없고, 보증금 반환과 인도의 선후는 앞에서 본 동시이행 관계로 본다.

임차인이 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있고, 이 규정은 임대차에 준용된다(민법 제615조, 같은 법 제654조). 다만 건물 기타 공작물의 임차인이 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이 있으면, 종료 시에 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다(같은 법 제646조). 적법한 매수청구로 생긴 매매대금 지급의무와 목적물 반환의무는 동시이행관계이고, 임대인이 대금을 지급하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상 그 점유는 불법점유라고 할 수 없다(2024다317332 판결요지 [1]). 계약 또는 목적물의 성질에 위반한 사용·수익으로 인한 손해배상 청구는 임대인이 물건의 반환을 받은 날부터 6월 내에 하여야 한다(민법 제617조, 같은 법 제654조). 임차인이 건물의 명도 이행을 제공한 경우, 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액이면, 그 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 보증금 전액의 반환을 거부하는 동시이행의 항변은 신의칙에 반하여 허용할 수 없다(99다34697). 보증금 반환청구의 요건과 공제 항변의 상세는 임대차보증금반환청구의 요건사실에서 다룬다.

이기면 어떻게 집행하나

강제집행은 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 하고, 집행문이 있는 판결정본이 있어야 할 수 있다(민사집행법 제24조, 같은 법 제28조 제1항). 재산권의 청구에 관한 판결은 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한, 직권으로 담보를 제공하거나 제공하지 아니하고 가집행을 할 수 있다는 것을 선고하여야 한다(민사소송법 제213조 제1항). 강제집행은 이를 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고, 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있다(민사집행법 제39조 제1항). 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은, 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다(같은 법 제41조 제1항).

채무자가 부동산이나 선박을 인도하여야 할 때에는 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하고, 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 한다(민사집행법 제258조 제1항·제2항). 신청과 현장 진행은 부동산 인도집행 신청 절차와 유체물 인도청구권 집행에서 설명한다. 건물명도소송의 청구가 물권적 청구와 같이 대세적 효력을 가진 경우에는 판결의 기판력이나 집행력이 변론종결 후에 피고로부터 점유를 취득한 자에게도 미치나, 채권적 청구만에 그친 때에는 그 점유승계인에게 미치지 아니한다(90다9964). 현행 근거는 민사소송법 제218조와 민사집행법 제25조다. 점유 이전을 막으려면 본안과 별도로 점유이전금지가처분 신청을 검토한다.

실무 체크포인트

종료가 확정됐는지부터 본다. 주택은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 갱신거절 통지(주택임대차보호법 제6조 제1항), 상가는 임차인의 갱신 요구와 거절 사유(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항)를 확인한다.
해지 의사표시의 도달을 남긴다. 계약 또는 법률의 규정에 의하여 해지의 권리가 있는 때에, 그 해지는 상대방에 대한 의사표시로 하고(민법 제543조 제1항), 상대방에게 도달한 때에 효력이 생긴다(같은 법 제111조 제1항).
현실 점유자를 피고로 넣는다. 불법점유를 이유로 인도를 구하려면 현실 점유자를 상대로 하여야 한다(98다9045). 공동임차인이면 연대의무를 전제로 함께 상대한다(민법 제616조, 같은 법 제654조).
소장에 등기사항증명서를 붙인다. 부동산에 관한 사건은 등기사항증명서를 소장에 붙여야 한다(민사소송규칙 제63조 제2항).
동시이행 잔액을 특정한다. 기간 만료 시 명도의무와 연체차임 등을 청산한 나머지 보증금 반환의무는 동시이행의 관계가 있다(77다1241). 임차인이 건물의 명도 이행을 제공한 경우에도 사소한 원상회복 미비로 거액 보증금 전액의 반환을 거부하는 항변은 신의칙에 반하여 허용할 수 없다(99다34697).
승소 뒤 집행문을 받아 집행관에게 신청한다. 동시이행 판결이면 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명하여야만 집행을 개시할 수 있다(민사집행법 제41조 제1항). 채권적 청구만에 그친 때에는 변론종결 후 점유승계인에게 집행력이 미치지 아니한다(90다9964).