부동산등기 비용 총정리

부동산등기 비용은 취득세 또는 등록면허세, 국민주택채권 매입비, 등기신청수수료, 법무사 보수, 그리고 세금에 부가되는 세목(지방교육세·농어촌특별세)으로 구성된다. 등기 원인과 물건 종류에 따라 항목과 금액이 달라진다(지방세법 제11조).

비용은 어떤 항목으로 구성되는가

다섯 항목으로 구성된다. 세금(취득세 또는 등록면허세), 국민주택채권 매입비, 등기신청수수료, 법무사 보수, 그리고 세금에 부가되는 세목(지방교육세·농어촌특별세)이다.

소유권 취득에 따른 등기(매매·증여·상속·신축)는 취득세가 부과되고, 취득과 무관한 등기(근저당권·전세권 설정·말소·가압류)는 등록면허세가 부과된다(지방세법 제28조). 2011년 1월 지방세법 전부개정으로 종전 등록세가 폐지되고 취득세에 통합됐다.

취득세는 어떻게 계산하는가

과세표준에 취득 원인별 세율을 곱한다(지방세법 제11조). 과세표준은 취득 당시의 가액이 기준이다(지방세법 제10조). 유상승계취득은 사실상취득가격이 원칙이고(지방세법 제10조의3), 무상취득은 시가인정액 또는 시가표준액을 적용한다(지방세법 제10조의2).

• 유상승계(매매·교환, 주택 외): 4%(농지 3%)
• 주택 유상승계: 표준세율 1~3%(취득가액 6억 이하 1%·6~9억 1~3%·9억 초과 3%), 법인·다주택·조정대상지역은 최대 12% 중과(지방세법 제13조의2)
• 무상승계(증여): 3.5%
• 상속: 2.8%(농지 2.3%)
• 원시취득(신축·재축): 2.8%

여기에 지방교육세(지방세법 제151조)와 농어촌특별세가 더해진다. 85㎡ 이하 국민주택 규모 주택은 농어촌특별세가 면제된다(농어촌특별세법 제4조). 주택 외 부동산 매매 4%에 농특세 0.2%·지방교육세 0.4%를 합하면 실효세율은 약 4.6%다. 자세한 원인별 세율은 취득세 원인별 총정리에 정리돼 있다.

등록면허세는 어느 등기에 부과되는가

취득과 무관한 등기에 부과된다(지방세법 제28조). 소유권이전등기는 취득세에 통합돼 등록면허세가 별도로 붙지 않는다.

• 근저당권·저당권 설정: 채권최고액 0.2% + 지방교육세 0.04% = 0.24%
• 전세권 설정: 전세금 0.2% + 지방교육세 0.04% = 0.24%
• 지상권·임차권(차임 있음) 설정: 해당 가액 0.2% + 지방교육세 0.04%
• 가압류·가처분·경매신청: 채권금액의 0.2% + 지방교육세 0.04%(비례세율, 정액 아님)(지방세법 제28조 제1항 제1호 라목). 일정한 채권금액이 없으면 채권의 목적이 된 것의 가액이나 처분제한 목적금액을 채권금액으로 본다(지방세법 제27조 제4항)
• 말소·변경·경정등기, 신탁등기, 임차권(차임 없음), 그 밖의 등기: 부동산 1개당 6,000원 + 지방교육세 1,200원 = 7,200원 정액(지방세법 제28조 제1항 제1호 마목)

근저당권 설정에 취득세가 붙는다는 오해가 많다. 근저당권 설정은 취득이 아니므로 취득세는 없고, 등록면허세만 채권최고액의 0.24%가 부과된다(지방세법 제28조).

국민주택채권은 왜 매입하는가

주택도시기금 재원 확보를 위해 부동산등기 시 의무 매입하는 채권이다(주택도시기금법 제8조). 등기신청 시 매입필증을 제출해야 한다. 소유권 보존·이전등기뿐 아니라 저당권(근저당권) 설정등기도 매입 대상이다. 매입기준은 소유권 등기가 시가표준액, 근저당권 설정등기가 채권최고액이다(주택도시기금법 시행령 제8조 제2항 별표).

매입 금액은 매입기준액에 지역·금액별 요율을 곱해 산정한다(주택도시기금법 시행령 제8조). 실무에서는 즉시매도(할인매도)로 처분해 할인 차액만 실제 비용으로 부담하는 방식이 일반적이다. 실비용은 매입금액과 그날 할인율에 따라 달라지므로 매입 직전에 확인한다. 반면 말소등기·표시변경등기처럼 권리의 소멸·정정 등기는 매입이 면제된다. 자세한 산정은 국민주택채권 매입 의무에 정리돼 있다.

원인별 비용은 어떻게 비교되는가

등기 원인별로 부과되는 비용 항목은 다음과 같다.

등기신청수수료는 매 부동산마다 정해진다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2). 서면신청 기준으로 소유권보존·이전, 제한물권 설정·이전은 18,000원, 상속등기는 20,000원, 신탁등기는 8,000원, 그 밖의 등기는 4,000원이다(2025.7.29. 개정 기준). 전자신청·전자표준양식은 더 싸다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의5). 소유권이전 등은 전자표준양식 15,000원, 전자신청 10,000원이다.

지방교육세·농어촌특별세는 모든 등기가 아니라 해당 세목에 부가된다. 지방교육세는 취득세·등록면허세 납세의무자에게 붙고(지방세법 제150조), 농어촌특별세는 일정한 취득세 등에만 붙되 85㎡ 이하 국민주택 등 비과세 사유가 있다(농어촌특별세법 제4조). 법무사 보수는 직접 신청하면 들지 않고 위임한 경우에만 발생하며, 보수에는 부가가치세 10%가 별도로 붙는다. 보수는 등기 종류·이전가액·채권최고액에 따라 보수표 구간별로 산정되며 사무소·지역에 따라 차이가 있다.

매매 3억 원 아파트의 총비용은 얼마인가

시가 3억 원, 85㎡ 이하, 1주택자 매매를 가정하면 다음과 같이 산정된다(지방세법 제11조).

• 취득세: 1% = 300만 원
• 농어촌특별세: 면제(85㎡ 이하 주택)
• 지방교육세: 취득세의 10% 수준 = 약 30만 원
• 국민주택채권 매입비(즉시매도 할인 후 실비용): 약 30~70만 원
• 등기신청수수료: 18,000원
• 법무사 보수: 약 40~60만 원 수준(보수표 기준)

합산하면 약 400~460만 원 수준이다. 다주택자·85㎡ 초과·증여·법인 매수 등은 세율과 부가 세목 구조가 달라지므로(지방세법 제13조의2) 사전에 시가표준액과 적용 세율을 확인한다. 위 금액은 2025년 기준이며 채권 할인율·법무사 보수는 변동한다.

등기 전에 내야 하는 돈은 무엇인가

취득세는 등기 전에 신고·납부해야 한다. 등기·등록 신청서를 등기소에 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부해야 하고(지방세법 제20조 제4항), 내지 않으면 등기신청이 각하된다(부동산등기법 제29조 제10호). 신고·납부 기한은 취득 원인별로 다르다.

• 유상취득(매매 등): 취득일부터 60일
• 증여(무상취득): 취득일이 속한 달 말일부터 3개월
• 상속: 상속개시일이 속한 달 말일부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월, 지방세법 제20조 제1항)

기한이 남았어도 그 전에 등기하려면 접수일까지 취득세를 내야 한다(지방세법 제20조 제4항). 등록면허세도 등기 전에 납부한다.

실무 체크포인트

• 취득세가 비용의 대부분이다. 매매가의 1~4%(다주택자 최대 12%)에 지방교육세·농어촌특별세까지 더하면 등기 비용의 80% 이상을 차지하는 경우가 많다.
• 등기신청수수료는 부동산 개수만큼 곱해진다. 한 사건에 부동산이 여러 개면 수수료도 그만큼 늘어난다.
• 국민주택채권 할인율은 매입 당일 확인한다. 미리 잡아 둔 실비용과 실제 금액이 달라질 수 있다.
• 근저당권 설정에는 취득세가 없다. 등록면허세(채권최고액 0.24%)와 국민주택채권 매입(채권최고액 기준)이 들고, 취득세는 붙지 않는다.

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  2019다282104