상가 계약갱신거절 대응

상가 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면, 임대인은 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 단서 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 한 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 거절 통지를 받았더라도 그 통지에 단서 각 호 사유가 없고 요구가 그 기간 안에 있으며 적용되는 전체 임대차기간 한도 안에 있으면, 통지의 선후와 관계없이 종전 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신된다. 다만 차임과 보증금은 같은 법 제11조 범위에서 증감할 수 있고, 환산보증금이 기준액을 넘는 임대차에는 제3항 단서 대신 같은 법 제10조의2가 적용된다. 2018. 10. 16. 전에 체결된 임대차는 법률 제15791호 부칙 제2조와 2020다241017에 따라, 그 날 이후 종전에 인정되던 갱신 사유로 갱신되는 때에만 10년 한도가 적용된다.

쉽게 말하면 — 가게 연장을 요청했는데 건물주가 거절하면, 법이 적어 둔 사유가 있는지를 먼저 봅니다. 그런 사유가 없으면 건물주가 먼저 “연장 안 한다”고 말했더라도, 기간 안에 요구한 계약은 같은 조건으로 이어집니다.

세 갈래를 구별합니다. ① 만료 6개월 전~1개월 전에 갱신을 요구한 경우는 이 글의 거절 대응입니다. ② 건물주가 그 기간 안에 거절이나 조건변경을 알리지 않으면 제4항 묵시적 갱신이고, 존속기간은 1년으로 봅니다. 다만 임차인이 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 연장하지 않겠다고 알렸으면 묵시적 갱신은 되지 않습니다. 환산보증금이 기준액을 넘으면 제4항은 적용되지 않습니다. ③ 3기 연체로 계약을 끊는 것은 거절이 아니라 상가건물 임대차보호법 제10조의8 해지입니다. 권리금을 막은 문제는 권리금 회수방해 손해배상 청구입니다.

갱신요구는 언제까지 어떻게 하나

임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구한다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항). 법문은 요구의 방식을 정하지 않으므로, 도달 시점이 다투어질 때를 대비해 증거가 남는 방법으로 하는 것이 안전하다. 환산보증금은 보증금에 월차임의 100배를 더해 구하고, 이 금액이 지역별로 정해진 기준액을 넘는지로 나뉜다(같은 법 제2조 제1항 단서·제2항, 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조). 지역별 금액은 상가임대차 적용범위에서 본다. 기준액 이하 임대차에서 기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 때에는 그 기간을 1년으로 보되, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(같은 법 제9조 제1항). 행사기간은 그 만료일을 기준으로 센다. 같은 법 제2조 제3항 열거에 제9조가 없으므로, 환산보증금이 기준액을 넘는 임대차에는 제9조 제1항이 적용되지 않는다. 그 경우 기간을 정하지 않으면 민법상 임대인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임차인이 통고를 받은 날부터 6개월이 지남으로써 효력이 생기므로, 제10조 제1항의 갱신요구권은 발생할 여지가 없다(2021다233730).

대법원은 임대인이 제10조 제4항에 따라 한 갱신 거절 통지에 같은 조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없는 한, 그 통지의 선후와 관계없이 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 보았다(2013다35115 판결요지 [1]). 구 상가건물 임대차보호법(2009년 1월 30일 개정 전)이 적용된 사안이다. 그 행사로 종전 임대차는 제10조 제3항에 따라 갱신된다(2013다35115 판결요지 [1]).

현행 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항도 같은 행사기간과 단서 각 호 구조를 둔다. 환산보증금이 기준액을 넘는 임대차에도 같은 조 제1항·제2항·제3항 본문은 적용된다(같은 법 제2조 제3항).

거절이 통하는 사유는 무엇인가

거절이 통하는 경우는 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 단서 각 호의 어느 하나에 해당하는 때다. 「정당한 사유 없이 거절하지 못한다」의 예외는 이 각 호로 한정된다.

제1호: 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
제2호: 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
제3호: 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
제4호: 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
제5호: 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
제6호: 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
제7호: 임대인이 가목·나목·다목 중 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
제8호: 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

제7호 가목은 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우이다. 나목은 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우이다. 다목은 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우이다. 가목의 사전 고지를 나목·다목의 요건으로 합치지 않는다.

제1호의 거절과 상가건물 임대차보호법 제10조의8의 해지는 구별한다. 거절은 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우이고, 해지는 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 할 수 있다. 법률 제17490호 시행일부터 6개월 동안 연체한 차임액은 제10조 제1항 제1호, 제10조의4 제1항 단서 및 제10조의8의 적용에서 차임연체액으로 보지 아니한다(같은 법 제10조의9). 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리(미납 차임 청구 등)는 영향을 받지 아니한다.

거절 통지를 받으면 무엇을 다투나

요구가 행사기간 안에 있었고 단서 각 호 사유가 없으면, 종전 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다(상가건물 임대차보호법 제10조 제3항). 환산보증금이 기준액을 넘는 임대차의 갱신에서는 이 단서 대신 같은 법 제10조의2에 따라 증감을 청구한다(같은 법 제2조 제3항). 다툴 것은 행사기간, 단서 각 호 해당 여부, 전체 임대차기간 한도이고, 통지를 먼저 받았다는 사실만으로 요구가 막히지 않는다. 상가건물 임대차보호법은 거절의 효력만을 다투는 별도 소송을 두지 않는다.

임차인이 계약갱신요구권을 행사한 뒤 종전 임대차기간이 만료할 무렵 당사자가 신규 임대차계약의 형식을 취한 경우에도, 그것이 그 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것은 아니다(2013다35115 판결요지 [2]). 실제 분쟁은 임대인의 건물 인도 청구(2020다241017)나 보증금반환등 사건(2013다35115)에서 갱신 여부가 함께 심리된 형태로 나타난다. 차임·보증금의 증감이나 임대차 기간에 관한 분쟁은 상가건물임대차분쟁조정위원회의 심의·조정 대상이기도 하다(상가건물 임대차보호법 제20조 제1항, 제2항 제1호·제2호).

임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다(상가건물 임대차보호법 제9조 제2항). 환산보증금이 기준액을 넘는 임대차에는 같은 법 제2조 제3항이 제9조를 열거하지 않으므로 제9조 제2항은 적용되지 않는다.

묵시적 갱신과 어떻게 다른가

갱신요구에 따른 갱신과 묵시적 갱신은 취지와 내용이 다른 제도다. 임대인이 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 이 경우 존속기간은 1년으로 본다(같은 조 제4항). 제4항은 임대인의 통지 기간만 제한하고 임차인의 갱신거절 통지 기간은 제한하지 않으므로, 임차인이 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절을 통지한 경우에는 묵시적 갱신 없이 만료일에 종료한다(2023다307024 판결요지 [2]). 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다(같은 조 제5항).

갱신요구로 갱신되면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 볼 뿐, 존속기간을 1년으로 보는 문언은 상가건물 임대차보호법 제10조 제3항에 없다. 같은 법 제2조 제3항은 환산보증금 초과 임대차에 제10조 제1항·제2항·제3항 본문만 다시 적용하고 제4항·제5항은 열거하지 않는다. 그 경우 묵시적 갱신은 민법 제639조를 따르고, 갱신 후 해지통고는 같은 법 제635조에 따라 상대방이 통고를 받은 날부터 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1개월, 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6개월이 지나면 효력이 생긴다.

10년 한도는 어떻게 보나

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다(상가건물 임대차보호법 제10조 제2항). 2018년 10월 16일 법률 제15791호로 개정된 같은 항의 적용례는 부칙 제2조가 「제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다」고 정한 문언을 따른다.

대법원은 그 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’를, 개정법이 시행되는 2018년 10월 16일 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 그 이전에 체결되었지만 같은 날 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다고 하였다(2020다241017 판결요지 [1]). 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다(2020다241017 판결요지 [1]). 합의로 총 7년까지 연장된 임대차가 구법상 5년을 이미 지난 뒤 개정법 시행 이후에 기간만료로 종료된 사안에서, 임차인은 의무임대차기간이 10년이라는 이유로 갱신을 요구할 수 없다고 한 사례다(2020다241017 판결요지 [2]).

주택 임차인의 계약갱신요구권은 1회에 한하고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다(주택임대차보호법 제6조의3 제2항). 행사기간은 같은 법 제6조 제1항 전단의 기간(만료 6개월 전부터 2개월 전까지)이다. 거절 사유에는 2기의 차임액 연체 사실과 임대인(직계존속·직계비속을 포함한다)의 실거주가 있다(같은 법 제6조의3).

상가는 전체 10년 범위에서 횟수 제한 문언이 없다(상가건물 임대차보호법 제10조 제2항). 행사기간은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지이고(같은 조 제1항), 거절 사유가 되는 연체는 3기다(같은 조 제1항 제1호). 임대인이 실제 거주하려 한다는 사유는 상가의 단서 각 호에 없다(같은 조 제1항).

실무 체크포인트

행사기간: 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 요구하고, 도달을 증명할 자료를 남긴다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항).
거절 사유: 단서 각 호의 어느 하나인지, 제7호면 가목·나목·다목 중 어느 하나에 해당하는지를 호·목 단위로 대조한다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항).
3기 연체: 거절은 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우이고, 해지는 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때이다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호, 같은 법 제10조의8). 법률 제17490호 시행일부터 6개월간 연체한 차임액은 그 판단에서 차임연체액으로 보지 않는다(같은 법 제10조의9).
갱신 뒤 차임: 제11조 제1항에 따른 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다(상가건물 임대차보호법 시행령 제4조). 구법 사안에서 대법원은 법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과해 지급하기로 한 차임 약정은 초과하는 범위에서 무효이고 임차인이 초과 지급한 차임을 부당이득으로 반환청구할 수 있다고 보았다(2013다35115 판결요지 [3]). 환산보증금이 기준액을 넘는 임대차의 갱신에서는 이 상한 대신 조세·공과금·주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려해 증감을 청구한다(상가건물 임대차보호법 제10조의2).
10년 적용례: 법률 제15791호 부칙 제2조에 따라, 2018. 10. 16. 이후 최초로 체결되거나 그 날 이후 종전 갱신 사유로 갱신되는 임대차부터 10년이 적용된다. 개정 전 의무기간이 이미 지나 기간만료로 끝난 임대차는 포함되지 않는다(2020다241017).
묵시적 갱신: 임대인이 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항의 기간 안에 거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면 그 기간이 만료된 때에 같은 조건으로 1년이고, 임차인의 해지 통고는 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다(같은 조 제4항·제5항). 임차인이 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절을 통지하면 묵시적 갱신 없이 만료일에 종료한다(2023다307024). 환산보증금 초과 임대차에는 제4항·제5항이 적용되지 않고, 그때는 민법 제639조·같은 법 제635조다(같은 법 제2조 제3항).
종료 후 보증금: 기준액 이하에서는 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다(상가건물 임대차보호법 제9조 제2항). 환산보증금 초과 임대차에는 제9조가 적용되지 않는다(같은 법 제2조 제3항).