취득세 원인별 총정리

취득세는 부동산을 취득할 때 내는 지방세로, 취득 원인(매매·증여·상속·신축)과 물건 종류에 따라 세율이 달라진다(지방세법 제11조). 법인·다주택자의 주택 취득에는 8% 또는 12%의 중과세율이 적용될 수 있고(지방세법 제13조의2 제1항), 그 주택이 고급주택 중과대상이기도 하면 중과세율에 8%p를 더한다(같은 조 제3항). 이 글의 세율표는 2026년 8월 9일 현재 법령을 기준으로 하며, 취득세 본세와 지방교육세·농어촌특별세를 구분한다.

취득 원인에 따라 세율이 어떻게 달라지는가

취득 원인별 표준세율은 다르며, 세율 특례·중과·감면이 적용되면 실제 취득세율은 다시 달라진다(지방세법 제11조, 지방세법 제15조). 아래 표의 농지 3%·2.3%는 감면세율이 아니라 농지에 적용되는 표준세율이다.

지방세법 제15조 제1항과 지방세법 시행령 제29조의 특례가 적용되는 1가구 1주택 상속은 농지 외 표준세율 2.8%에서 중과기준세율 2%를 뺀 0.8%가 된다. 같은 항 제2호 나목은 지방세특례제한법 제6조 제1항의 감면대상 농지 상속을 특례대상으로 직접 정한다. 그 요건을 모두 충족하면 2.3%에서 2%를 뺀 0.3%에 50% 경감을 적용하여 취득세는 0.15%가 된다.

상속 농지의 자경농민 감면은 누구에게 적용되는가

상속 농지의 0.3% 특례와 50% 경감은 감면대상 사람과 직접 경작농지의 요건을 모두 갖춘 경우에 적용된다(지방세법 제15조 제1항 제2호 나목, 지방세특례제한법 제6조 제1항).

감면대상 사람은 두 부류다. 첫째, 지방세특례제한법 시행령 제3조 제1항의 요건을 갖춘 농업인이다. 취득일 현재 본인 또는 세대별 주민등록표에 함께 기재된 배우자 중 한 명 이상이 농지를 소유하거나 임차하여 직접 경작하는 방법으로 2년 이상 계속 농업에 종사해야 한다. 그 사람은 같은 시점에 농지 소재지 시·군·구, 그와 잇닿은 시·군·구 또는 농지에서 30킬로미터 이내에 거주해야 하고, 직전 연도 농업 외 종합소득금액이 법정 한도 미만이어야 한다. 둘째, 후계농업경영인과 청년창업형 후계농업경영인이다(지방세특례제한법 제6조 제1항).

어느 부류이든 취득 농지는 시행령 제3조 제2항의 직접 경작농지 요건을 갖춰야 한다. 농지는 도시지역 밖에 있어야 하지만, 도시지역 중 개발제한구역과 녹지지역은 이 제한에서 제외된다. 취득자의 주소도 농지 소재지 시·군·구, 그와 잇닿은 시·군·구 또는 농지에서 30킬로미터 이내여야 하고, 본인과 배우자의 기존·신규 농지 및 임야를 합한 면적도 용도별 한도 이내여야 한다. 지방세특례제한법 제6조 제1항의 감면대상에 해당하지 않는 농지에는 지방세법 제15조 제1항 제2호 나목의 0.3% 특례도 적용되지 않는다. 합산면적 한도를 넘긴 경우에는 그 초과부분만 감면대상에서 제외된다. 따라서 다른 특례·감면이 없으면 감면대상이 아닌 상속 농지 또는 그 초과부분에는 2.3% 표준세율이 적용된다(지방세법 제11조 제1항 제1호 가목). 현행 감면기한은 2026년 12월 31일이다.

추징 사유의 예외도 나누어 본다. 정당한 사유 없이 취득일부터 2년이 지날 때까지 직접 경작하지 않거나 농지조성을 시작하지 않으면 경감세액이 추징된다. 직접 경작한 기간이 2년 미만인 상태에서 매각·증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우에도 추징되며, 이 사유에는 정당한 사유라는 예외가 규정되어 있지 않다(지방세특례제한법 제6조 제1항 제1호·제2호). 신고 전에는 감면기한 연장 여부를 다시 확인한다.

주택 취득세는 어떻게 계산하는가

주택의 유상취득은 취득당시가액 구간별 1~3% 세율이 적용된다(지방세법 제11조 제1항 제8호). 이는 1세대 1주택만의 세율이 아니며, 법인·다주택자의 취득이 지방세법 제13조의2 중과요건에 해당하면 8% 또는 12%가 적용된다.

주택 중과 여부는 어떤 기준으로 판단하는가

유상취득은 주택 수와 지역으로, 무상취득은 시가표준액과 조정대상지역 여부로 각각 다르게 본다.

유상취득은 주택 수와 지역을 어떻게 보나

다주택자가 조정대상지역 내 주택을 추가 취득하면 중과세율이 적용된다(지방세법 제13조의2). 아래 표는 시행령상 예외와 고급주택 중과가 함께 적용되는 경우를 제외한 일반적인 경우를 정리한 것이다(같은 조 제3항, 지방세법 제13조 제5항).

표는 현행 법률의 세율 구조를 정리한 것이지 과거의 중과 완화 발표안을 반영한 표가 아니다. 조정대상지역은 공고로 바뀌므로 취득일 현재의 지정 여부를 확인한다. 국가법령정보센터 조정대상지역 지정 공고에서 현행 지역을 확인할 수 있다. 다만 지정고시 전에 계약하고 계약금 지급이 증명되는 경우에는 지정 전 취득으로 보는 특칙이 있다(지방세법 제13조의2 제4항).

중과 제외 주택, 세대의 기준, 주택 수 산정 제외, 일시적 2주택 같은 시행령상 예외도 있다(지방세법 시행령 제28조의2, 지방세법 시행령 제28조의3, 지방세법 시행령 제28조의4, 지방세법 시행령 제28조의5). 주택 수에는 신탁주택의 위탁자 지분뿐 아니라 조합원입주권·주택분양권·재산세가 주택분으로 과세되는 오피스텔도 가산한다(지방세법 제13조의3). 다만 상속으로 취득한 주택·입주권·분양권·오피스텔은 상속개시일부터 5년 동안 소유주택 수에서 제외하고, 시가표준액 1억원 이하인 오피스텔 등도 별도의 제외대상이 될 수 있다(지방세법 시행령 제28조의4 제6항).

무상취득과 상속재산 재분할은 무엇이 다른가

조정대상지역에서 시가표준액 3억원 이상인 주택을 증여 등으로 무상취득하면 원칙적으로 12% 중과세율이 적용된다. 다만 1세대 1주택자의 주택을 배우자·직계존비속이 무상취득하는 경우 등은 제외된다(지방세법 제13조의2 제2항, 지방세법 시행령 제28조의6). 8% 또는 12%의 주택 중과와 고급주택 중과가 함께 적용되면 해당 중과세율에 8%p를 더한다. 따라서 12% 중과 주택이면 취득세 본세율은 20%다(지방세법 제13조의2 제3항). 이 20%는 본세율만을 뜻하며 고급주택 중과가 겹친 사례의 부가세 합계는 아래 일반 중과표의 범위에서 제외한다.

상속 개시 후 상속재산을 다시 나누어 어느 상속인이 당초 상속분을 넘겨 취득하면, 그 초과분은 재분할로 상속분이 감소한 상속인에게서 증여받아 취득한 것으로 본다(지방세법 제7조 제13항). 신고·납부기한 안의 재분할 등 법정 예외에 해당하면 그렇지 않다. 자세한 내용은 법정상속 후 협의분할 재등기와 취득세·증여세에 정리돼 있다.

주택 밖의 중과는 무엇이 있는가

주택 중과와 별개로 지방세법 제13조가 정하는 중과가 있다. 산식이 서로 달라 따로 본다.

• 과밀억제권역에서 대통령령으로 정하는 본점·주사무소의 사업용으로 신축·증축하는 건축물과 그 부속토지, 같은 권역에서 공장을 신설·증설하기 위해 취득하는 사업용 과세물건: 표준세율에 중과기준세율의 200%를 더한다(지방세법 제13조 제1항)
• 대도시에서 법인을 설립하거나 지점·분사무소를 설치하면서 부동산을 취득하면, 표준세율의 300%에서 중과기준세율의 200%를 뺀 세율을 적용한다(같은 조 제2항 각 호). 본점·주사무소·지점·분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입하거나, 대도시에서 공장을 신설·증설하면서 부동산을 취득하는 경우도 같다. 이미 대도시에 있는 법인이 그 밖의 사유로 하는 취득은 대상이 아니고, 대도시에 설치가 불가피한 업종으로 대통령령이 정한 업종은 제11조의 세율로 돌아간다(같은 항 단서). 취득한 부동산이 주택이면 지방세법 제13조의2 제1항 제1호의 세율을 적용한다
• 회원제 골프장, 고급주택, 고급오락장, 고급선박: 표준세율에 중과기준세율의 400%를 더한다(지방세법 제13조 제5항). 고급주택·고급오락장은 취득일부터 60일(상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월, 외국 주소 상속인이 있으면 9개월) 안에 그 용도가 아닌 용도로 쓰거나 용도변경공사에 착공하면 제외된다(같은 법 제13조 제5항 제3·4호)

지방세법 제13조 제1항과 제2항이 함께 적용되면 표준세율의 300%를 적용한다(같은 조 제6항). 제13조의2의 주택 중과와 제13조 제5항이 함께 적용되면 제13조의2의 세율에 중과기준세율의 400%를 더한다(지방세법 제13조의2 제3항).

주택 감면은 무엇을 별도로 확인하는가

생애최초 주택 구입자는 본인과 배우자의 종전 주택 소유 여부, 본인 거주 목적, 12억원 이하 유상취득 등의 요건을 충족하면 2028년 12월 31일까지 취득세를 감면받을 수 있다. 이 감면을 적용할 때에는 지방세법 제13조의2의 중과세율을 적용하지 않으므로(지방세특례제한법 제36조의3 제1항), 중과 대상에 해당하더라도 제11조 제1항 제8호의 1~3% 세율로 산출한 세액을 기준으로 감면액을 공제한다. 법이 열거한 소형 비아파트·도시형생활주택·일부 다가구주택·인구감소지역 주택은 최대 300만원, 그 밖의 대상 주택은 최대 200만원이다(지방세특례제한법 제36조의3). 출산·양육 감면은 12억원 이하 주택, 출산 전 1년부터 출산 후 5년 이내의 취득, 3개월 이내 1가구 1주택 등의 요건을 충족하면 2028년 12월 31일까지 최대 500만원이다(지방세특례제한법 제36조의5).

지방세특례제한법 제36조의2의 신혼부부 감면은 법문상 2020년 12월 31일까지의 취득을 대상으로 한 종전 제도이므로, 현재 취득에 곧바로 적용되는 감면으로 안내하지 않는다. 감면은 공동취득 한도와 취득 후 처분·용도변경에 따른 추징요건까지 함께 확인해야 한다.

취득세 외에 어떤 부가세가 있는가

취득세 본세 외에 지방교육세와 농어촌특별세가 부과될 수 있지만 두 세목이 모든 취득에 일률적으로 붙는 것은 아니다(지방세법 제150조, 지방세법 제151조, 농어촌특별세법 제4조, 농어촌특별세법 제5조). 아래 표는 중과·감면·비과세와 조례상 세율 조정이 없는 일반 표준 사례다(지방세법 제14조). 감면이 없는 주택 외 농지 외 부동산을 4%로 유상취득하면 지방교육세 0.4%와 농어촌특별세 0.2%를 합한 4.6%가 된다.

지방교육세 산식은 하나가 아니다. 제11조 제1항 제1호부터 제7호까지의 표준세율에는 원칙적으로 (표준세율-2%)×20%를 적용한다. 주택 유상거래의 1~3%에는 해당 세율×50%×20%를 적용하고, 제13조의2의 8%·12% 중과에는 (4%-2%)×20%=0.4%를 적용한다(지방세법 제151조 제1항 제1호 본문·나목). 따라서 상속주택은 제11조 제1항 제1호에 해당하여 첫 산식을 쓴다. 1가구 1주택 상속의 지방교육세도 (2.8%-2%)×20%=0.16%다.

농어촌특별세는 취득세 표준세율을 2%로 놓고 중과 규정까지 적용해 산출한 취득세액의 10%이므로 8% 중과에서는 0.6%, 12% 중과에서는 1.0%가 된다(농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호). 다만 서민주택이나 법정 비과세·감면에 해당하면 농어촌특별세가 부과되지 않을 수 있다. 서민주택의 부수토지 한도는 주택바닥면적의 전용주거지역 5배, 상업·준주거지역 3배, 일반주거·공업지역 4배, 녹지지역 7배, 미계획지역 4배, 도시지역 밖 7배다(농어촌특별세법 제4조 제11호, 농어촌특별세법 시행령 제4조 제5항).

납부기한은 언제까지인가

취득세 납부기한은 취득 원인별로 다르다(지방세법 제20조).

유상승계취득은 원칙적으로 사실상의 잔금지급일을 취득일로 보되, 이를 확인할 수 없으면 계약상 잔금지급일, 계약서에 잔금지급일도 없으면 계약일부터 60일이 지난 날로 본다(지방세법 시행령 제20조 제2항). 증여는 원칙적으로 계약일, 상속·유증은 상속·유증 개시일에 취득한 것으로 본다(같은 조 제1항). 등기하지 않은 무상취득계약은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 해제되어야 한다. 그 사실을 화해조서·인낙조서, 기한 내 공증된 증서 또는 계약해제신고서로 입증하면 취득으로 보지 않는다. 유상취득은 등기하지 않고 취득일부터 60일 이내에 법정 서류로 해제를 입증하는 경우가 이에 대응한다(같은 조 제1항·제2항). 취득일 전에 등기·등록하면 등기·등록일을 취득일로 본다(제14항).

기한을 넘기면 무신고·과소신고·납부지연 가산세가 적용될 수 있다. 취득한 뒤 신고하지 않고 매각하면 원칙적으로 산출세액의 80%를 더하는 중가산세가 적용된다(지방세법 제21조 제2항). 법정 신고·납부기한 전에 등기하려면 등기 신청일까지 취득세를 신고·납부해야 한다(지방세법 제20조 제4항). 취득세 미납은 등기신청 각하 사유다(부동산등기법 제29조 제10호). 다만 보정할 수 있는 잘못을 등기관이 명한 날의 다음 날까지 보정하면 각하하지 않는다(같은 조 본문 단서).

과세표준은 어떻게 정하는가

과세표준은 취득 당시의 가액이며, 취득 유형별로 그 산정 기준이 다르다(지방세법 제10조). 매매 등 유상승계취득은 거래대금과 취득을 위해 지급했거나 지급할 법정 범위의 비용을 합한 사실상취득가격이 과세표준이다(지방세법 제10조의3 제1항). 증여 등 무상취득은 시가인정액(매매사례가액·감정가액·공매가액 등)이 원칙이고, 상속에 따른 무상취득은 지방세법 제4조에 따른 시가표준액을 과세표준으로 한다(지방세법 제10조의2 제1항·제2항 제1호).

상속이 아닌 무상취득 부동산의 전체 시가표준액이 1억원 이하이면 시가인정액과 시가표준액 중 납세자가 정한 가액을 쓸 수 있다(지방세법 제10조의2 제2항 제2호, 지방세법 시행령 제14조의2). 부담부증여는 원칙적으로 인수한 채무액 부분을 유상취득, 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 나머지를 무상취득으로 나누어 과세표준과 세율을 적용한다(지방세법 제7조 제12항, 지방세법 제10조의2 제6항). 배우자·직계존비속 사이에서는 원칙적으로 증여로 보되, 법정 자료로 대가 지급 사실 등이 증명되는 경우에는 전체를 유상취득으로 보는 제7조 제11항의 특칙을 함께 적용한다.

계약을 해제하면 이미 낸 취득세가 없어지는가

등기하지 않은 상태에서 시행령 제20조가 정한 기한과 입증서류를 갖춰 해제한 경우에는 취득으로 보지 않는 명문 예외가 있다. 그러나 일단 적법하게 취득한 뒤 계약이 합의해제되거나 해제권 행사 등으로 소급하여 실효되었다는 사정만으로 이미 성립한 취득세가 당연히 없어지는 것은 아니다. 대법원은 취득세가 취득행위 자체를 과세객체로 하는 행위세라는 이유로 같은 취지로 판단했다(2015두57345). 해제 시점, 등기 여부와 입증서류를 함께 확인해야 한다.

“상속세를 내면 취득세는 면제된다”는 오해가 흔하다. 상속세 신고와 별도로, 상속으로 부동산을 취득하면 취득세 신고·납부 의무가 발생한다(지방세법 제11조, 지방세법 제20조).

실무 체크포인트

• 기한 전에 등기하면 신청일까지 납부한다. 취득세 미납은 각하 사유지만, 등기관의 보정명령에 따른 보정 가능성은 남아 있다(지방세법 제20조, 부동산등기법 제29조 제10호 및 본문 단서).
• 상속세와 취득세는 별개다. 상속세를 신고·납부해도 취득세는 따로 내야 한다.
• 다주택 중과는 자주 바뀐다. 취득 직전 현행 지방세법 조문과 행정안전부 유권해석을 확인한다(지방세법 제13조의2).
• 본세율만 보고 총액을 쓰지 않는다. 8% 중과의 일반 합계는 9.0%, 12% 중과의 일반 합계는 13.4%이고, 서민주택 등 농어촌특별세 비과세 여부를 따로 확인한다(지방세법 제151조, 농어촌특별세법 제4조, 같은 법 제5조, 농어촌특별세법 시행령 제4조).
• 부담부증여는 채무와 나머지를 나눈다. 당사자 관계와 실제 대가 지급 증빙에 따라 유상·무상 구분이 달라질 수 있다.
• 농어촌특별세 비과세는 건물과 부수토지 요건을 함께 본다. 국민주택규모 이하인지와 부수토지의 용도지역별 배율을 함께 확인한다.

관련

• 개념·해설
  취득세부동산등기 비용 총정리등록면허세
• 법령
  부동산등기법 제29조지방세법 제7조지방세법 제10조지방세법 제10조의2지방세법 제10조의3지방세법 제11조지방세법 제13조지방세법 제13조의2지방세법 제13조의3지방세법 제14조지방세법 제15조지방세법 제20조지방세법 제21조지방세법 제150조지방세법 제151조지방세법 시행령 제14조의2지방세법 시행령 제20조지방세법 시행령 제28조의2지방세법 시행령 제28조의3지방세법 시행령 제28조의4지방세법 시행령 제28조의5지방세법 시행령 제28조의6지방세법 시행령 제29조지방세특례제한법 제6조지방세특례제한법 제36조의2지방세특례제한법 제36조의3지방세특례제한법 제36조의5지방세특례제한법 시행령 제3조농어촌특별세법 제4조농어촌특별세법 제5조농어촌특별세법 시행령 제4조
• 판례
  2015두57345