상가 차임증감청구 소송

상가 차임·보증금을 올려 달라거나 내려 달라는 청구는 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항의 상가건물 임대차에서 한다. 환산보증금이 기준액 이하이면 같은 법 제11조에 따라 장래분을 구하고, 기준액을 넘으면 존속 중 차임은 민법 제628조, 갱신 때의 차임·보증금은 상가건물 임대차보호법 제10조의2로 구한다. 상대방이 응하지 않으면 법원에 소를 내 상당한 액을 정해 달라고 한다. 일시사용을 위한 임대차임이 명백하면 같은 법 제16조에 따라 이 법이 적용되지 않고, 민법 제653조에 따라 제628조도 적용되지 않는다. 적용 기준액은 계약 체결일·최근 갱신일과 시행령 부칙의 적용례를 보고, 현행 지역별 금액은 환산보증금에서 확인한다. 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항은 차임 또는 보증금이 상당하지 아니하게 된 경우에 당사자가 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다고 정한다. 상당하지 아니하게 되는 사유는 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동이다. 제11조가 적용되는 임대차에서는 증액에만 시행령 비율 상한이 있고, 감액에는 그 상한이 없다.

쉽게 말하면 — 가게 임대료나 보증금이 세금·공과금이나 경제 사정 때문에 너무 높거나 낮아졌을 때, 올려 달라거나 내려 달라고 요구하는 소송입니다. 먼저 상대방에게 그 뜻을 전하고, 합의가 안 되면 법원이 얼마가 상당한지를 정합니다.

환산보증금과 계약갱신 여부에 따라 적용 규정이 달라집니다. 환산보증금이 기준액 이하이면 상가건물 임대차보호법 제11조로 장래분을 구하고, 증액만 1년·5% 제한이 있습니다. 기준액을 넘으면 존속 중 차임은 민법 제628조, 갱신 때의 증감은 상가건물 임대차보호법 제10조의2입니다. 합의로 다시 쓰거나 끝난 뒤 재계약하는 인상은 제11조 밖입니다. 갱신요구권 행사에 따른 갱신 실질이 있는 경우는 제외입니다.

언제 이 소송을 쓰나

임대차가 존속하는 동안 당사자 한쪽이 차임·보증금의 증감을 구할 때 쓴다. 임대차계약이 종료한 뒤 재계약을 하거나, 종료 전이라도 당사자가 합의하여 차임 등을 증액하는 경우에는 상가건물 임대차보호법 제11조가 적용되지 않는다(2013다80481).

임차인이 계약갱신요구권을 행사한 뒤 종전 임대차기간이 만료할 무렵 신규 임대차계약의 형식을 취했더라도, 그것이 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 종전 임대차에 관한 재계약으로 보지 않고 상가건물 임대차보호법 제11조가 적용된다(2013다35115). 같은 판결은, 구법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하여 지급하기로 한 차임 약정은 그 범위에서 무효이고 임차인은 초과 지급분을 부당이득으로 반환 구할 수 있다고 보았다(2013다35115, 민법 제741조). 이 판결은 구법 사건이므로 그 증액비율은 사건 기준시의 시행령을 본다. 초과 약정이 그 범위에서 무효라는 법리는 현행 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항 단서와 같은 법 제15조에도 같다.

상가건물 임대차보호법 제11조 제1항은 장래의 차임 또는 보증금에 대한 증감을 청구할 수 있다고 정한다. 청구 전에 이미 지난 차임을 소급해 다시 정하는 청구는 이 조가 허용하지 않는다.

차임을 올리지 않기로 한 특약이 있어도, 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있으면 형평의 원칙상 임대인에게 차임증액청구를 인정하여야 한다(96다34061). 이 판시는 민법 제628조 사안이다. 96다34061은 그 사건에서 그러한 경제사정의 변동이 있었다고 볼 사정을 찾을 수 없어 증액청구를 배척한 원심이 결과적으로 정당하다고 보았다.

청구 전에 무엇을 해야 하나

상대방에게 증감 청구의 의사표시가 도달하게 한다. 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 효력이 생긴다(민법 제111조 제1항). 증액이면 상가건물 임대차보호법 제11조 제2항에 따라, 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내인지를 확인한다. 이 1년 제한은 증액 청구에만 걸린다.

환산보증금이 시행령 기준액을 넘는지도 본다(상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서, 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조). 기준액을 넘으면 상가건물 임대차보호법 제11조는 적용되지 않는다. 계산과 지역별 기준액은 환산보증금에서 다룬다.

조세·공과금 고지, 인근 시세, 매출·비용의 변동처럼 차임·보증금이 상당하지 않게 된 사정을 자료로 정리한다. 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항의 경제사정 변동은 제1급감염병만으로 한정되지 않는다. 「제1급감염병 등」은 경제사정 변동의 한 태양이고, 조세·공과금·그 밖의 부담의 증감도 같은 항의 사유다.

이 법의 적용을 받는 상가건물 임대차라면, 차임 또는 보증금의 증감 분쟁은 상가건물임대차분쟁조정위원회의 심의·조정 사항이다(상가건물 임대차보호법 제20조 제1항·제2항 제1호). 제20조는 같은 법 제2조 제3항의 열거에 없다. 기준액을 넘는 임대차의 증감 분쟁을 조정위원회가 다룰 수 있는지는 이 조문만으로 정해지지 않는다. 이 법에 소를 내기 전에 조정을 반드시 거치라는 규정은 없다. 조정위원회에는 이 법에 규정한 사항 외에는 주택임대차분쟁조정위원회에 관한 「주택임대차보호법」 제14조부터 제29조까지의 규정을 준용한다(같은 법 제21조).

어느 법원에 무엇을 내나

소는 피고의 보통재판적이 있는 곳의 법원이 관할한다(민사소송법 제2조). 사람의 보통재판적은 그의 주소에 따라 정하고, 대한민국에 주소가 없거나 주소를 알 수 없으면 거소에 따라, 거소가 일정하지 아니하거나 거소도 알 수 없으면 마지막 주소에 따라 정한다(같은 법 제3조). 법인 등은 주된 사무소 또는 영업소가 있는 곳에 따라 정하고, 사무소와 영업소가 없으면 주된 업무담당자의 주소에 따라 정한다(같은 법 제5조 제1항). 제1심 관할법원을 합의로 정한 경우에는 그 합의도 본다. 그 합의는 일정한 법률관계로 말미암은 소에 관하여 서면으로 하여야 한다(같은 법 제29조 제2항). 부동산에 관한 소를 제기하는 경우에는 부동산이 있는 곳의 법원에 제기할 수 있다(같은 법 제20조). 차임·보증금의 증감을 구하는 소가 여기에 드는지는 이 조문만으로 정해지지 않는다.

소장에는 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 한다(민사소송법 제249조 제1항). 청구원인에는 임대차의 성립, 현재 차임·보증금, 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항 사유, 증감 청구 의사표시의 도달, 구하는 액을 시간순으로 적는다. 상가건물 임대차보호법에 이 소송만의 제소기간은 없다. 상가건물 임대차보호법 제11조 제2항은 증액 청구를 하지 못하는 1년 기간이지, 소 제기의 제척기간이 아니다.

증액을 구하는 쪽은 임대인이 임차인을, 감액을 구하는 쪽은 임차인이 임대인을 상대로 한다. 전대인과 전차인의 전대차에도 상가건물 임대차보호법 제11조가 적용된다(같은 법 제13조 제1항).

법원은 언제부터 얼마를 정하나

협의가 성립하지 않으면 법원이 상당한 차임을 정하고, 민법 제628조 증액청구에서는 그 효력이 의사표시 때로 소급한다. 2015다239508은 민법 제628조에 따른 증액청구에 관하여, 법원이 결정해 주는 차임은 증액청구의 의사표시를 한 때에 소급하여 효력이 생기고, 특별한 사정이 없는 한 증액된 차임의 이행기는 그 의사표시가 상대방에게 도달한 때라고 판단했다. 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항도 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다고 하여 장래의 차임을 대상으로 한다는 점에서 민법 제628조와 같은 꼴이나, 2015다239508의 직접 판시는 민법 제628조에 관한 것이다. 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항의 증감청구는 장래의 차임 또는 보증금을 대상으로 하므로, 청구 전에 이미 지난 기간은 그 대상이 아니다. 청구한 때와 법원이 상당한 액을 정한 때 사이의 기간을 어떻게 볼지에 관한 제11조 고유의 판시는 이 글이 인용한 판례에 없다.

2015다239508은, 법원이 차임을 결정할 때까지 종전 차임을 지급해도 해지 사유인 차임연체에 해당하지 않는다는 원심이 원용한 종전 대법원 판결의 취지가 증액된 차임에 대한 지연손해금의 기산시점에 관하여 판단한 것은 아니라고 보았다. 특별한 사정이 없는 한 지연손해금은 증액청구의 의사표시가 도달한 뒤 계약에서 정한 각 차임 지급기일 다음 날부터 따진다.

5% 상한과 1년 제한은 어떻게 적용되나

증액 청구는 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5를 초과하지 못한다(상가건물 임대차보호법 시행령 제4조). 이 시행령 조항은 2008. 8. 21.과 2018. 1. 26. 개정되었으므로, 구법 사건에는 그 기준시의 시행령을 본다. 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항 단서는 증액의 경우에만 적용되고, 감액에는 이 상한이 없다.

상가건물 임대차보호법 제11조 제2항은 제1항에 따른 증액 청구를 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다고 정한다. 감액 청구에는 이 1년 제한이 붙지 않는다. 이 1년은 청구할 수 있는 액을 깎는 기준이 아니라 증액 청구 자체를 하지 못하는 시기 제한이다.

상가건물 임대차보호법 제11조 제3항은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 뒤 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에 적용된다. 그 경우 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 제1항 단서를 적용하지 아니한다. 이 단서 비적용은 제1급감염병에 의한 감액에 한정되고, 제1항의 「등」이 제3항까지 넓히지는 않는다. 제3항은 2020. 9. 29. 신설되었다.

주택은 법률이 증액청구를 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 초과하지 못한다고 정하고, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도가 그 범위에서 조례로 상한을 달리 정할 수 있게 한다(주택임대차보호법 제7조). 상가 증액 상한은 시행령이 정하고, 조례 위임은 없다.

기준액 초과 임대차는 어떻게 다른가

환산보증금이 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서의 보증금액을 초과하는 임대차에는 원칙적으로 이 법이 적용되지 않고, 같은 조 제3항이 열거한 조문만 적용된다. 그 열거에 같은 법 제11조는 없다. 같은 법 제2조 제3항은 같은 법 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문만 들고, 제10조 제3항 단서의 제11조 범위 증감은 넣지 않았다.

계약갱신 때의 차임·보증금 증감은 상가건물 임대차보호법 제10조의2가 적용된다. 이 조는 같은 법 제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에, 당사자가 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다고 정한다. 그리고 이 조는 같은 법 제2조 제3항 열거에 들어 있다.

갱신이 아닌 임대차 존속 중의 증감은 상가건물 임대차보호법 제11조가 적용되지 않으므로 민법 제628조의 문제다. 같은 조는 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다고 정한다. 같은 조 문언은 약정한 차임의 증감이고, 상가건물 임대차보호법 제11조처럼 보증금과 시행령 비율·1년 제한을 두지 않는다.

실무 체크포인트

증감 청구 의사표시의 도달일을 남긴다. 민법 제628조 증액청구에서는, 특별한 사정이 없는 한 법원이 정한 차임의 이행기를 그 도달을 기준으로 본다(2015다239508, 민법 제111조 제1항).
증액이면 상가건물 임대차보호법 제11조 제2항의 1년과 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조의 청구 당시 100분의 5를 확인한다.
감액에는 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조의 비율 상한과 상가건물 임대차보호법 제11조 제2항의 1년 제한이 없다.
제1급감염병으로 감액된 뒤의 재증액은 감액 전 금액에 달할 때까지 상가건물 임대차보호법 제11조 제3항에 따라 제1항 단서를 적용하지 아니한다.
환산보증금이 기준액을 넘으면 상가건물 임대차보호법 제11조가 적용되지 않는다. 갱신은 같은 법 제10조의2, 존속 중 차임 증감은 민법 제628조다(상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서·제3항).
신규 계약서 형식이라도 갱신 실질이면 상가건물 임대차보호법 제11조가 적용되고, 증액비율을 초과해 지급한 차임은 부당이득으로 반환을 구할 수 있다(2013다35115).
합의 재계약·합의 증액에는 상가건물 임대차보호법 제11조가 적용되지 않는다(2013다80481). 갱신요구권 행사에 따른 갱신 실질이 있는 경우는 제외한다.