취득세는 부동산을 취득할 때 내는 지방세로, 취득 원인(매매·증여·상속·신축)과 물건 종류에 따라 세율이 달라진다(지방세법 제11조). 같은 부동산이라도 매매로 사들였는지, 증여받았는지, 상속받았는지에 따라 세율이 1%에서 12%까지 벌어진다.
쉽게 말하면 — 부동산 취득세는 정해진 하나의 세율이 아닙니다. 어떻게 취득했는지(샀는지·받았는지·물려받았는지), 무엇을 취득했는지(주택인지·땅인지)에 따라 세율이 크게 달라집니다.
취득 원인에 따라 세율이 어떻게 달라지는가
취득 원인별로 표준세율이 다르다(지방세법 제11조). 같은 부동산이라도 매매로 취득하면 4%, 상속으로 취득하면 2.8%로 차이가 난다.
| 취득 원인 | 표준세율 | 농지 특례 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 매매(주택 외) | 4% | 3% | 지방세법 제11조 제1항 제7호 |
| 매매(주택) | 1~3%(금액 구간별) | — | 지방세법 제11조 제1항 제8호 |
| 증여(무상) | 3.5%(대통령령으로 정하는 비영리사업자는 2.8%) | — | 지방세법 제11조 제1항 제2호 |
| 상속(무상) | 2.8% | 2.3% | 지방세법 제11조 제1항 제1호 |
| 신축·증축(원시취득) | 2.8% | — | 지방세법 제11조 제1항 제3호 |
| 공유물 분할 | 2.3% | — | 지방세법 제11조 제1항 제5호 |
진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기는 등기예규 제1631호 제6항이 취득세 또는 등록면허세를 납부하도록 정한다. 진실한 소유자가 이미 취득세를 부담한 통상의 사안에서는 새로운 취득이 없어 취득세가 다시 부과되지 않는다. 이때는 무상 소유권이전등기의 등록면허세(부동산 가액의 1천분의 15, 지방세법 제28조 제1항 제1호)가 부과된다는 것이 과세실무다(조세심판원 2010지0190).
주택 취득세는 어떻게 계산하는가
주택 매매는 일반 부동산과 달리 취득가액 구간별로 1~3%의 특례세율이 적용된다(지방세법 제11조 제1항 제8호). 1세대 1주택 취득을 전제로 한 세율이다.
| 취득가액 | 세율 | 비고 |
|---|---|---|
| 6억 원 이하 | 1% | 단순세율 |
| 6억 원 초과 ~ 9억 원 이하 | 2%(연동산식) | 6억 초과 1억당 일정 비율 가산 |
| 9억 원 초과 | 3% | 단순세율 |
다주택자가 조정대상지역 내 주택을 추가 취득하면 중과세율이 적용된다(지방세법 제13조의2).
| 보유 주택 수 | 조정대상지역 내 취득 | 비조정대상지역 내 취득 |
|---|---|---|
| 1주택 → 추가 취득(2주택) | 8% | 일반세율(1~3%) |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
| 법인 주택 취득 | 12% | 12% |
일시적 2주택, 생애최초 주택구입, 신혼부부·청년 등에 대한 감면 특례가 별도로 있으므로 신청 직전 최신 지방세법·지방세특례제한법 개정 사항을 확인한다(지방세법 제13조의2).
1주택자가 6억 원 이하 주택을 사면 1%로 낮지만, 집을 여러 채 가진 사람이 규제지역에서 추가로 사면 최대 12%까지 올라갑니다. 중과 규정은 자주 바뀌니 살 때 꼭 확인해야 합니다.
취득세 외에 어떤 부가세가 있는가
취득세 본세 외에 지방교육세(지방세법 제150조)와 농어촌특별세(농어촌특별세법 제3조·제5조)가 함께 부과된다. 부가세까지 합산하면 표준세율 4% 매매의 실효세율은 약 4.6%가 된다.
| 본세(취득세) | 지방교육세 | 농어촌특별세 | 실효 합계 |
|---|---|---|---|
| 매매 4%(주택 외) | 0.4% | 0.2% | 4.6% |
| 매매 1%(6억 이하 주택) | 0.1% | 면제(85㎡ 이하) | 1.1% |
| 증여 3.5% | 0.3% | 0.2% | 4.0% |
| 상속 2.8% | 0.16% | 0.2% | 3.16% |
| 신축 2.8% | 0.16% | 0.2% | 3.16% |
지방교육세는 표준세율 기준 본세에 일정 비율로 가산된다(지방세법 제151조). 농어촌특별세는 국세로서 서민주택 취득은 면제된다(농어촌특별세법 제4조 제11호, 같은 법 시행령 제4조 제5항). 여기서 서민주택은 주택법상 국민주택 규모(전용면적 85㎡, 수도권 외 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡) 이하를 말한다.
납부기한은 언제까지인가
취득세 납부기한은 취득 원인별로 다르다(지방세법 제20조).
| 취득 원인 | 납부기한 | 기산일 |
|---|---|---|
| 유상취득(매매·교환) | 60일 이내 | 취득일 |
| 증여(무상취득) | 3개월 이내 | 증여계약일이 속하는 달의 말일 |
| 상속 | 6개월 이내 | 상속개시일이 속하는 달의 말일 |
| 상속인 중 외국 거주자 포함 | 9개월 이내 | 상속개시일이 속하는 달의 말일 |
| 원시취득(신축) | 60일 이내 | 사용승인일 또는 사실상 사용일 |
기한 내 미신고 시 무신고가산세 20%, 과소신고 시 10%가 부과되고 납부지연가산세가 별도로 가산된다. 등기 신청 전에 취득세 영수필확인서를 첨부정보로 내야 하며, 미납 상태에서는 등기 신청이 각하된다(부동산등기법 제29조 제10호).
매매는 60일, 상속은 6개월 안에 내야 합니다. 늦으면 가산세가 붙고, 취득세를 안 내면 등기 자체가 거부됩니다.
과세표준은 어떻게 정하는가
과세표준은 취득 당시의 가액이며, 취득 유형별로 그 산정 기준이 다르다(지방세법 제10조). 매매 등 유상승계취득은 사실상취득가격(실거래가)이 과세표준이다(지방세법 제10조의3 제1항). 증여 등 무상취득은 시가인정액(매매사례가액·감정가액·공매가액 등)이 원칙이다(지방세법 제10조의2 제1항). 상속에 따른 무상취득은 시가표준액(공시지가·공시가격)을 과세표준으로 한다(지방세법 제10조의2 제2항 제1호).
“상속세를 내면 취득세는 면제된다”는 오해가 흔하다. 상속세(국세, 상속세 및 증여세법)와 취득세(지방세, 지방세법)는 과세권자·과세대상·세목이 모두 별개다. 상속재산을 취득하면 상속세 신고와 별도로 취득세 신고·납부 의무가 발생한다(지방세법 제11조).
실무 체크포인트
- 취득세는 등기 전에 납부한다. 영수필확인서를 첨부정보로 내야 하고, 미납이면 등기가 각하된다(부동산등기법 제29조 제10호). 납부기한 내에 우선 취득세부터 내 가산세를 피한다.
- 상속세와 취득세는 별개다. 상속세를 신고·납부해도 취득세는 따로 내야 한다.
- 다주택 중과는 자주 바뀐다. 취득 직전 현행 지방세법 조문과 행정안전부 유권해석을 확인한다(지방세법 제13조의2).
- 85㎡ 이하 주택은 농어촌특별세가 면제된다. 면적 요건을 먼저 확인해 실효세율을 계산한다.
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