임대차보증금반환청구의 요건사실

임대차보증금반환청구의 요건사실은 ① 보증금 약정이 포함된 임대차계약의 체결, ② 보증금의 지급, ③ 임대차의 종료 세 가지다(민법 제618조). 민법에 보증금을 직접 규정한 조문은 없고, 보증금이 종료 후 인도 시까지의 임차인 채무를 담보한다는 법리는 판례가 확립했다(77다1241 · 2016다277880). 계약과 보증금 약정·지급 사실, 그리고 계약이 끝난 사실을 임차인이 주장·증명한다(2004다19647).

쉽게 말하면 — 임대차가 끝났는데 보증금을 못 받았을 때 돌려달라고 하는 소송입니다. “임대차계약을 맺었다”, “보증금을 줬다”, “계약이 끝났다” 세 가지를 임차인이 보이면 됩니다.

법무사로서는 보증금 지급 사실이 자료로 남아 있는지, 종료 원인이 명확한지, 그리고 집주인이 바뀌지 않았는지(바뀌었으면 새 집주인이 상대)부터 확인합니다.

청구원인 요건사실은 무엇인가

세 요건이 핵심이다(민법 제618조).

① 임대차계약의 체결. 보증금 액수의 약정을 포함해 임대차계약서로 보인다. 보증금 약정은 청구금액을 특정하는 사실이므로 함께 주장한다.

② 보증금의 지급. 임대인에게 보증금을 실제로 건넨 사실이다. 지급 사실의 증명책임은 임차인에게 있으므로(2004다19647) 계약서 기재만으로는 부족할 수 있고, 계좌이체 내역·영수증으로 증명한다.

③ 임대차의 종료. 기간 만료·해지 등 종료 원인이 된 사실이다. 해지통고서·기간 경과 사실로 보인다. 주택임대차는 기간이 끝나도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 보는데(주택임대차보호법 제4조 제2항), 이는 보증금을 못 받은 임차인의 대항력 등을 보호하는 규정이지 반환청구를 막는 규정이 아니다.

상대방(피고). 반환을 구할 상대는 현재의 임대인이다. 대항력을 갖춘 임대주택이 양도되면 양수인이 임대인 지위를 승계하고 종전 임대인은 반환채무를 면하므로(주택임대차보호법 제3조 제4항, 2021다251929), 소 제기 전 등기부로 현재 소유자를 확인해 피고를 정한다. 상가도 같은 구조다(상가건물 임대차보호법 제3조 제2항).

보증금을 현금으로 줬는데 영수증이 없으면 지급 사실을 두고 다툼이 생깁니다. 계좌이체로 남겨두는 것이 가장 확실합니다.

동시이행과 공제는 어떻게 작동하는가

보증금 반환과 목적물 인도는 동시이행 관계다(77다1241). 임대인은 목적물을 인도받을 때까지 이행을 거절할 수 있다는 동시이행항변을 낼 수 있고 — 반환채무 자체가 없어지는 것이 아니라 거절권능이다 — 임차인이 점유 중이면 판결은 보통 “목적물을 인도받음과 동시에 지급하라”는 상환이행판결이 된다. 다만 사소한 원상회복 미비를 이유로 거액의 보증금 전액 반환을 거절하는 동시이행항변은 신의칙상 허용되지 않는다(99다34697 — 32만 원 상당 미비로 1억 2,500만 원 전액 거절 불가). 임차권등기의 말소의무는 동시이행 관계가 아니다 — 보증금 반환이 먼저이므로 임대인이 “등기부터 말소하라”며 반환을 거절할 수 없다(2005다4529).

공제의 증명책임과 당연공제

공제를 둘러싼 증명책임은 나뉜다. 임대인이 연체 차임·손해배상 등 공제할 채권의 발생을 항변으로 주장·증명해야 하고, 임차인이 그 차임을 지급했다는 사실은 임차인이 재항변으로 증명한다(2004다19647).

보증금은 계약 종료 후 목적물 인도 시까지 생기는 임차인의 모든 채무를 담보한다(77다1241). 공제 대상 채무는 임대차가 종료되고 목적물이 반환될 때 별도 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다 — 임대인이 바뀐 경우 승계 전에 생긴 연체차임·관리비도 마찬가지다(2016다277880). 반대로 임대차가 계속되는 동안에는 연체차임이 당연히 공제되지 않고, 임차인이 보증금이 있다는 이유로 차임 지급을 거절할 수도 없다(2016다211309). 시효로 소멸한 연체차임이라도 보증금에서 공제하는 것은 가능하다(같은 판례).

원상복구비의 공제

원상복구비는 자동으로 전부 빠지는 것이 아니다. 임차인에게 원상회복의무가 있는 부분인지, 실제 필요한 공사이고 금액이 상당한지가 심리 대상이고, 그 발생·액수의 증명은 공제를 주장하는 임대인의 몫이다. 따라서 청구액은 임차인이 인정하는 연체 차임 등을 뺀 잔액으로 정하되, 다투는 항목까지 스스로 공제할 필요는 없다.

계약이 끝나고 집을 돌려줄 때, 밀린 월세처럼 세입자가 물어야 할 돈은 따로 정산 표시 없이 보증금에서 자동으로 빠집니다. 다만 계약 기간 중에는 “보증금에서 까면 되지 않느냐”며 월세를 안 낼 수 없습니다. 수리비는 자동이 아닙니다 — 세입자가 물어야 할 부분인지, 금액이 적정한지를 집주인이 증명해야 하고, 사소한 흠을 이유로 보증금 전체를 안 돌려줄 수는 없습니다.

임대인의 다른 항변은 무엇인가

묵시의 갱신 항변. 임대차 유형에 따라 성립 요건이 다르다.

일반 임대차: 기간 만료 후 임차인이 계속 사용·수익했고 임대인이 상당한 기간 안에 이의하지 않았다면 갱신된 것으로 본다(민법 제639조).
주택임대차: 임대인이 만기 6개월~2개월 전, 임차인이 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 갱신된다(주택임대차보호법 제6조). 갱신 후 임차인은 언제든지 해지할 수 있고, 임대인이 통지받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생긴다(주택임대차보호법 제6조의2).
상가임대차: 임대인이 만기 6개월~1개월 전까지 통지하지 않으면 1년 갱신된다(상가건물 임대차보호법 제10조 제4항·제5항). 이 규정은 임대인의 통지 기간만 제한하므로, 임차인이 만기 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절을 통지했어도 묵시적 갱신은 인정되지 않고 만료일에 종료한다(2023다307024).

매수청구권·비용상환 항변. 두 권리는 효과가 다르다. 부속물매수청구권(민법 제646조)을 적법하게 행사하면 임대인의 매매대금 지급의무와 임차인의 목적물 반환의무가 동시이행 관계가 되고, 행사 후의 점유는 원칙적으로 불법점유가 아니다(2024다317332). 필요비·유익비 상환청구권(민법 제626조)은 목적물에 관해 생긴 채권이라 유치권의 피담보채권이 될 수 있다(민법 제320조) — 다만 계약서의 원상회복 특약이 비용상환청구권 포기로 해석되는 경우가 많아 특약부터 확인한다. 둘 다 임차인 쪽 무기이므로 보증금반환 사건에서는 오히려 임차인의 추가 청구로 나타난다.

차임 상당 부당이득은 별개다. 종료 후 임차인이 본래 용도대로 계속 사용·수익한 경우에 한해 임대인이 차임 상당 부당이득을 청구할 수 있고, 동시이행항변권에 기한 점유 자체는 불법점유가 아니다(2002다59481, 부당이득반환청구의 요건사실). 인정된 부당이득·손해배상 채권은 다시 보증금의 담보 범위에 들어가 공제될 수 있다(77다1241).

실무 체크포인트

보증금 지급 자료를 먼저 확보한다. 계약서만 있고 보증금 지급 내역이 없으면 지급 사실에서 막힌다(2004다19647). 계좌이체 내역·영수증을 우선 확인한다.
인정하는 공제액만 반영해 청구한다. 연체 차임처럼 임차인이 인정하는 채무는 빼고 청구액을 정하되, 다투는 원상복구비·관리비까지 스스로 공제하지 않는다 — 공제채권의 발생·액수는 임대인이 항변으로 증명할 사항이다.
종료 원인을 명확히 한다. 기간 만료인지 해지인지에 따라 종료 시점과 통지 요부가 다르다. 주택임대차는 묵시갱신 성립 구간(주택임대차보호법 제6조)과 해지통지 효력 발생 시점(주택임대차보호법 제6조의2)을 함께 점검한다.
목적물 인도와의 동시이행을 전제한다. 임차인이 아직 점유 중이면 동시이행항변이 붙어 상환이행판결이 나오므로, 명도와 보증금 반환을 함께 설계한다. 임대인의 지체책임(지연손해금)은 임차인이 인도하거나 현실적인 이행제공을 한 뒤부터 생기는 것이 원칙이다(77다1241, 기산 상세는 주택임대차 보증금 반환).
시효도 점검한다. 보증금반환채권의 시효는 10년이고(민법 제162조), 임차인이 점유하는 동안에는 진행하지 않지만(2016다244224) 임차권등기 후 이사하면 진행한다(2017다226629).

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