부동산 인도집행 신청 절차

부동산 인도집행 신청이란 인도·명도를 명한 집행권원을 가진 채권자가 집행관에게 서면으로 집행을 신청하는 절차다(민사집행법 제2조·민사집행법 제4조). 신청을 받은 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도한다(민사집행법 제258조 제1항). 판결을 받아 두어도 점유가 저절로 넘어오지는 않는다. 채권자가 집행을 신청해야 절차가 시작된다. 부동산과 선박이 같은 조문의 적용을 받는다(민사집행법 제258조 제1항).

쉽게 말하면 — “집을 비워 주라”는 판결을 받았어도 법원이 알아서 집을 비워 주지는 않습니다. 판결문에 집행문을 받아 집행관 사무소에 직접 신청해야, 집행관이 현장에 나가 점유를 넘겨받게 해 줍니다.

언제부터 집행을 개시할 수 있나

집행권원과 집행문, 그리고 송달이 갖춰진 뒤에야 집행을 개시할 수 있다. 강제집행은 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고, 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있다(민사집행법 제39조 제1항). 집행문과 송달·확정증명을 갖추는 방법은 집행문 부여 신청 절차와 판결정본 수령과 확정증명 신청에서 다룬다. 판결이 아닌 화해조서를 집행권원으로 쓰는 경우는 제소전화해 신청 절차를 본다.

집행권원의 모양에 따라 개시 요건이 더 붙는다.

판결의 집행이 채권자가 증명할 사실에 매인 때, 판결에 표시된 채권자의 승계인을 위하여 하는 때, 또는 판결에 표시된 채무자의 승계인에 대하여 하는 때에는, 덧붙여 적은 집행문을 강제집행을 개시하기 전에 송달하여야 한다(민사집행법 제39조 제2항).
증명서에 의하여 집행문을 내어 준 때에는 그 증명서의 등본을 강제집행을 개시하기 전에 채무자에게 송달하거나 강제집행과 동시에 송달하여야 한다(민사집행법 제39조 제3항).
집행을 받을 사람이 일정한 시일에 이르러야 채무를 이행하게 되어 있는 때에는, 그 시일이 지난 뒤에 강제집행을 개시할 수 있다(민사집행법 제40조 제1항).
집행이 채권자의 담보제공에 매인 때에는 채권자는 담보를 제공한 증명서류를 제출하여야 한다. 이 경우의 집행은 그 증명서류의 등본을 채무자에게 이미 송달하였거나 동시에 송달하는 때에만 개시할 수 있다(민사집행법 제40조 제2항).
반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은, 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다(민사집행법 제41조 제1항).

승계집행문의 송달 시점을 두고 다툼이 생긴 사건이 있다. 대법원은 민사집행법 제39조 제2항이 ‘강제집행을 개시하기 전에’라고만 규정하고 있을 뿐, 불복 절차를 밟을 충분한 기간을 두고 미리 송달하라고 규정하고 있지는 않다고 보았다. 그래서 충분한 기간을 두지 않고 강제집행의 개시에 근접하여 승계집행문을 송달한 뒤 강제집행을 개시하였다고 하여 반드시 위법하다고 볼 것은 아니라고 했다(2010다41256). 그 사건에서 집행관은 현장에 도착해 승계집행문 등본을 송달한 직후 인도집행을 실시했다.

보증금을 돌려주는 것과 맞바꿔 집을 비우라는 판결이라면, 보증금을 실제로 주었거나 주겠다고 제공한 사실을 증명해야 집행이 시작됩니다. 이 증명이 없으면 집행관이 집행에 착수하지 않습니다.

누구에게 신청하나

집행관에게 신청한다. 민사집행은 이 법에 특별한 규정이 없으면 집행관이 실시한다(민사집행법 제2조). 집행관은 지방법원에 소속되어 재판의 집행에 종사하고(집행관법 제2조), 소속 지방법원의 관할구역에서 지방법원장 또는 지원장이 지정한 곳에 사무소를 설치한다(집행관법 제8조 제1항). 민사집행의 신청은 서면으로 하여야 한다(민사집행법 제4조). 어느 사무소에 신청서를 내는지는 목적 부동산이 있는 곳을 관할하는 지방법원·지원을 기준으로 확인한다.

채권자는 집행관에게 집행을 위임하지만, 집행관의 그 권한에 대하여 위임의 흠이나 제한을 주장하지 못한다(민사집행법 제43조 제1항). 집행관은 그 직무에 관한 명령 또는 위임을 정당한 이유 없이 거절할 수 없다(집행관법 제14조). 집행관이 위임받은 직무를 수행하는 경우에는 체당금을 변제받고 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 수수료를 받는다(집행관법 제19조 제1항). 정하여진 수수료를 초과하여 징수하거나 특별한 보수를 받지는 못한다(집행관법 제19조 제2항). 수수료·여비·숙박료의 금액표는 집행관 사무소에 누구든지 잘 볼 수 있도록 게시한다(집행관법 제10조).

법원 민원실이 아니라 집행관 사무소가 창구입니다. 비용은 집행관이 미리 쓴 실비(체당금)와 정해진 수수료로 구성되고, 금액표가 사무소에 붙어 있으니 신청 전에 직접 볼 수 있습니다.

무엇을 첨부하나

집행개시 요건을 증명하는 서면을 붙인다. 첨부의 뼈대는 집행력 있는 집행권원 정본과 송달 증명이다. 집행관은 집행력 있는 정본을 가지고 있으면 채무자와 제3자에 대하여 강제집행을 할 권한을 가진다(민사집행법 제43조 제1항). 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 집행을 개시할 수 있다(민사집행법 제39조 제1항). 판결을 미리 송달한 뒤 신청하는 경우에는 그 송달 사실을 증명하는 서면이 필요하고, 동시송달로 개시하는 경우에는 그 방식과 제출서류를 집행관 사무소에 확인한다.

사건의 모양에 따라 다음이 더 붙는다.

승계인을 상대로 하는 집행이면 승계집행문과 그 송달 증명이다(민사집행법 제39조 제2항).
증명서로 집행문을 받았으면 그 증명서의 등본과 송달 증명이다(민사집행법 제39조 제3항).
집행이 담보제공에 매인 때에는 담보를 제공한 증명서류다(민사집행법 제40조 제2항).
반대의무와 동시이행을 내용으로 하는 집행권원이면 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명하는 서면이다(민사집행법 제41조 제1항).

부동산 인도집행 신청서에 적을 사항과 붙일 서류를 따로 정한 규정은 민사집행규칙에 없다. 신청서 양식과 목적물 표시 방법은 집행관 사무소에서 확인한다.

현장에서는 어떻게 진행되나

공휴일과 야간에는 법원의 허가가 있어야 집행행위를 할 수 있고, 그 허가명령은 집행을 실시할 때에 내보여야 한다(민사집행법 제8조). 인도집행은 이른 시각에 착수하는 일이 많으므로 그 시간대라면 허가를 미리 받아 둔다.

집행관이 집행 일시를 먼저 정해 신청인에게 알린다. 집행관은 민사집행의 신청을 받은 때에는 바로 민사집행을 개시할 일시를 정하여 신청인에게 통지하여야 한다. 다만 신청인이 통지가 필요 없다는 취지의 신고를 한 때에는 통지하지 않는다(민사집행규칙 제3조 제1항). 그 집행일시는 부득이한 사정이 없으면 신청을 받은 날부터 1주 안의 날로 정하여야 한다(민사집행규칙 제3조 제2항).

집행 자체는 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 방식이다(민사집행법 제258조 제1항). 이 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 한다(민사집행법 제258조 제2항). 채권자 쪽이 현장에 나오지 않으면 집행이 실시되지 않는다.

집행관에게는 현장에서 쓸 수 있는 권한이 있다. 집행관은 집행을 하기 위하여 필요한 경우에는 채무자의 주거·창고 그 밖의 장소를 수색하고, 잠근 문과 기구를 여는 등 적절한 조치를 할 수 있다(민사집행법 제5조 제1항). 저항을 받으면 경찰 또는 국군의 원조를 요청할 수 있고, 국군의 원조는 법원에 신청하여야 한다(민사집행법 제5조 제2항·제3항). 집행에 저항을 받거나, 채무자의 주거에서 채무자나 사리를 분별할 지능이 있는 그 친족·고용인을 만나지 못한 때에는 증인을 참여시켜야 한다. 증인은 성년 두 사람이나 특별시·광역시의 구 또는 동 직원, 시·읍·면 직원 또는 경찰공무원 중 한 사람이다(민사집행법 제6조).

집행이 끝나면 기록이 남는다. 집행관은 집행조서를 작성하여야 하고, 조서에는 집행한 날짜와 장소, 집행의 목적물과 그 중요한 사정의 개요 등을 밝혀야 한다(민사집행법 제10조 제1항·제2항). 부동산 인도집행의 조서에는 목적물이 아닌 동산을 누구에게 인도했는지, 집행관이 그 동산을 보관한 때에는 그 취지와 보관한 동산의 표시를 적어야 한다(민사집행규칙 제189조). 인도집행을 마친 때에는 집행관이 채무자에게 그 취지를 통지하여야 한다(민사집행규칙 제187조).

신청하면 보통 한 주 안의 날짜로 집행일이 잡히고, 집행관이 그 날짜를 알려 줍니다. 그 날 채권자 본인이나 대리인이 반드시 현장에 나가야 합니다. 문이 잠겨 있으면 집행관이 열고 들어갈 수 있습니다.

채무자 물건은 어떻게 되나

집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거해 채무자에게 인도한다. 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 한다(민사집행법 제258조 제3항). 그 자리에 채무자가 없는 때에는, 집행관은 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 그 동산을 인도하여야 한다(민사집행법 제258조 제4항). 채무자와 이 사람들이 모두 없는 때에는, 집행관은 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 한다(민사집행법 제258조 제5항).

보관 뒤에도 채무자가 물건을 찾아가지 않는 경우가 있다. 채무자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때에는, 집행관은 집행법원의 허가를 받아 동산에 대한 강제집행의 매각절차에 관한 규정에 따라 그 동산을 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 한다(민사집행법 제258조 제6항). 여기서 집행법원은 집행절차를 실시할 곳이나 실시한 곳을 관할하는 지방법원이다(민사집행법 제3조 제1항). 매각은 집행법원의 허가를 전제로 하므로, 집행관이 허가 없이 곧바로 처분하는 구조가 아니다.

집 안의 물건에 다른 집행이 걸려 있으면 통지가 따른다. 집행관은 목적물 안에 압류·가압류 또는 가처분의 집행이 된 동산이 있었던 때에는, 그 집행을 한 집행관에게 그 취지와 그 동산에 대하여 취한 조치를 통지하여야 한다(민사집행규칙 제188조).

집 안의 짐은 원칙적으로 채무자에게 돌려줍니다. 받아 갈 사람이 아무도 없으면 집행관이 채무자 비용으로 맡아 둡니다. 채무자가 계속 찾아가지 않으면 법원 허가를 받아 팔고, 비용을 뺀 돈을 공탁합니다.

점유자가 제3자면 어떻게 하나

집행권원에 적힌 채무자가 아닌 사람이 점유하고 있으면 그 점유를 그대로 빼앗을 수 없다. 인도할 물건을 제3자가 점유하고 있는 때에는, 채권자의 신청에 따라 금전채권의 압류에 관한 규정에 따라 채무자의 제3자에 대한 인도청구권을 채권자에게 넘겨야 한다(민사집행법 제259조). 이 절차에는 채권압류와 추심에 관한 규정이 준용된다(민사집행규칙 제190조). 전부명령을 정한 민사집행법 제229조는 준용 목록에 없다.

승계집행문이 되는지는 집행권원상 청구의 성질에 먼저 달려 있다. 건물명도소송의 청구가 물권적 청구처럼 대세적 효력을 가진 경우에는 판결의 기판력과 집행력이 변론종결 후 피고로부터 점유를 취득한 사람에게도 미치나, 채권적 청구에 그친 때에는 그 점유승계인에게 미치지 아니한다(구법 조문에 관한 90다9964). 따라서 점유이전금지가처분을 집행해 두지 않은 채 임대차 종료를 이유로 한 채권적 명도청구만 받아 둔 경우, 그 판결의 변론종결 뒤 채무자로부터 점유를 넘겨받은 사람에게는 집행력이 미치지 않으므로 별도의 집행권원을 얻어야 한다.

부동산 점유가 소송 중에 넘어간 경우에는 승계집행문이 문제된다. 집행문은 판결에 표시된 채무자의 승계인에 대한 집행을 위하여 내어 줄 수 있고, 다만 그 승계가 법원에 명백한 사실이거나 증명서로 승계를 증명한 때에 한한다(민사집행법 제31조 제1항). 대법원은 점유이전금지가처분 이후 매매나 임대차에 기하여 가처분채무자로부터 점유를 이전받은 제3자를 두고 판단했다. 가처분채권자가 가처분 자체의 효력으로 직접 퇴거를 강제할 수는 없다고 했다. 본안판결의 집행단계에서 승계집행문을 부여받아 그 제3자의 점유를 배제할 수 있을 뿐이라고 했다(98다59118).

승계집행문 경로에도 한계가 있다. 대법원이 다룬 사안은 제3자가 가처분채무자의 점유를 침탈하는 등의 방법으로 가처분채무자를 통하지 아니하고 점유를 취득한 경우다. 이때는 점유 취득 당시 가처분 집행 사실을 알고 있었더라도, 그 제3자를 민사집행법 제31조 제1항의 ‘채무자의 승계인’이라고 할 수는 없다고 했다. 다만 실제로는 채무자로부터 점유를 승계받고도 가처분의 효력이 미치는 것을 회피하기 위하여 채무자와 통모하여 점유를 침탈한 것처럼 가장하였다는 등의 특별한 사정이 있으면 달리 본다(2012다111630). 승계로 볼 수 없는 점유자에게는 별도의 집행권원이 필요해진다.

집행비용은 채권자가 먼저 부담하고 뒤에 회수한다. 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다(민사집행법 제53조 제1항). 다만 인도집행은 금전집행이 아니어서 그 집행으로 변상받을 대금이 생기지 않는다. 그래서 변상받지 못한 집행비용은 당사자의 신청을 받아 집행법원이 결정으로 정한다(민사집행규칙 제24조 제1항) — 집행비용액 확정결정 참조.

점유가 넘어가는 것을 막는 보전처분은 별개 절차다. 소송 단계에서 점유가 넘어가지 못하게 하는 방법은 점유이전금지가처분 신청에서, 본안 판결 전에 인도 자체를 명하게 하는 방법은 단행가처분 신청에서 다룬다. 경매 매수인이 대금을 낸 뒤 인도명령으로 집행권원을 얻는 경로는 부동산 인도명령 신청이다.

집행이 되지 않으면 어떻게 하나

집행권원의 문구가 목적물을 덮지 못하면 집행이 실시되지 않는다. 대법원은 토지의 인도를 명한 집행권원의 효력이 그 지상에 건립된 건물이나 식재된 수목의 인도에까지 미치지 아니하고, 그러한 건물이나 수목을 그대로 둔 채 토지에 대한 점유만을 풀어 채권자에게 인도할 수도 없다고 보았다. 그래서 지상물의 인도·철거 등을 명하는 집행권원이 따로 없는 이상 토지를 인도하라는 집행권원만으로는 인도집행을 실시할 수 없다고 했다(86마902). 그 사건에서 집행관이 배나무가 식재된 토지의 인도집행을 거절한 조치에 위법이 없다고 판단되었다.

지상물이 있어 인도집행이 막히면 다음 경로는 대체집행이다. 채무의 성질이 강제이행을 할 수 있는 경우에 채무자가 임의로 이행하지 아니한 때에는, 그 채무가 채무자의 일신에 전속하지 아니한 작위를 목적으로 한 때에는 채무자의 비용으로 제삼자에게 이를 하게 할 것을 법원에 청구할 수 있다(민법 제389조 제2항 후단). 이 경우 제1심 법원은 채권자의 신청에 따라 결정을 하여야 하고(민사집행법 제260조 제1항), 채권자는 그 행위에 필요한 비용을 미리 지급할 것을 채무자에게 명하는 결정을 신청할 수 있다(같은 조 제2항). 철거는 집행관에게 위임하는 인도집행이 아니라 이 경로로 간다 — 대체집행 참조.

집행관의 처분이나 태도에 불복하는 길은 이의신청이다. 집행관의 집행처분, 그 밖에 집행관이 지킬 집행절차에 대하여서는 법원에 이의를 신청할 수 있다(민사집행법 제16조 제1항). 집행관이 집행을 위임받기를 거부하거나 집행행위를 지체하는 경우, 또는 집행관이 계산한 수수료에 대하여 다툼이 있는 경우에도 법원에 이의를 신청할 수 있다(민사집행법 제16조 제3항). 법원은 이의신청에 대한 재판에 앞서 집행을 일시정지하도록 명하거나 채권자에게 담보를 제공하게 하고 집행을 계속하도록 명하는 등 잠정처분을 할 수 있다(민사집행법 제16조 제2항).

실무 체크포인트

집행일에 채권자 본인이나 대리인이 현장에 출석해야 집행이 실시된다. 출석하지 않으면 집행하지 않는다(민사집행법 제258조 제2항).
보증금 반환과 동시이행을 명한 판결이면, 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명해야 집행이 개시된다(민사집행법 제41조 제1항).
토지 인도만 명한 집행권원으로는 지상에 건물이나 수목이 있는 토지의 인도집행을 실시할 수 없다(86마902).
채무자가 짐을 찾아가지 않을 때의 매각에는 집행법원의 허가가 필요하다(민사집행법 제258조 제6항).
집행관이 위임받기를 거부하거나 집행행위를 지체하면 법원에 이의를 신청할 수 있다(민사집행법 제16조 제3항).
집행관 수수료·여비·숙박료의 금액표는 집행관 사무소에 게시되어 있다(집행관법 제10조). 정해진 수수료를 넘겨 징수하지는 못한다(집행관법 제19조 제2항).
동산만 인도받는 집행은 조문이 따로 있다(민사집행법 제257조·민사집행규칙 제186조). 부동산과 동산을 아우르는 법리는 유체물 인도청구권 집행에서 다룬다.