합필등기 신청

합필등기 신청은 지적공부에서 2필지 이상을 1필지로 합병한 결과를 등기기록에 반영해 달라고 등기소에 내는 토지 표시변경등기 절차다. 순서는 고정되어 있다. 지적소관청에서 대장상 합병을 먼저 마치고, 그 소유권의 등기명의인이 합병 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 합필등기를 신청한다(부동산등기법 제35조). 실무의 관문은 합필 제한이다. 합필하려는 토지에 법이 정한 등기 외의 권리에 관한 등기가 있으면 합필의 등기를 할 수 없다(부동산등기법 제37조). 분필등기와 합필등기의 개념과 공통 법리는 분필등기와 합필등기에서, 분필 쪽 신청 절차는 분필등기 신청에서 다루고, 여기는 합필 신청 실무다.

쉽게 말하면 — 여러 필지의 땅을 한 필지로 합치려면 먼저 시·군·구(지적소관청)에서 토지대장을 합치고, 그다음 등기소에서 등기부를 합칩니다. 그런데 합치려는 땅 중 어느 하나에만 저당권이나 가압류 같은 등기가 걸려 있으면 등기부를 합칠 수 없습니다. 이 글은 어떤 경우에 합필이 되고 안 되는지, 신청은 누가 언제 어떻게 하는지를 다룹니다.

대장상 합병이 먼저인가

먼저다. 토지소유자는 토지를 합병하려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 지적소관청에 합병을 신청하여야 한다(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제80조 제1항). 「주택법」에 따른 공동주택의 부지, 도로, 제방, 하천, 구거, 유지 등 합병하여야 할 토지가 있으면 그 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 신청하여야 한다(같은 조 제2항).

대장 단계에도 자체 제한이 있다. 지번부여지역·지목 또는 소유자가 서로 다르거나, 법이 허용한 등기 외의 등기가 있으면 합병 신청을 할 수 없다(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제80조 제3항 제1호·제2호). 지적도 및 임야도의 축척이 서로 다른 경우 등 대통령령으로 정하는 경우도 같다(같은 항 제3호).

시행령 제66조 제3항은 그 위임을 받은 규정이다. 축척 상이 외에 필지가 서로 연접하지 않은 경우, 등기된 토지와 미등기 토지인 경우, 일부 용도가 달라 분할대상인 경우를 든다. 소유자별 공유지분이 다른 경우, 정리사업 지역 안팎의 토지인 경우, 소유자 주소가 다른 경우도 같다. 따라서 대장 단계의 제한이 등기 합필 제한과 완전히 같지는 않다.

대장상 합병을 마쳤는데 등기부 지번이 대장과 달라졌다면, 그 불일치는 합필등기로 맞춘다. 적법한 등기 후에 합필·분필로 지번표시가 대장과 다르게 된 경우는 경정등기로 바로잡을 사안이 아니라는 것이 판례다(대법원 1983. 7. 27. 자 83마226 결정).

토지대장 합병이 1단계, 합필등기가 2단계입니다. 등기부 지번이 대장과 달라진 것은 “처음부터 잘못 적은 것”이 아니므로 경정등기가 아니라 합필등기로 고칩니다.

어떤 권리등기가 있으면 합필하지 못하는가

합필(合筆)하려는 토지에 다음 각 호의 등기 외의 권리에 관한 등기가 있는 경우에는 합필의 등기를 할 수 없다(부동산등기법 제37조 제1항).

소유권ㆍ지상권ㆍ전세권ㆍ임차권 및 승역지(承役地: 편익제공지)에 하는 지역권의 등기
합필하려는 모든 토지에 있는 등기원인 및 그 연월일과 접수번호가 동일한 저당권에 관한 등기
합필하려는 모든 토지에 있는 부동산등기법 제81조 제1항 각 호의 등기사항이 동일한 신탁등기

뒤집어 읽으면 이렇다. 어느 한 필지에만 있는 저당권, 등기원인·연월일·접수번호가 다른 저당권, 가등기·가압류·가처분 같은 그 밖의 등기가 하나라도 있으면 합필등기는 막힌다. 토지 일부 위에는 존속할 수 없는 권리관계가 생기는 것을 막기 위한 제한이다.

각 필지의 등기 상태	합필등기	근거
소유권·지상권·전세권·임차권 등기만 있음	가능	부동산등기법 제37조 제1항 제1호
승역지에 하는 지역권 등기	가능	같은 항 제1호
모든 토지에 등기원인·연월일·접수번호가 동일한 저당권(창설적 공동저당)	가능	같은 항 제2호
모든 토지에 등기사항이 동일한 신탁등기	가능	같은 항 제3호
어느 한 필지에만 있는 저당권, 조건이 다른 저당권	불가	같은 항 본문
가등기·가압류·가처분 등 그 밖의 권리에 관한 등기	불가	같은 항 본문

신탁토지는 별도 특례가 있다. 신탁목적이 같고 주택법 제15조의 공동주택 사업계획승인 사례 또는 예규가 정한 건축법상 주택·비주택 복합건축물 사례이면 신탁토지 상호 간 합필할 수 있다. 위탁자가 서로 다르면 전원의 합필승낙서와 인감증명 등 첨부정보를 갖추어 수탁자가 단독신청한다(등기예규 제1799호).

제한에 걸린 신청은 각하된다. 등기관이 제1항을 위반한 등기의 신청을 각하하면 지체 없이 그 사유를 지적소관청에 알려야 한다(같은 조 제2항). 대장상 합병까지 마쳤더라도 등기 단계에서 걸리면 지적 정리와 등기가 어긋난 상태로 돌아간다는 뜻이다. 제한을 위반한 합필등기를 겨냥한 개별 처리 조문은 부동산등기법·부동산등기규칙에 없다. 일반 경로로는, 사건이 등기할 것이 아닌 때(부동산등기법 제29조 제2호)에 해당하는 등기를 통지·이의 절차를 거쳐 직권말소하는 부동산등기법 제58조가 있다.

각하결정과 직권말소에 대한 불복은 이의신청이다. 이의가 있는 자는 그 결정·처분을 한 등기관이 속한 지방법원에 이의신청을 할 수 있고(부동산등기법 제100조), 이의신청서는 그 등기관이 속한 등기소에 제출한다(부동산등기법 제101조). 관할 지방법원은 이유를 붙여 결정하며, 이의에는 집행정지의 효력이 없다(부동산등기법 제105조 제1항, 부동산등기법 제104조).

합치려는 모든 땅의 등기부가 “같은 모양”이어야 합필이 됩니다. 소유권과 땅을 쓰는 권리(지상권·전세권·임차권 등)는 상관없지만, 저당권은 모든 땅에 완전히 똑같이 걸린 경우만 통과합니다. 하나의 땅에만 걸린 저당권·가압류·가등기가 있으면 그 등기를 말소해야 합칠 수 있습니다. 아래의 특례는 대장 합병을 마친 뒤 합필등기를 하기 전에 새로 생긴 등기에만 열립니다.

누가 언제 어떻게 신청하는가

원칙적으로 소유권의 등기명의인이 단독신청한다. 등기원인 발생 뒤의 포괄승계인은 승계를 증명하여 신청할 수 있고, 채권자는 요건을 갖추어 소유자를 대위해 신청할 수 있다(부동산등기법 제23조 제5항, 부동산등기법 제27조, 부동산등기법 제28조). 신청기간은 합병 사실이 있는 때부터 1개월이다(부동산등기법 제35조). 관할은 토지 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 등기소다(부동산등기법 제7조).

신청정보로는 그 토지의 변경 전과 변경 후의 표시에 관한 정보를 제공한다(부동산등기규칙 제72조 제1항). 첨부정보로는 그 변경을 증명하는 토지대장 정보나 임야대장 정보를 제공한다(같은 조 제2항). 합병 전 각 필지와 합병 후 1필지의 표시가 대장으로 이어져야 한다.

1개월 내에 신청하지 않은 채 지적소관청의 불일치 통지가 등기소에 도달하면 직권등기로 넘어간다. 등기관이 지적소관청으로부터 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제88조 제3항의 통지를 받은 경우, 제35조의 기간 이내에 등기신청이 없을 때에는 통지서의 기재내용에 따른 변경의 등기를 직권으로 하여야 한다(부동산등기법 제36조 제1항). 등기를 하면 등기관은 지체 없이 그 사실을 지적소관청과 소유권의 등기명의인에게 알려야 한다(같은 조 제2항).

합필등기는 원칙적으로 땅 주인이 대장 합병일부터 1개월 안에 혼자 신청합니다(부동산등기법 제35조). 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제88조 제3항의 불일치 통지를 받은 뒤 그 기간 내 신청이 없으면 등기관은 통지서 내용대로 직권 변경등기를 하여야 합니다(부동산등기법 제36조).

합필의 특례는 언제 쓰는가

대장상 합병과 합필등기 사이의 시차에서 생기는 문제를 구제하는 제도다. 토지합병절차를 마친 후 합필등기를 하기 전에 합병된 토지 중 어느 토지에 관하여 소유권이전등기가 된 경우라 하더라도, 이해관계인의 승낙이 있으면 해당 토지의 소유권의 등기명의인들은 합필 후의 토지를 공유(共有)로 하는 합필등기를 신청할 수 있다(부동산등기법 제38조 제1항).

같은 시차에 제37조 제1항의 제한 사유에 해당하는 권리에 관한 등기가 된 경우에도, 이해관계인의 승낙이 있으면 그 권리의 목적물을 합필 후의 토지에 관한 지분으로 하는 합필등기를 신청할 수 있다(부동산등기법 제38조 제2항 본문). 다만 요역지(要役地: 편익필요지)에 하는 지역권의 등기가 있는 경우에는 합필 후의 토지 전체를 위한 지역권으로 하는 합필등기를 신청하여야 한다(부동산등기법 제38조 제2항 단서).

특례 신청에는 종전 토지의 소유권이 합병 후 토지에서 차지하는 지분, 토지소유자 확인정보와 이해관계인 승낙정보를 제공한다(부동산등기규칙 제81조). 방문신청에서는 소유자 확인서와 이해관계인 승낙서에 원칙적으로 각 작성자의 인감증명이 필요하다. 다만 부동산등기규칙 제60조 제3항·제4항, 제60조의2, 제61조·제61조의2가 정한 공증·자격자 확인 등 주체별 면제·대체방법이 있다.

합필등기가 되면 등기기록은 어떻게 되는가

갑 토지를 을 토지에 합병한 경우, 등기관은 을 토지의 등기기록 표제부에 합병 후의 토지의 표시와 갑 토지의 등기기록에서 옮겨 기록한 뜻을 기록하고, 종전 표시에 관한 등기를 말소하는 표시를 한다(부동산등기규칙 제79조 제1항). 그 절차를 마치면 갑 토지의 등기기록은 폐쇄된다(같은 조 제2항).

권리등기도 옮겨 적는다. 을 토지의 갑구에 갑 토지의 소유권 등기를 옮겨 기록한다(부동산등기규칙 제80조 제1항). 갑 토지에 지상권·지역권·전세권·임차권의 등기가 있으면 을구로 옮기되, 갑 토지이었던 부분만이 그 권리의 목적이라는 뜻을 기록한다(같은 조 제2항). 합필 후에도 용익권은 종전 필지 부분에만 존속한다는 취지가 등기기록에 남는 것이다.

소유권·지상권·지역권 또는 임차권의 등기는 등기원인과 그 연월일, 등기목적과 접수번호가 같을 때 옮겨 적는 대신 갑 토지에 같은 사항의 등기가 있다는 뜻을 기록한다. 모든 토지에 동일한 저당권이나 전세권이 있으면 별도로 그 등기가 합병 후 토지 전부에 관한 것이라는 뜻을 기록한다(부동산등기규칙 제78조 제4항·제5항 준용). 특례 합필에서는 종전 토지 소유권을 공유지분으로 변경하고 이해관계인 명의 등기도 그 지분 위에 존속하는 것으로 부기한다(부동산등기규칙 제82조).

합필이 되면 흡수되는 쪽 등기부는 닫히고, 그 내용이 남는 쪽 등기부로 옮겨집니다. 다만 옮겨진 지상권·전세권 같은 권리는 원래 그 땅이었던 부분에만 효력이 있다는 표시가 붙습니다. 공동저당처럼 모든 땅에 똑같던 권리만 합병 후 땅 전체에 걸린 것으로 정리됩니다.

실무 체크포인트

접수 전에 두 관문을 함께 확인한다. 권리등기 제한은 겹치지만 대장 단계에는 시행령 제66조 제3항의 추가 제한이 있으므로 두 기준을 따로 대조한다.
한 필지에만 걸린 저당권·가압류 등은 말소가 선행한다. 말소하지 못하면 대장 합병 후 시차에 생긴 등기에 한하여 이해관계인 승낙으로 특례(부동산등기법 제38조)를 검토한다.
신청 기간은 합병 사실이 있는 때부터 1개월이다. 그 토지 소유권의 등기명의인이 신청하여야 하고(부동산등기법 제35조), 기간 내 신청이 없으면 직권 변경등기 대상이 된다(부동산등기법 제36조).
첨부정보의 중심은 합병이 반영된 토지대장·임야대장 정보다(부동산등기규칙 제72조 제2항). 특례 신청이면 지분에 관한 소유자 확인정보와 이해관계인 승낙정보를 더한다(부동산등기규칙 제81조).
특례의 소유자 확인서에는 인감증명이 따른다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제4호). 공정증서나 공증 인증 서면이면 인감증명 없이 제출할 수 있다(같은 조 제4항).
합필 뒤 등기부·대장 지번 불일치는 경정등기 대상이 아니다(대법원 1983. 7. 27. 자 83마226 결정). 표시변경등기(합필등기)로 맞춘다.