상가건물 임차권등기명령 신청

상가 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차건물 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다(상가건물 임대차보호법 제6조 제1항). 임대인 동의 없이 신청하고, 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하거나 이미 가진 권리를 유지한 채로 사업장을 옮길 수 있다(같은 조 제5항).

쉽게 말하면 — 가게 만기가 됐는데 보증금을 못 받은 채 다른 곳으로 옮기면, 사업자등록을 빼는 순간 대항력이 흔들립니다. 법원에 임차권등기명령을 내 등기부에 올린 뒤에 옮기면 그 권리를 지킬 수 있습니다. 건물주 서명은 필요 없습니다. 다만 송달 뒤에 촉탁이 나가므로, 등기를 마치기 전에 사업자등록을 옮기지 않습니다.

언제 신청하나

신청할 수 있는 때는 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우다(상가건물 임대차보호법 제6조 제1항). 기간 만료든 해지든 종료이면 되고, 반환받지 못한 금액이 일부여도 그 금액을 신청서에 적는다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조 제1항 제5호).

종료한 뒤에도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 본다(상가건물 임대차보호법 제9조 제2항). 이 존속 효과는 신청을 막는 조건이 아니다.

이 법이 적용되는 상가건물 임대차여야 한다(상가건물 임대차보호법 제2조 제1항). 여기서 상가건물은 같은 법 제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말하고, 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 임대차도 적용 대상에 들어간다(같은 법 제2조 제1항). 일시사용을 위한 임대차임이 명백하면 이 법은 적용하지 아니한다(같은 법 제16조).

상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서의 보증금액은 보증금에, 월 단위 차임에 100을 곱한 환산액을 더해 정한다(같은 조 제2항, 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제2항·제3항). 그렇게 정한 보증금액이 시행령이 정한 기준액을 초과하는 임대차에는 같은 조 제3항이 예외로 남기는 조문에 제6조가 없어 이 신청을 할 수 없다. 지역별 기준액은 환산보증금에서 본다.

누가 어디에 신청하나

신청하는 사람은 임차인이고, 내는 곳은 임차건물 소재지의 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원이다(상가건물 임대차보호법 제6조 제1항). 등기소에 혼자 신청하는 등기가 아니다.

상가건물 임대차보호법 제5조 제7항 각 호의 금융기관 등이 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수하면 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다. 이렇게 우선변제권을 승계한 기관을 같은 조 제8항이 「금융기관등」이라고 부른다. 금융기관등은 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청할 수 있다(같은 법 제6조 제9항). 이 경우 제6조 제3항·제4항 및 제8항의 「임차인」은 「금융기관등」으로 본다. 등기에는 보증금반환채권의 양수 일자와 그 취지를 대위원인으로 적는다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제9조 제2항).

신청서에 무엇을 적고 붙이나

신청서에는 신청 취지 및 이유, 목적 건물, 임차권등기의 원인이 된 사실, 대법원규칙으로 정하는 사항을 적어야 하며, 신청 이유와 원인 사실을 소명하여야 한다(상가건물 임대차보호법 제6조 제2항). 목적이 건물 일부분이면 그 부분의 도면을 첨부하고, 대항력이나 우선변제권을 이미 취득하였으면 그 사실을 원인 사실에 적는다(같은 항 제2호·제3호).

기재사항

규칙이 정한 기재사항은 아홉 가지다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조 제1항).

사건의 표시
임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호
대리인에 의하여 신청할 때에는 그 성명과 주소
임대차의 목적인 건물의 표시(목적이 건물의 일부이면 그 부분을 표시한 도면을 첨부한다)
반환받지 못한 임차보증금액 및 차임
신청의 취지와 이유
첨부서류의 표시
연월일
법원의 표시

임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체이면 성명·주소·주민등록번호 자리에 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점ㆍ사업장소재지를 적는다(같은 규칙 제2조 제1항 제2호). 임차인 또는 대리인이 기명날인 또는 서명하여야 한다. 신청서에는 2,000원의 인지를 붙여야 한다(같은 조 제3항).

신청이유에는 계약 체결 사실과 계약내용, 종료 원인 사실을 적는다(같은 규칙 제2조 제2항). 이미 대항력을 취득하였으면 점유를 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을 적어야 한다. 우선변제권까지 취득하였으면 그 날들과 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날을 적어야 한다.

첨부서류

첨부서류는 호마다 다르다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제3조). 임대인 소유로 등기된 건물이면 등기사항증명서이고, 그렇지 않으면 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명할 서면이다(제1호·제2호). 상가건물임차권등기명령신청이면 임대차계약서를 붙인다(제3호).

이미 대항력을 취득하였으면 점유를 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을 소명하는 서류를 붙인다(제4호). 우선변제권까지 취득하였으면 그 소명 서류와 관할 세무서장의 확정일자가 찍혀있는 임대차계약서를 붙인다. 목적물의 일부를 영업용으로 사용하지 아니하면, 계약 체결 시부터 현재까지 그 주된 부분을 영업용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류를 붙인다(제5호).

결정·이의·항고는 어떻게 되나

신청에 대한 재판, 임대인의 이의와 그 재판, 취소신청과 그 재판, 집행에는 다음 조문을 준용한다(상가건물 임대차보호법 제6조 제3항).

이 경우 「가압류」는 「임차권등기」로, 「채권자」는 「임차인」으로, 「채무자」는 「임대인」으로 본다. 민사집행법 제292조 제3항은 이 목록에 없다.

재판과 불복

변론 없이 재판할 수 있고, 재판은 결정으로 한다(민사집행법 제280조 제1항, 같은 법 제281조 제1항, 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제4조 제1항). 결정은 당사자에게 송달하여야 한다(같은 규칙 제4조 제2항). 신청을 기각하거나 각하하는 재판과 그에 대한 즉시항고를 기각하거나 각하하는 재판은 임대인에게 고지할 필요가 없다(민사집행법 제281조 제3항).

임대인은 결정에 이의를 신청할 수 있고, 취소나 변경을 신청하는 이유를 밝혀야 하며, 이의는 집행을 정지하지 아니한다(민사집행법 제283조). 이의신청이 있으면 법원은 변론기일 또는 당사자 쌍방이 참여할 수 있는 심문기일을 정하고 당사자에게 이를 통지하여야 한다(같은 법 제286조 제1항). 법원은 결정으로 임차권등기의 전부나 일부를 인가·변경 또는 취소할 수 있고, 이 경우 적당한 담보를 제공하도록 명할 수 있다(같은 조 제5항).

이의신청에 대한 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다(민사집행법 제286조 제7항). 즉시항고는 재판이 고지된 날부터 1주 이내의 불변기간에 하여야 한다(민사소송법 제444조 제1항·제2항). 제286조 제7항의 즉시항고에는 같은 법 제447조를 준용하지 아니하므로, 항고만으로 집행이 정지되지는 않는다. 취소결정에는 임차인이 고지를 받은 날부터 2주를 넘지 아니하는 범위에서 효력 발생을 늦출 수 있다(민사집행법 제286조 제6항).

신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다(상가건물 임대차보호법 제6조 제4항). 그 항고에는 민사소송법의 항고 규정을 준용한다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제8조). 준용되는 민사집행법 제281조 제2항은 기각하거나 각하하는 결정에 대한 즉시항고를 정한다. 따라서 기각·각하 결정에 대한 임차인의 불복은 즉시항고이고, 결정을 고지받은 날부터 1주 안에 하여야 한다. 이 1주는 불변기간이다(민사소송법 제444조 제1항·제2항).

임대인은 인가된 뒤에도 이유가 소멸하거나 사정이 바뀐 때, 법원이 정한 담보를 제공한 때, 집행된 뒤 3년간 본안의 소를 제기하지 아니한 때에 취소를 신청할 수 있다(민사집행법 제288조 제1항). 제3호는 이해관계인도 신청할 수 있다.

그 재판은 명령을 한 법원이 하며, 본안이 계속된 때 본안법원이 한다는 단서는 준용하지 않는다(같은 조 제2항 본문). 취소신청의 취하에는 이의신청 취하 규정을 준용한다(민사집행법 제290조 제2항 중 제288조 제1항에 대한 부분, 같은 법 제285조).

취소신청에 대한 재판에 제286조 제1항부터 제4항까지와 제6항·제7항을 준용하도록 정한 민사집행법 제288조 제3항은 상가건물 임대차보호법 제6조 제3항의 준용 목록에 없다. 다만 제289조는 준용 목록에 있다. 임차권등기를 취소하는 결정에 즉시항고가 있으면 효력정지가 문제 된다(같은 법 제289조 제1항). 불복의 이유로 주장한 사유가 법률상 정당하다고 인정되고, 사실에 대한 소명이 있어야 한다. 취소로 회복할 수 없는 손해가 생길 위험이 있다는 사정에 대한 소명도 있어야 한다. 그때 법원은 당사자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 담보를 제공하지 아니하게 하고 취소결정의 효력을 정지시킬 수 있다. 그 소명은 보증금 공탁이나 선서로 대신할 수 없다(같은 조 제2항).

집행

집행은 등기부에 기입하는 방법으로 하고, 집행법원은 재판을 한 법원이며, 법원사무관등이 촉탁한다(민사집행법 제293조, 같은 법 제291조). 법원사무관등은 결정이 임대인에게 송달된 때에 지체 없이 촉탁하여야 하고, 송달 전 촉탁 단서는 주택임차권등기명령에만 있다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제5조). 상가에서 임차권등기명령(결정)의 효력은 임대인에게 결정이 송달된 때에 생긴다(같은 규칙 제4조 제3항). 대항력과 우선변제권의 취득·유지는 등기를 마친 때다(상가건물 임대차보호법 제6조 제5항).

등기가 제대로 됐는지는 등기부의 기록사항으로 확인한다. 등기관은 법원사무관등의 촉탁에 따라 상가건물임차권등기를 하면서 다음을 기록하여야 한다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제6조).

임대차계약을 체결한 날
임대차의 목적인 건물의 범위(목적이 건물의 일부이면 그 부분을 표시한 도면의 번호를 함께 기록한다)
임차보증금액
임차건물을 점유하기 시작한 날
사업자등록을 신청한 날
임대차계약서상의 확정일자를 받은 날

등기의 목적은 상가건물임차권이라고 기록하여야 한다. 차임의 약정이 있는 때에는 차임도 기록하여야 한다. 등기관은 기입을 마친 뒤 등기완료통지서를 작성하여 촉탁법원에 송부하여야 한다(같은 규칙 제7조).

등기하면 어떤 효력이 있나

등기를 마치면 임차인은 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항의 대항력과 같은 법 제5조 제2항의 우선변제권을 취득한다(같은 법 제6조 제5항 본문). 등기 전에 이미 그 권리를 취득한 경우에는 그대로 유지되며, 등기 이후에는 제3조 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 권리를 상실하지 아니한다(같은 조 제5항 단서).

사업자등록을 옮기거나 점유를 이전하는 일은 등기를 마친 뒤로 둔다. 사업자등록은 대항력·우선변제권의 취득요건이자 배당요구 종기까지의 존속요건이므로, 폐업신고 후 같은 상호·등록번호로 다시 등록해도 종전 권리가 그대로 존속한다고 할 수 없다(2006다56299). 등기 전에 이미 그 권리가 끊겼다면 제6조 제5항 단서의 유지 대상이 아니고, 등기를 마치면 같은 항 본문에 따라 대항력과 우선변제권을 새로 취득한다.

등기를 마친 건물(일부가 목적이면 그 부분으로 한정)을 그 이후에 임차한 임차인은 상가건물 임대차보호법 제14조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다(같은 법 제6조 제6항). 이 항이 배제하는 것은 제14조의 우선변제다.

임차인은 신청 및 그에 따른 등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다(같은 법 제6조 제8항). 주택 임차권등기에 관하여 대법원은 보증금 반환의무가 말소의무보다 앞이고 둘은 동시이행 관계가 아니라고 보았다(2005다4529). 상가 제6조의 등기도 종료 후 미반환 상태에서 경료되는 담보적 등기라는 점에서 같은 선후로 볼 수 있다. 그렇다면 임대인이 등기 말소를 조건으로 보증금 반환을 거절하기는 어렵다.

주택 임차권등기명령과 무엇이 다른가

상가 신청은 상가건물 임대차보호법 제6조를 따르고, 주택 신청은 주택임대차보호법 제3조의3을 따른다. 대항력 공시, 확정일자 부여 기관, 첨부하는 계약 서류, 송달 전 집행 가부가 서로 다르다.

구분	상가	주택
근거	상가건물 임대차보호법 제6조	주택임대차보호법 제3조의3
대항력 공시	건물 인도와 사업자등록 신청(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항)	주택 인도와 주민등록
확정일자	관할 세무서장, 임대차계약서	임대차계약증서
제3호 첨부	임대차계약서	임대차계약증서
송달 전 집행	민사집행법 제292조 제3항 미준용, 규칙 제5조 단서 없음	제292조 제3항 준용, 규칙 제5조 단서로 송달 전 촉탁 가능
이후 임차인	상가건물 임대차보호법 제14조 우선변제 배제	주택임대차보호법 제8조 우선변제 배제

주택은 2023. 4. 18. 개정으로 제292조 제3항을 준용 목록에 넣었고, 상가 제6조 제3항은 그 조항을 넣지 않았다. 상가에서는 임대인 송달이 끝나야 등기 촉탁이 진행된다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제5조).

실무 체크포인트

대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 임대차에는 상가건물 임대차보호법 제6조가 적용되지 않는다(같은 법 제2조 제1항 단서·제3항).
등기를 마치기 전에 사업자등록을 옮기거나 점유를 이전하지 않는다(상가건물 임대차보호법 제6조 제5항, 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제5조).
상가는 결정이 임대인에게 송달되기 전에 등기를 촉탁하지 않는다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제5조).
상가 첨부 제3호는 임대차계약서다. 이미 대항력이 있으면 점유를 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을 소명하는 서류를, 우선변제권까지 있으면 그 소명 서류와 관할 세무서장의 확정일자가 찍힌 임대차계약서를 붙인다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제3조 제3호·제4호).
목적물 일부를 영업용으로 쓰지 않으면, 계약 체결 시부터 주된 부분을 영업용으로 사용해 왔음을 증명하는 서류를 붙인다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제3조 제5호).
등기 이후 그 부분의 새 임차인은 상가건물 임대차보호법 제14조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다(같은 법 제6조 제6항).
신청·등기 비용은 임대인에게 청구할 수 있다(상가건물 임대차보호법 제6조 제8항).