부동산 인도명령 신청

부동산 인도명령 신청이란 경매 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 안에, 부동산을 점유한 채무자·소유자·점유자를 상대로 부동산을 넘겨받기 위해 집행법원에 인도명령을 구하는 신청이다(민사집행법 제136조 제1항). 별도의 명도소송 없이 간이하게 명도 집행권원을 얻는 절차다.

쉽게 말하면 — 경매로 부동산을 샀는데 살던 사람이 안 나갈 때, 시간과 비용이 많이 드는 명도소송 대신 법원에 신청서 한 장으로 강제로 비워 내보낼 수 있는 제도입니다.

누가 신청할 수 있나

신청인은 매수인과 그 일반승계인에 한한다(민사집행법 제136조 제1항). 일반승계인은 매수인의 상속인이나 합병법인을 말한다. 부동산을 양도받은 특별승계인은 인도명령을 신청하지 못하고 명도소송으로 가야 한다. 매수인이 대금 납부 뒤 부동산을 제3자에게 양도해도 매수인 본인의 신청권은 그대로 남는다.

상대방은 채무자·소유자·부동산 점유자다(민사집행법 제136조 제1항). 다만 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 사람은 대상이 아니다(같은 항 단서) — 대표적으로 최선순위 대항요건을 갖춘 임차인이다.

낙찰자 본인 또는 그 상속인만 신청할 수 있습니다. 정당한 권리로 살고 있는 세입자(대항력 있는 임차인)는 인도명령으로 내보낼 수 없고, 이때는 명도소송을 해야 합니다.

어디에 언제 신청하나

관할은 경매를 실시한 집행법원이다. 신청 기간은 매수인이 대금을 다 낸 뒤 6개월 이내다(민사집행법 제136조 제1항). 매수인은 대금을 모두 낸 때 소유권을 얻으므로(민사집행법 제135조), 그 소유권에 기해 신청하는 셈이다. 6개월을 넘기면 인도명령을 쓸 수 없고 명도소송으로만 부동산을 되찾을 수 있다.

기한이 6개월입니다. 이 기간을 놓치면 간편한 인도명령을 못 쓰니, 대금을 낸 직후부터 신청 시점을 챙겨야 합니다.

어떤 서류가 필요한가

신청서와 함께 다음을 갖춘다. 부동산인도명령신청서 1부, 수입인지 1,000원, 송달료(당사자 수 기준), 목록, 부동산등기사항전부증명서다. 상대방이 일반승계인이면 승계 사실을 증명하는 가족관계증명서나 법인등기사항증명서를 붙인다.

어떻게 진행되나

법원이 채무자·소유자 외의 점유자에게 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문해야 한다(민사집행법 제136조 제4항). 다만 대항할 권원으로 점유하지 않음이 명백하거나 이미 심문한 때는 심문 없이 결정한다(같은 항 단서). 인도명령 신청에 관한 결정에는 즉시항고로만 불복할 수 있다(같은 조 제5항).

점유자가 인도명령에 따르지 않으면 매수인은 집행관에게 그 집행을 위임한다(같은 조 제6항). 채무자가 직접 점유하면 집행관이 부동산 인도집행을 하고(민사집행법 제258조), 채무자가 임차인 등에게 인도청구권만 가진 경우에는 그 청구권을 이전하는 방법으로 집행한다(민사집행법 제259조). 인도 전 부동산의 훼손·가치하락이 걱정되면 매수인·채권자는 관리명령을 함께 신청할 수 있다(민사집행법 제136조 제2항).

실무 체크포인트

대금 납부와 동시에 점유 상태를 확인하고 신청 시점을 관리한다. 6개월 기간을 놓치면 인도명령을 못 쓰므로, 대금을 낸 즉시 현황을 점검하고 빠르게 신청하는 게 안전하다(민사집행법 제136조).
점유자가 임차인이면 대항력·확정일자·배당요구 여부를 먼저 확인한다. 최선순위 대항요건을 갖춘 임차인은 인도명령 대상이 아니므로(민사집행법 제136조 제1항 단서), 무리하게 신청하면 기각된다.
상대방 특정에 현황조사보고서를 참고하되 절대적인 것은 아니다. 점유자가 바뀌었거나 현황과 다를 수 있으니, 신청 전 실제 점유 상태를 다시 확인하는 게 맞다.