부동산등기 비용 총정리

부동산등기 비용은 취득세 또는 등록면허세, 국민주택채권 매입비, 등기신청수수료, 법무사 보수, 그리고 세금에 부가되는 세목(지방교육세·농어촌특별세)으로 구성된다. 등기 원인과 물건 종류에 따라 항목과 금액이 달라진다(지방세법 제11조·지방세법 제28조).

비용은 어떤 항목으로 구성되는가?

다섯 항목으로 구성된다. 세금(취득세 또는 등록면허세), 국민주택채권 매입비, 등기신청수수료, 법무사 보수, 그리고 세금에 부가되는 세목(지방교육세·농어촌특별세)이다. 그 밖에 인감증명서·등기사항증명서 등 제증명 발급비와 우편송달 비용이 따로 들 수 있다.

소유권 취득에 따른 등기(매매·증여·상속·신축)는 취득세가 부과되고, 취득과 무관한 등기(근저당권·전세권 설정·말소·가압류)에는 원칙적으로 등록면허세가 부과된다(지방세법 제23조·지방세법 제28조). 2011년 1월 지방세법 전부개정으로 종전 등록세 중 취득을 원인으로 하는 등기·등록분이 취득세로 통합됐고, 취득과 무관한 등기·등록은 등록면허세로 남았다(지방세법 제23조 제1호 단서).

취득세는 어떻게 계산하는가?

과세표준에 취득 원인별 세율을 곱하고(지방세법 제11조), 여기에 중과와 부가세목이 더 붙을 수 있다.

과세표준과 기본세율

과세표준에 취득 원인별 세율을 곱한다(지방세법 제11조). 과세표준은 취득 당시의 가액이 기준이다(지방세법 제10조). 유상승계취득은 사실상취득가격이 원칙이고(지방세법 제10조의3), 무상취득은 시가인정액이 원칙이지만 상속은 시가표준액이 과세표준이다(지방세법 제10조의2 제1항·제2항 제1호). 상속 외의 원인으로 대통령령이 정하는 가액 이하를 무상취득하면 시가인정액과 시가표준액 중 납세자가 정하는 가액을 적용하고, 시가인정액을 산정하기 어려우면 시가표준액을 적용한다(지방세법 제10조의2 제2항 제2호·제3호).

• 유상승계(매매·교환, 주택 외): 4%(농지 3%)(지방세법 제11조 제1항 제7호)
• 주택 유상승계: 표준세율 1~3%(취득가액 6억 이하 1%·6~9억 1~3%·9억 초과 3%). 법인의 주택 취득은 원칙적으로 12%, 개인의 다주택 취득은 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 8% 또는 12% 중과될 수 있다. 법정 제외주택·일시적 2주택 등 예외는 별도로 확인한다(지방세법 제13조의2)
• 무상승계(증여): 3.5%(대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 2.8%)(지방세법 제11조 제1항 제2호)
• 상속: 표준세율 2.8%(농지 2.3%). 다만 대통령령상 1가구 1주택 상속은 취득세 0.8%·지방교육세 0.16%이고 농어촌특별세는 비과세되어 합계 0.96%다(지방세법 제15조·지방세법 시행령 제29조·농어촌특별세법 제4조)
• 원시취득(신축·재축): 2.8%(지방세법 제11조 제1항 제3호)
• 공유물의 분할, 합유물·총유물의 분할과 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」상 공유권 해소를 위한 지분이전: 표준세율 2.3%이나 종전 지분 범위는 중과기준세율을 뺀 0.3%다(지방세법 제11조 제1항 제5호·제6호·지방세법 제15조 제1항 제4호). 등기부상 본인 지분을 초과하는 부분은 특례 대상이 아니다

중과와 부가세목

다만 조정대상지역에 있는 일정가액 이상 주택을 무상취득하면 12% 중과세율이 적용될 수 있고, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자·직계존비속이 무상취득하는 경우 등에는 예외가 있다(지방세법 제13조의2 제2항).

여기에 지방교육세(지방세법 제151조)와 농어촌특별세가 더해질 수 있다. 농어촌특별세는 대통령령으로 정하는 서민주택·농가주택의 취득세에는 부과하지 않는다(농어촌특별세법 제4조 제11호). 농지가 아닌 주택 외 부동산 매매는 표준세율 기준으로 취득세 4%에 농어촌특별세 0.2%·지방교육세 0.4%가 더해져 4.6%가 되지만(농어촌특별세법 제5조·지방세법 제151조), 조례상 세율 조정, 취득 원인과 감면 여부에 따라 달라진다. 고급주택·골프장·고급오락장의 취득은 표준세율에 중과기준세율의 400%를 더한다(지방세법 제13조 제5항). 대도시에서 법인을 설립하거나 지점·분사무소를 설치하는 경우, 본점·주사무소·지점·분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입하는 경우, 대도시에서 공장을 신설·증설하는 경우에 하는 부동산 취득은 표준세율의 300%에서 중과기준세율의 200%를 뺀 세율을 적용한다(지방세법 제13조 제2항 각 호). 다만 대도시에 설치가 불가피하다고 인정되는 대도시 중과 제외 업종에 직접 사용할 목적으로 취득하면 지방세법 제11조의 해당 세율을 적용한다(같은 항 단서). 설립·설치·전입 이전의 취득은 본점·주사무소·지점·분사무소 용도로 직접 사용하기 위한 취득이어야 하고, 설립·설치·전입 이후의 취득은 그때부터 5년 이내에 하는 업무용·비업무용, 사업용·비사업용의 모든 부동산 취득이 대상이다(지방세법 시행령 제27조 제3항). 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산 취득은 제외한다(같은 항). 중과 대상이어도 그 부동산이 주택이면 지방세법 제13조의2 제1항 제1호의 세율을 적용한다. 자세한 원인별 세율과 중과 산식은 취득세 원인별 총정리에 정리돼 있다.

등록면허세는 어느 등기에 부과되는가?

취득과 무관한 등기에는 원칙적으로 등록면허세가 부과된다(지방세법 제23조·지방세법 제28조). 소유권이전등기처럼 취득을 원인으로 이루어지는 등기는 등록면허세 과세대상에서 제외된다(지방세법 제23조).

• 근저당권·저당권 설정: 채권최고액 0.2% + 지방교육세 0.04% = 0.24%(지방세법 제28조)
• 전세권 설정: 전세금 0.2% + 지방교육세 0.04% = 0.24%(지방세법 제28조)
• 지상권 설정: 부동산 가액 0.2% + 지방교육세 0.04%; 임차권(차임 있음) 설정: 월 임대차금액 0.2% + 지방교육세 0.04%(지방세법 제28조)
• 가압류·가처분·경매신청: 채권금액의 0.2% + 지방교육세 0.04%(비례세율, 정액 아님)(지방세법 제28조 제1항 제1호 라목). 일정한 채권금액이 없으면 채권의 목적이 된 것의 가액이나 처분제한 목적금액을 채권금액으로 본다(지방세법 제27조 제4항)
• 가등기: 부동산 가액 또는 채권금액의 0.2% + 지방교육세 0.04%(지방세법 제28조 제1항 제1호 라목 4)). 신청수수료는 소유권이전등기와 같은 18,000원이다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제1항 제4호)
• 말소·변경·경정등기, 신탁등기, 임차권(차임 없음), 그 밖의 등기: 표준세율 기준 건당 6,000원 + 지방교육세 1,200원 = 7,200원 정액(지방세법 제28조 제1항 제1호 마목). 다만 행정구역·지번 변경이나 공무원 착오 등으로 인한 단순 표시변경·회복·경정등기는 등록면허세가 비과세된다(지방세법 제26조 제2항 제2호).

근저당권 설정은 취득이 아니므로 취득세가 없고, 표준세율 기준 등록면허세와 지방교육세 합계는 채권최고액의 0.24%다(지방세법 제28조). 다만 비례세율로 계산한 등록면허세가 그 밖의 등기 세율보다 적으면 그 밖의 등기 세율을 적용하고, 지방자치단체 조례로 표준세율을 가감할 수 있다.

국민주택채권은 왜 매입하는가?

주택도시기금 재원 확보를 위해 법령상 매입 대상자가 의무적으로 매입하는 채권이다(주택도시기금법 제8조). 부동산등기의 매입 대상은 소유권의 보존·이전등기와 저당권의 설정·이전등기이고, 그 기준은 시행령 별표가 정한다(주택도시기금법 시행령 제8조 제2항). 다만 건축물의 소유권보존등기는 제외되므로 보존등기 중에서는 토지만 남는다. 공유물을 공유지분율에 따라 분할하여 이전등기를 하는 경우와 신탁·신탁종료로 수탁자·위탁자에게 소유권을 이전하는 경우도 제외된다.

매입 대상이어도 시가표준액이 하한에 못 미치면 매입하지 않는다. 소유권이전등기는 주택 2천만 원, 토지 5백만 원, 그 밖의 부동산 1천만 원, 상속과 그 밖의 무상취득은 1천만 원부터 매입 대상이고, 저당권은 설정금액이 2천만 원 이상이어야 한다.

매입 금액은 매입기준액에 지역·금액별 요율을 곱해 산정한다(주택도시기금법 시행령 제8조). 실무에서는 즉시매도(할인매도)로 처분해 할인 차액만 실제 비용으로 부담하는 방식이 일반적이다. 실비용은 매입금액과 그날 할인율에 따라 달라지므로 매입 직전에 확인한다. 반면 말소등기·표시변경등기처럼 별표 매입대상이 아닌 등기는 매입하지 않는다. 자세한 산정은 국민주택채권 매입 의무에 정리돼 있다.

원인별 비용은 어떻게 비교되는가?

매매·증여·상속 등 등기 원인마다 붙는 세목과 세율이 달라 아래 표로 견준다.

등기 원인별 비교표

등기 원인별로 부과되는 비용 항목은 다음과 같다.

표의 적용 범위

* 농특세는 농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호의 취득세분 세율이다. 표의 0.2%·0.6%·1.0%는 농특세 비과세가 아닌 경우의 세율이고, 농어촌특별세법 제4조의 서민주택·농가주택과 일부 특례 취득에는 부과하지 않는다. 공유물·합유물 분할 등 지방세법 제15조 제1항 제1호부터 제4호까지의 특례 취득에는 농특세를 부과하지 않는다(농어촌특별세법 제4조 제8호·농어촌특별세법 시행령 제4조 제4항). 취득세 감면에 따른 농특세는 별도 산식이 적용될 수 있다. 지방교육세는 지방세법 제151조에 따르며, 중과·감면이나 조례상 세율 조정이 있으면 실제 세율은 달라질 수 있다(지방세법 제14조). 표는 지방세법 제13조의2의 주택 중과까지만 담았고, 고급주택·골프장·고급오락장과 대도시 법인 설립·전입·공장 신설에 따른 중과(지방세법 제13조)는 취득세 원인별 총정리에서 다룬다.

† 취득을 원인으로 하는 등기는 등록면허세의 등록에서 원칙적으로 제외된다. 다만 취득세 부과제척기간이 지난 물건이나 취득가액 50만 원 이하 면세점 물건의 등기 등은 지방세법 제23조 제1호 각 목에 따라 등록면허세 대상에 포함될 수 있다.

등기신청수수료는 매 부동산마다 정해진다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2). 국민주택채권란은 시행령 별표의 대상·금액·면제 요건을 전제로 한 것이다(주택도시기금법 시행령 제8조). 서면신청 기준으로 소유권보존·이전, 제한물권 설정·이전은 18,000원, 상속등기는 20,000원, 신탁등기는 8,000원, 그 밖의 등기는 4,000원이다(2025.7.29. 개정 기준). 표시변경·경정등기, 부동산의 분할·구분·합병·멸실등기, 등기관의 과오로 인한 경정등기, 멸실회복등기, 예고등기의 말소등기 등은 수수료를 받지 않는다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제4항 각 호). 전자신청·전자표준양식은 더 싸다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의5). 소유권이전 등은 전자표준양식 15,000원·전자신청 10,000원, 상속등기는 전자표준양식 17,000원, 신탁등기는 전자표준양식 6,000원·전자신청 4,000원이다.

지방교육세·농어촌특별세는 모든 등기가 아니라 해당 세목에 부가된다. 지방교육세는 취득세·등록면허세 납세의무자에게 붙고(지방세법 제150조), 농어촌특별세는 일정한 취득세 등에 붙되 서민주택 등 비과세 사유가 있다(농어촌특별세법 제4조). 법무사 보수는 직접 신청하면 들지 않고 위임한 경우에만 발생한다. 위임할 때에는 사무소가 제시한 보수와 부가가치세, 교통비·제증명 발급비 같은 실비를 구분한 견적서를 받아 비교한다.

매매 3억 원 아파트의 총비용은 얼마인가?

수도권 소재 전용면적 85㎡ 이하 주택을 3억 원에 취득하는 1주택자 매매를 가정하면, 고정적으로 계산할 부분과 거래일에 확인할 부분을 나눠야 한다(지방세법 제11조).

• 취득세: 1% = 300만 원(지방세법 제11조)
• 농어촌특별세: 서민주택 비과세 요건을 충족하면 없음(농어촌특별세법 제4조)
• 지방교육세: 취득세율에 50%를 곱한 세율의 20%이므로 표준 기준 30만 원(지방세법 제151조 제1항 제1호)
• 국민주택채권: 별표상 매입 대상이면 시가표준액별 의무매입액과 매입 당일 할인율로 계산
• 등기신청수수료: 18,000원(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2)
• 법무사 보수·실비: 위임하는 사무소의 사전 견적액

따라서 위 가정에서 취득세 300만 원과 표준 지방교육세 30만 원, 신청수수료 18,000원은 먼저 계산할 수 있다. 다만 농어촌특별세 부과 여부, 국민주택채권 매입 대상 여부·할인비용과 위임 보수를 확인하기 전에는 총액을 확정할 수 없다. 다주택자·서민주택 비과세 요건 미충족·증여·법인 매수 등은 세율과 부가 세목 구조가 달라지므로(지방세법 제13조의2) 취득일 현재의 시가표준액과 적용 세율을 다시 확인한다.

등기 전에 내야 하는 돈은 무엇인가?

취득세는 등기 전에 신고·납부해야 한다. 등기·등록 신청서를 등기소에 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부해야 하고(지방세법 제20조 제4항), 내지 않으면 원칙적으로 등기신청 각하 사유가 된다(부동산등기법 제29조 제10호). 등록면허세 과세대상인 등기는 등록하기 전까지 등록면허세를 신고·납부해야 하며(지방세법 제30조 제1항), 수수료나 다른 법률에 따른 의무도 이행하지 않으면 같은 각하 사유가 된다. 다만 보정할 수 있는 잘못을 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 보정하면 각하하지 않는다. 신고·납부 기한은 취득 원인별로 다르다.

• 유상취득(매매 등): 취득일부터 60일(지방세법 제20조)
• 상속 외의 무상취득(증여 등)과 증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여: 취득일이 속한 달 말일부터 3개월(지방세법 제20조 제1항)
• 상속: 상속개시일이 속한 달 말일부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월). 실종으로 인한 취득은 실종선고일이 속한 달 말일부터 같은 기간이다(지방세법 제20조 제1항)

기한이 남았어도 그 전에 등기하려면 접수일까지 취득세를 내야 한다(지방세법 제20조 제4항).

실무 체크포인트

• 취득 원인과 주택 수를 먼저 확정한다(지방세법 제11조·지방세법 제13조의2). 같은 주택도 매매·증여·상속인지, 법인인지, 개인의 몇 번째 주택인지에 따라 취득세율이 달라진다.
• 등기신청수수료는 부동산 개수만큼 곱해진다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2). 한 사건에 부동산이 여러 개면 수수료도 그만큼 늘어난다.
• 국민주택채권 할인율은 매입 당일 확인한다(주택도시기금법 시행령 제8조). 별표상 매입 대상인지와 매입금액을 먼저 확인해야 하며, 미리 잡아 둔 실비용과 실제 금액이 달라질 수 있다.
• 근저당권 설정에는 취득세가 없다(지방세법 제28조). 표준세율 기준 등록면허세·지방교육세 합계는 채권최고액의 0.24%이고, 국민주택채권은 설정금액이 2천만 원 이상이면 별표 기준으로 매입한다. 취득세는 붙지 않는다.

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  2019다282104