임차권등기명령

임차권등기명령은 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 단독으로 신청해 임차권을 등기부에 공시함으로써, 주민등록을 옮긴 뒤에도 대항력과 우선변제권을 유지하는 제도다(주택임대차보호법 제3조의3). 임대인의 동의 없이 임차인이 단독으로 신청한다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항).

임차권등기명령이란 무엇인가

임대차가 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 상황에서 임차인이 다른 곳으로 이사하면 대항력과 우선변제권이 사라진다. 이 불이익을 막기 위해 임차인이 법원에 단독으로 신청해 임차권을 등기부에 공시하는 제도가 임차권등기명령이다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항).

임차권등기가 끝나면 임차인은 주민등록을 다른 곳으로 옮겨도 종전의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지한다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항). 보증금을 돌려받기 전에 이사 가야 하는 임차인에게 가장 직접적인 보호 장치다.

누가 어디에서 신청하는가

신청인은 임대차가 끝났는데도 보증금 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 임차인이다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 임대차 기간이 만료됐거나 계약 해지로 임대차가 종료된 경우 모두 해당한다.

관할 법원은 임차 부동산 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원이다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 임차인이 단독으로 신청하며 임대인의 동의나 협력은 필요 없다. 전세권설정등기가 임대인과 임차인의 공동신청을 요구하는 것과 결정적으로 다른 점이다(전세권설정등기).

등기 후 어떤 효력이 있는가

임차권등기가 등기부 을구에 기재되면 임차인은 그때까지 얻은 대항력과 우선변제권을 그대로 유지한다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항). 임차권등기 이후 임차인이 주민등록을 옮기거나 점유를 옮겨도 종전 순위는 그대로 보존된다.

반대로 임차권등기가 끝난 주택에 그 이후 새로 들어온 임차인은 보증금이 소액이라도 최우선변제를 받을 권리가 없다(주택임대차보호법 제3조의3 제6항). 임차권등기가 보이는 주택에 새로 임차계약을 맺을 때 주의해야 하는 이유다.

신청 절차와 비용은 어떻게 되는가

신청서와 첨부서류를 관할 지방법원에 내면 법원이 결정을 내리고 등기소에 등기를 촉탁한다(주택임대차보호법 제3조의3 제7항). 등기소가 임차권등기를 마치면 그 시점에 효력이 생긴다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항).

필요서류는 다음과 같다(주택임대차보호법 제3조의3 제2항).

• 임차권등기명령 신청서
• 임대차계약서 사본
• 주민등록등본(임차부동산 주소로 전입된 것)
• 등기사항전부증명서(임차 부동산)
• 임대차 종료를 증명하는 서류(만료 통보 내용증명 등)

신청·등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항). 비용은 인지대와 송달료가 신청 단계에 들고, 등기촉탁 단계에서 등기신청수수료가 추가된다.

전세권설정등기와 무엇이 다른가

두 제도 모두 임차인이 등기부로 권리를 공시하지만 신청 시점·구조·법적 성격이 다르다(주택임대차보호법 제3조의3, 민법 제303조).

임대차 시작 시점에 임대인의 협조를 받을 수 있다면 전세권설정등기가 가장 강력하다(민법 제303조). 그러나 임대인이 응하지 않거나 이미 임대차가 끝난 상황이라면, 임차권등기명령이 임차인이 단독으로 취할 수 있는 거의 유일한 등기상 수단이다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항).

상가 임대차에도 임차권등기명령이 있는가

있다. 상가건물 임대차에도 같은 취지의 임차권등기명령 제도가 있다(상가건물 임대차보호법 제6조). 임대차가 끝나고 보증금을 못 받은 상가 임차인이 단독으로 신청해 대항력과 우선변제권을 유지한다.

자주 묻는 질문

임차권등기명령을 받으면 보증금을 바로 돌려받을 수 있는가. 아니다. 임차권등기명령은 대항력과 우선변제권을 유지시키는 수단일 뿐 보증금 반환을 직접 강제하는 절차가 아니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항). 보증금 회수는 별도의 보증금반환청구소송과 강제집행·경매 절차로 한다.

임차권등기 후 곧바로 이사해도 되는가. 임차권등기가 등기부에 기재된 사실을 확인한 뒤 이사·전입신고를 옮기면 종전의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항). 등기 완료 전에 이사하면 대항력을 잃을 수 있으므로 등기 완료 확인이 중요하다.

임대인 동의 없이 정말 신청할 수 있는가. 가능하다. 임차권등기명령은 임차인이 법원에 단독으로 신청하는 제도라 임대인의 동의나 협력은 필요 없다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 임대인은 결정에 이의를 제기할 수 있으나 신청 자체를 막을 수는 없다(주택임대차보호법 제3조의3 제3항).

임차권등기가 된 집을 새로 임차하면 어떻게 되는가. 임차권등기 이후 들어오는 새 임차인은 보증금이 소액이라도 최우선변제를 받을 수 없다(주택임대차보호법 제3조의3 제6항). 등기부 을구에 임차권등기가 있는 주택은 종전 임차인의 보증금이 미회수 상태라는 신호이므로 새 계약은 신중히 검토해야 한다.

실무 체크포인트

• 등기 완료를 확인하기 전에는 이사·전출하지 않는다. 효력은 등기가 끝난 시점에 생긴다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항). 결정만 받고 등기 전에 주민등록을 빼면 대항력을 잃을 수 있다.
• 임차권등기명령은 회수 절차가 아니라 보전 수단이다. 보증금을 받으려면 반환청구소송·경매로 따로 가야 한다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항). 의뢰인이 “등기하면 돈이 나온다”고 오해하지 않게 안내한다.
• 신청·등기 비용은 임대인에게 청구할 수 있다. 인지·송달료·등기수수료를 임대인 부담으로 청구한다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항).
• 상가 임차인도 같은 제도를 쓴다. 주거용만 가능하다고 안내하지 않는다(상가건물 임대차보호법 제6조).
• 등기부에 임차권등기가 보이는 집은 새 임차인에게 위험 신호다. 소액 최우선변제도 안 되니(주택임대차보호법 제3조의3 제6항) 계약 전 등기부 확인을 권한다.

관련

• 개념·해설
  전세권설정등기근저당권설정등기상가건물 임대차 대항력
• 법령
  주택임대차보호법 제3조의3주택임대차보호법 제3조주택임대차보호법 제4조상가건물 임대차보호법 제6조민법 제303조