소유권에 기한 부동산인도·철거청구의 요건사실

소유권에 기한 인도청구는 “원고의 소유 + 피고의 점유” 두 가지를, 철거청구는 “원고의 토지 소유 + 피고의 지상건물 소유” 두 가지를 요건사실로 한다. 인도청구는 소유권에 기한 반환청구권(민법 제213조), 철거·퇴거청구는 소유권에 기한 방해배제청구권(민법 제214조)이 근거다.

쉽게 말하면 — 내 땅·건물을 남이 차지하고 있으면 “비워서 돌려달라”(인도), 내 땅에 남의 건물이 서 있으면 “건물을 헐고 땅을 돌려달라”(철거)고 요구하는 소송입니다. 소송에서는 내가 소유자라는 사실과 상대방이 점유(또는 건물 소유)하고 있다는 사실만 밝히면 됩니다. 상대방에게 점유할 권리가 없다는 것까지 내가 증명할 필요는 없습니다.

인도청구의 요건사실은 무엇인가

원고의 소유와 피고의 직접점유를 증명한다(민법 제213조).

소유는 등기를 마친 사실로 증명한다. 등기에는 추정력이 있어 등기원인이 무효라는 주장은 피고의 항변 사항이다.
점유는 현실의 직접점유를 말한다. 목적물을 제3자에게 임대한 간접점유자를 상대로 한 인도청구는 이유 없다(대법원 98다9045 판결).
피고에게 점유권원이 없다는 사실은 청구원인이 아니다. 점유권원의 존재는 피고의 항변 사항이다(민법 제213조 단서).

등기부에 내 이름이 있으면 소유는 증명된 것으로 봅니다. 상대방이 실제로 들어가 쓰고 있어야 하므로, 세를 놓은 집주인이 아니라 실제 거주하는 세입자를 상대로 해야 합니다.

철거청구의 요건사실은 무엇인가

원고의 토지 소유와 피고의 지상건물 소유를 증명한다(민법 제214조). 건물을 소유함으로써 그 대지를 점유하므로, 건물 소유 사실을 증명하면 대지 점유까지 증명된다.

토지인도만 구해도 청구는 인용되나, 그 판결로는 건물 철거 집행을 할 수 없다(대법원 86마902 판결). 철거 집행을 하려면 철거를 함께 구한다.
무허가 건물은 사실상 처분권자(신축자 또는 매수인)를 피고로 삼는다(대법원 88다카4017 판결).

퇴거청구는 언제 구하는가

지상건물을 소유자가 아닌 제3자가 점유해 토지 소유권을 방해하는 경우, 토지 소유자는 그 점유자에게 퇴거를 구한다(민법 제214조). 건물 점유자가 대항력 있는 임차인이라도 토지 소유자의 퇴거청구에는 대항할 수 없다(대법원 2010다43801 판결). 철거 의무에는 퇴거 의무가 포함되므로, 건물 소유자에게 철거를 구하면서 따로 퇴거를 구할 필요는 없다.

피고는 어떤 항변을 하는가

핵심은 정당한 점유권원의 존재다(민법 제213조 단서). 지상권·전세권·유치권 같은 제한물권, 임차권, 동시이행항변권, 법정지상권(민법 제366조)·관습법상 법정지상권, 취득시효 완성 등이 항변 사유다. 유치권 항변은 점유 사실과 그 물건에 관해 생긴 채권의 변제기 도래를 요건으로 한다(민법 제320조).

실무 체크포인트

인도는 반드시 현실의 직접점유자를 상대로 한다. 세를 놓아 간접점유만 하는 사람을 상대로 하면 청구가 기각된다(대법원 98다9045 판결). 현장 점유 관계를 먼저 확인해 피고를 특정한다.
‘명도’가 아니라 ‘인도’로 쓴다. 민사집행법은 ‘인도’ 개념만 쓰므로(민사집행법 제258조), 청구취지·소장에 ‘명도’를 쓰지 않는다.
철거 집행을 염두에 두면 토지인도만으로 끝내지 않는다. 토지인도 판결의 효력은 지상건물 철거에 미치지 않으므로(대법원 86마902 판결), 철거를 함께 구하고 건물이 강제집행 가능할 정도로 특정되었는지 점검한다.
무허가 건물은 처분권자를 추적한다. 등기·건축물대장이 없으면 누가 사실상 처분권자인지(신축자·매수인) 확인해 피고로 삼아야 철거 집행이 가능하다(대법원 88다카4017 판결).
차임 상당 청구는 부당이득 구성이 안전하다. 유치권·동시이행항변으로 점유의 위법성이 조각되면 불법행위 손해배상은 어려우므로, 부당이득반환으로 구성한다. 차임 산정은 나대지 기준이다.