임대차보증금반환청구의 요건사실은 ① 임대차계약의 체결, ② 보증금의 지급, ③ 임대차의 종료 세 가지다(민법 제618조). 임차인이 임대인에게 맡긴 보증금을 계약 종료 후 돌려받는 청구이므로, 계약과 보증금 지급 사실, 그리고 계약이 끝난 사실을 임차인이 주장·증명한다.
쉽게 말하면 — 임대차가 끝났는데 보증금을 못 받았을 때 돌려달라고 하는 소송입니다. “임대차계약을 맺었다”, “보증금을 줬다”, “계약이 끝났다” 세 가지를 임차인이 보이면 됩니다.
법무사로서는 보증금 지급 사실이 자료로 남아 있는지, 종료 원인이 명확한지부터 확인합니다.
청구원인 요건사실은 무엇인가
세 요건이 핵심이다(민법 제618조).
① 임대차계약의 체결. 임대차계약서로 보인다.
② 보증금의 지급. 임대인에게 보증금을 실제로 건넨 사실이다. 계좌이체 내역·영수증으로 증명한다. 임대인이 임차인에게 목적물을 인도한 사실이 요건인 목적물반환청구와 달리, 보증금반환청구에서는 보증금 지급 사실이 요건이다.
③ 임대차의 종료. 기간 만료·해지 등 종료 원인이 된 사실이다. 해지통고서·기간 경과 사실로 보인다.
보증금을 현금으로 줬는데 영수증이 없으면 지급 사실을 두고 다툼이 생깁니다. 계좌이체로 남겨두는 것이 가장 확실합니다.
동시이행과 공제는 어떻게 작동하는가
보증금 반환과 목적물 인도는 동시이행 관계다. 임대인은 “임차인이 목적물을 비워줄 때까지 보증금을 줄 수 없다”는 동시이행항변을 낼 수 있다. 임차인은 보증금 지급 사실만 주장하면 되고, 임대인이 공제할 채권의 발생을 재항변으로 증명해야 한다.
보증금은 계약 종료 후 목적물 인도 시까지 생기는 임차인의 모든 채무를 담보한다. 미납 차임 등 공제 대상은 목적물 반환 시 별도 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다. 따라서 청구액은 보증금에서 연체 차임·원상복구비 등을 뺀 잔액이 되는 경우가 많다.
밀린 월세나 망가뜨린 부분 수리비가 있으면 보증금에서 자동으로 빠집니다. 임차인이 따로 정산하겠다는 표시를 하지 않아도 임대인이 공제할 수 있습니다.
임대인의 다른 항변은 무엇인가
묵시의 갱신 항변. 종료 후에도 임차인이 계속 사용·수익했고 임대인이 상당한 기간 내에 이의하지 않았다면 계약이 갱신된 것으로 본다(민법 제639조). 주택임대차는 임대인이 통지받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 생긴다(주택임대차보호법 제6조의2).
매수청구권·비용상환 항변. 임차인이 부속물매수청구권(민법 제646조)이나 비용상환청구권(민법 제626조)을 행사해 유치권으로 맞설 수 있다. 이는 임차인 쪽 무기이므로 보증금반환 사건에서는 오히려 임차인의 추가 청구로 나타난다.
차임 상당 부당이득은 별개다. 종료 후 임차인이 본래 용도대로 계속 사용·수익한 경우에 한해 임대인이 차임 상당 부당이득을 청구할 수 있다(부당이득반환청구의 요건사실).
실무 체크포인트
- 보증금 지급 자료를 먼저 확보한다. 계약서만 있고 보증금 지급 내역이 없으면 지급 사실에서 막힌다. 계좌이체 내역·영수증을 우선 확인한다.
- 공제 후 잔액을 청구한다. 연체 차임·관리비·원상복구비는 보증금에서 당연 공제되므로, 처음부터 공제 후 잔액으로 청구액을 산정해 두면 다툼을 줄인다.
- 종료 원인을 명확히 한다. 기간 만료인지 해지인지에 따라 종료 시점과 통지 요부가 다르다. 주택임대차는 묵시갱신·해지통지 효력 발생 시점(주택임대차보호법 제6조의2)을 함께 점검한다.
- 목적물 인도와의 동시이행을 전제한다. 임차인이 아직 점유 중이면 동시이행항변이 붙어 상환이행판결이 나오므로, 명도와 보증금 반환을 함께 설계한다.
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