부동산 인도명령 신청

부동산 인도명령 신청이란 경매 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 안에, 부동산을 점유한 채무자·소유자·점유자를 상대로 부동산을 넘겨받기 위해 집행법원에 인도명령을 구하는 신청이다(민사집행법 제136조 제1항). 별도의 명도소송 없이 간이하게 명도 집행권원을 얻는 절차다.

누가 신청할 수 있나

민사집행법 제136조 제1항이 직접 정한 신청인은 매수인이다. 매수인의 상속인·합병법인 같은 일반승계인이 신청하는 경우에는 승계사실을 증명해야 한다. 부동산을 양도받은 특별승계인은 인도명령을 신청하지 못하고 인도소송으로 가야 한다.

상대방은 채무자·소유자·부동산 점유자다(민사집행법 제136조 제1항). 다만 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 사람은 대상이 아니다(같은 항 단서). 대항력 있는 임차인의 보증금이 모두 변제되지 않은 경우 임차권이 경락으로 소멸하지 않는 특칙도 함께 확인한다(주택임대차보호법 제3조의5).

어디에 언제 신청하나

관할은 경매를 실시한 집행법원이다. 신청 기간은 매수인이 대금을 다 낸 뒤 6개월 이내다(민사집행법 제136조 제1항). 매수인은 대금을 모두 낸 때 소유권을 얻으므로(같은 법 제135조), 그 소유권에 기해 신청하는 셈이다. 6개월을 넘기면 인도명령을 쓸 수 없고 명도소송으로만 부동산을 되찾을 수 있다.

어떤 서류가 필요한가

신청서와 함께 다음을 갖춘다. 부동산인도명령신청서 1부, 수입인지 2,000원(민사소송 등 인지법 제9조 제4항 제1호 — 법원에 의한 강제집행의 신청), 송달료(당사자 1인당 회분), 목록, 부동산등기사항전부증명서다. 상대방이 일반승계인이면 승계 사실을 증명하는 가족관계증명서나 법인등기사항증명서를 붙인다.

어떻게 진행되나

법원이 채무자·소유자 외의 점유자에게 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문해야 한다(민사집행법 제136조 제4항). 다만 대항할 권원으로 점유하지 않음이 명백하거나 이미 심문한 때는 심문 없이 결정한다(같은 항 단서). 같은 조 제1항부터 제3항까지의 신청에 관한 결정에는 즉시항고할 수 있다(같은 조 제5항).

점유자가 인도명령에 따르지 않으면 매수인 또는 채권자는 집행관에게 집행을 위임할 수 있다(민사집행법 제136조 제6항). 채무자가 직접 점유하면 집행관이 부동산 인도집행을 하고(같은 법 제258조), 채무자가 제3자에 대한 인도청구권만 가진 경우에는 그 청구권을 이전하는 방법으로 집행한다(같은 법 제259조).

인도 전 훼손·가치하락을 막기 위해 매수인·채권자는 관리명령을 신청할 수 있다(민사집행법 제136조 제2항). 법원은 관리에 필요하면 담보 제공 여부를 정해 제1항에 준하는 인도명령을 할 수도 있다(같은 조 제3항).

실무 체크포인트

• 대금 납부와 동시에 점유 상태를 확인하고 신청 시점을 관리한다. 6개월 기간을 놓치면 인도명령을 못 쓰므로, 대금을 낸 즉시 현황을 점검하고 빠르게 신청한다(민사집행법 제136조).
• 점유자가 임차인이면 매수인에게 대항할 권원이 있는지 확인한다. 최선순위 여부만 보지 말고 대항력과 보증금 변제 여부를 함께 본다(민사집행법 제136조 제1항 단서, 주택임대차보호법 제3조의5).
• 상대방 특정에 현황조사보고서를 참고한다. 제3자 점유자에게 명령하려면 원칙적으로 그 사람을 심문해야 하므로 실제 점유자를 다시 확인한다(민사집행법 제136조 제4항).
• 명령 불이행 시 집행위임 주체를 확인한다. 제1항·제3항 명령은 매수인 또는 채권자가 집행관에게 위임할 수 있다(민사집행법 제136조 제6항).

관련

• 개념·해설
  부동산 인도명령매각결정기일과 매각허가결정강제경매
• 법령
  민사소송 등 인지법 제9조민사집행법 제135조민사집행법 제136조민사집행법 제258조민사집행법 제259조주택임대차보호법 제3조의5