권리금 회수방해 손해배상 청구

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임차인의 권리금 회수를 방해하여 손해를 발생하게 한 때에는, 임차인은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 않는 범위에서 배상을 청구할 수 있다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항·제3항). 이 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다(같은 조 제4항).

쉽게 말하면 — 가게를 넘기려는데 건물주가 새 임차인과의 계약을 부당하게 막으면, 임차인은 못 받은 자리값·단골값을 건물주에게 물어 달라고 할 수 있습니다. 법이 정한 한도는, 새 임차인이 주기로 한 금액과 계약이 끝날 당시 권리금이 모두 있으면 더 낮은 쪽이고, 약정액이 없으면 끝날 당시 권리금입니다. 계약이 끝난 날부터 3년 안에 행사하지 않으면 시효로 없어집니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항).

언제 이 청구를 쓰나

상가건물 임대차의 임차인이, 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임대인의 방해로 권리금을 받지 못한 손해를 배상받으려 할 때 이 청구를 쓴다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 본문·제3항). 권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가다. 그 대가는 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로 지급하는 것이다(같은 법 제10조의3 제1항). 환산보증금이 기준액을 넘는 임대차에도 제10조의3부터 제10조의9까지는 적용된다(같은 법 제2조 제3항).

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 본문의 기간은 같은 조 제1항 각 호의 행위에 모두 적용된다. 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있으면, 제1항 본문의 방해 금지는 적용되지 않는다(같은 법 제10조의4 제1항 단서, 같은 법 제10조 제1항).

임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우. 가목은 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 때, 나목은 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 때, 다목은 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이루어지는 때이다
그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

제1호의 차임연체액에는 임시 특례가 있다. 임차인이 상가건물 임대차보호법 법률 제17490호 일부개정법률 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조 제1항 제1호, 제10조의4 제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다(상가건물 임대차보호법 제10조의9). 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다(같은 조).

제10조의4는 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 상가건물 임대차에는 적용하지 아니한다. 다만 전통시장은 그 적용 제외에서 빠진다. 국유재산 또는 공유재산인 상가건물 임대차에도 적용하지 아니한다(상가건물 임대차보호법 제10조의5). 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용되는 조문 목록에도 제10조의4는 들어 있지 않다(같은 법 제13조 제1항).

방해 행위는 무엇인가

임대인은 제1항 본문의 기간에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항).

그 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위
그로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
그 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
그 밖에 정당한 사유 없이 그 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

제1호부터 제3호까지는 각 호가 적은 행위 자체이고, 제4호만 “정당한 사유 없이” 거절하는 행위다. 제1호부터 제3호까지에 정확히 적히지 않은 행위라도 실질이 정당한 사유 없는 임대차계약 체결 거절이면 제4호에 해당할 수 있다. 제4호는 거절 행위에 한정되므로, 모든 비열거 행위를 포괄하는 조항은 아니다. 적용하지 않는 경우는 제1항 단서와 제10조의5가 정한다.

원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 사람을 주선해야 한다. 다만 임대인이 정당한 사유 없이 누구를 주선하더라도 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 때에는, 실제 주선이 없더라도 제1항 제4호의 방해가 되고 제3항의 손해배상을 청구할 수 있다(2018다284226). 임대인이 그런 의사를 확정적으로 표시하였는지는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다(2024다305605 판결요지 [2]).

거절이 정당한 때는 언제인가

제4호의 방해가 되려면 거절에 정당한 사유가 없어야 한다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호). 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다(같은 조 제2항).

신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호)
임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

제2항은 제4호의 정당한 사유를 있는 것으로 보는 규정이다. 제1호부터 제3호까지의 방해 유형에 제2항을 옮겨 붙이지는 않는다. 제10조 제1항 각 호는 제1항 단서로 방해 금지 자체가 적용되지 않는 사유이고, 제2항의 간주 사유와 호를 섞어 읽지 않는다. 제3호는 제2항이 임대인의 거절에 정당한 사유가 있는 것으로 보는 경우이고, 문언은 주체를 적지 않은 채 목적 건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 때라고만 적는다. 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다(2024다305605 판결요지 [1]).

임차인은 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력, 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 임대인에게 제공하여야 한다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제5항).

얼마를 언제까지 청구하나

배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항). 두 금액이 모두 있으면 그 가운데 낮은 쪽이 한도다. 권리금 계약이 미리 체결되어 있지 않다는 이유만으로 청구가 배제되지는 않으며, 약정액이 없으면 종료 당시의 권리금으로 한도를 정할 수 있다(2018다239608 판결요지 [1]). 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준은 국토교통부장관이 고시할 수 있다(상가건물 임대차보호법 제10조의7).

청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항). 방해가 있던 날이 기산점이 아니다.

어디에 무엇을 내나

이 손해배상 청구의 전용 관할 법원·소장 별지·필수 첨부 목록을 상가건물 임대차보호법은 두지 않는다. 소는 민사소송법에 따라 내고, 권리금 분쟁은 상가건물임대차분쟁조정위원회에도 신청할 수 있다.

민사소송

소를 제기하려는 자는 법원에 소장을 제출하여야 하고, 법원에 제출한 소장이 접수되면 소장이 제출된 때에 소가 제기된 것으로 본다(민사소송법 제248조 제1항·제3항). 소장에는 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 한다(같은 법 제249조 제1항). 토지관할의 원칙은 피고의 보통재판적이 있는 곳의 법원이고, 사람의 보통재판적은 주소에 따라 정하되 대한민국에 주소가 없거나 주소를 알 수 없는 경우에는 거소에 따라 정하고, 거소가 일정하지 아니하거나 거소도 알 수 없으면 마지막 주소에 따라 정한다(같은 법 제2조, 같은 법 제3조). 재산권에 관한 소는 거소지 또는 의무이행지의 법원에도 제기할 수 있다(같은 법 제8조). 임차인이 임대인에게 제기하는 보증금반환청구소송에 관한 소액사건심판법 준용은 이 손해배상 청구를 대상으로 하지 않는다(상가건물 임대차보호법 제18조).

분쟁조정

권리금에 관한 분쟁은 상가건물임대차분쟁조정위원회의 심의·조정 대상이다(상가건물 임대차보호법 제20조 제2항 제5호). 조정위원회에 대하여는 이 법에 규정한 사항 외에는 주택임대차분쟁조정위원회에 관한 주택임대차보호법 제14조부터 제29조까지를 준용하고, 이 경우 위원회 명칭은 상가건물임대차분쟁조정위원회로 본다(같은 법 제21조). 준용 결과 해당 상가건물이 소재하는 지역을 관할하는 조정위원회에 신청할 수 있다(주택임대차보호법 제21조 제1항). 조정위원회는 대한법률구조공단의 지부, 한국토지주택공사의 지사 또는 사무소 및 한국감정원의 지사 또는 사무소에 두고, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 그 지방자치단체의 실정을 고려하여 조정위원회를 둘 수 있다(상가건물 임대차보호법 제20조 제1항). 위원회를 두는 기관과 관할구역은 시행령이 별표로 정한다(상가건물 임대차보호법 시행령 제9조). 같은 항은 한국감정원으로, 시행령 제9조는 한국부동산원으로 적는다. 상가건물 임대차보호법 시행령은 이 청구 전용의 조정신청 별지 서식과 필수 첨부 목록은 두지 않는다.

법원에 소를 내려면 민사소송의 일반 소장으로 임대인을 상대로 손해배상을 구합니다. 이 청구만의 전용 신청서식은 상가법에 없습니다. 조정을 택하면 권리금 분쟁을 다루는 상가건물임대차분쟁조정위원회에 신청할 수 있고, 위원회 위치는 시행령 별표가 정합니다.

갱신요구권과 어떻게 다른가

계약갱신요구권은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하고, 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항·제2항). 이 10년은 2018. 10. 16. 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용되고, 적용례의 상세는 상가 계약갱신거절 대응에서 본다. 권리금 회수기회 보호는 임대차 종료 무렵의 권리금 회수를 막는 행위를 금지하는 별개의 제도다.

구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다(2017다225312). 이 판결의 구법 한도는 5년이고, 현행 제10조 제2항의 한도는 10년이다. 한도가 찼다는 이유만으로 제10조의4가 적용되지 않는다고 보지 않는다.

제1항 단서는 제10조 제1항 각호에서 정한 계약갱신거절사유가 있는 경우에는 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 하고 있다(2017다225312). 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에서 정한 계약갱신요구권은 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하여 상가임차인에게 최소한의 영업기간을 보장하려는 것이다. 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대차계약이 종료된 경우에도 상가임차인이 일정한 범위 내에서 영업상 유·무형의 재산적 가치를 회수할 수 있도록 보장하기 위해 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무를 부과하는 것으로서, 두 조항의 입법 취지와 내용이 다르다(2017다225312).

실무 체크포인트

기간 안의 주선·방해를 남긴다. 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 신규임차인을 주선하고, 거절·고액 요구·권리금 수수 요구를 서면으로 확보한다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항).
제10조 제1항 각 호를 먼저 본다. 3기 연체 사실 등 각 호 사유가 있으면 방해 금지 자체가 적용되지 않는다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서, 같은 법 제10조 제1항).
제4호와 제2항을 호 단위로 본다. 거절의 정당한 사유 유무는 제1항 제4호이고, 자력 없음·1년 6개월 비영리 사용 등은 제2항이 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 보는 경우다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호·제2항).
알고 있는 정보를 제공한다. 주선한 자의 자력, 의무 이행 의사·능력에 관해 알고 있는 정보를 임대인에게 제공하여야 한다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제5항).
한도와 3년을 맞춘다. 약정액과 종료 당시 권리금이 모두 있으면 낮은 쪽이 한도이고, 약정액이 없으면 종료 당시 권리금으로 정할 수 있다. 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효로 소멸한다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항·제4항).
건물 종류를 확인한다. 대규모점포·준대규모점포의 일부(전통시장은 제외)와 국유·공유재산 임대차에는 제10조의4가 적용되지 않는다(상가건물 임대차보호법 제10조의5).
소와 조정을 고른다. 소는 민사소송법의 소장으로 내고, 법원에 제출한 소장이 접수되면 소장이 제출된 때에 소가 제기된 것으로 본다(민사소송법 제248조 제1항·제3항, 같은 법 제249조 제1항). 권리금 분쟁은 상가건물임대차분쟁조정위원회에도 신청할 수 있다(상가건물 임대차보호법 제20조 제2항 제5호).