부동산등기 비용 총정리

부동산등기 비용은 취득세 또는 등록면허세, 국민주택채권 매입비, 등기신청수수료, 법무사 보수, 부가세(지방교육세·농어촌특별세)로 구성된다. 등기 원인과 물건 종류에 따라 항목과 금액이 달라진다(지방세법 제11조).

비용은 어떤 항목으로 구성되는가

다섯 항목으로 구성된다. 세금(취득세 또는 등록면허세), 국민주택채권 매입비, 등기신청수수료, 법무사 보수, 부가세(지방교육세·농어촌특별세)다.

소유권 취득에 따른 등기(매매·증여·상속·신축)는 취득세가 부과되고, 취득과 무관한 등기(근저당권·전세권 설정·말소·가압류)는 등록면허세가 부과된다(지방세법 제28조). 2011년 1월 지방세법 전부개정으로 종전 등록세가 폐지되고 취득세에 통합됐다.

취득세는 어떻게 계산하는가

과세표준에 취득 원인별 세율을 곱한다(지방세법 제11조). 과세표준은 사실상 취득가액이 원칙이고, 무상취득은 시가인정액 또는 시가표준액을 적용한다(지방세법 제10조).

• 유상승계(매매·교환): 4%(농지 3%)
• 주택 유상승계: 1~12%(가액·면적·다주택 여부 차등)
• 무상승계(증여): 3.5%
• 상속: 2.8%(농지 2.3%)
• 원시취득(신축·재축): 2.8%

여기에 지방교육세(지방세법 제150조)와 농어촌특별세가 더해진다. 85㎡ 이하 주택은 농어촌특별세가 면제된다. 매매 4%에 농특세 0.2%·지방교육세 0.4%를 합하면 실효세율은 약 4.6%다. 자세한 원인별 세율은 취득세 원인별 총정리에 정리돼 있다.

등록면허세는 어느 등기에 부과되는가

취득과 무관한 등기에 부과된다(지방세법 제28조). 소유권이전등기는 취득세에 통합돼 등록면허세가 별도로 붙지 않는다.

• 근저당권·저당권 설정: 채권최고액 0.2% + 지방교육세 0.04% = 0.24%
• 전세권 설정: 전세금 0.2% + 지방교육세 0.04% = 0.24%
• 지상권·임차권(차임 있음) 설정: 해당 가액 0.2% + 지방교육세 0.04%
• 말소·변경·경정등기, 가압류·가처분, 신탁등기, 임차권(차임 없음): 부동산 1개당 6,000원 + 지방교육세 1,200원 = 7,200원 정액

근저당권 설정에 취득세가 붙는다는 오해가 많다. 근저당권 설정은 취득이 아니므로 취득세는 없고, 등록면허세만 채권최고액의 0.24%가 부과된다(지방세법 제28조).

국민주택채권은 왜 매입하는가

주택도시기금 재원 확보를 위해 부동산 소유권 취득 등기 시 의무 매입하는 채권이다(주택도시기금법 제8조). 등기신청 시 매입필증을 제출해야 한다.

매입 금액은 시가표준액에 지역·면적별 요율을 곱해 산정한다(주택도시기금법 시행령 제8조). 실무에서는 즉시매도(할인매도)로 처분해 할인 차액만 실제 비용으로 부담하는 방식이 일반적이다. 매입액이 500만 원이라도 즉시매도 할인율을 적용하면 수십만 원 수준의 실비용으로 처리된다. 말소등기·표시변경등기처럼 소유권 취득과 무관한 등기는 매입이 면제된다. 자세한 산정은 국민주택채권 매입 의무에 정리돼 있다.

원인별 비용은 어떻게 비교되는가

등기 원인별로 부과되는 비용 항목은 다음과 같다.

등기신청수수료는 매 부동산마다 정해진다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2). 소유권보존·이전, 제한물권 설정·이전은 18,000원, 상속등기는 20,000원, 신탁등기는 8,000원, 그 밖의 등기는 4,000원이다(2025.7.29. 개정 기준). 부가세(지방교육세·농어촌특별세)와 법무사 보수는 모든 등기에 추가된다. 법무사 보수는 등기 종류·이전가액·채권최고액에 따라 보수표 구간별로 산정되며 사무소·지역에 따라 차이가 있다.

매매 3억 원 아파트의 총비용은 얼마인가

시가 3억 원, 85㎡ 이하, 1주택자 매매를 가정하면 다음과 같이 산정된다(지방세법 제11조).

• 취득세: 1% = 300만 원
• 농어촌특별세: 면제(85㎡ 이하 주택)
• 지방교육세: 취득세의 10% 수준 = 약 30만 원
• 국민주택채권 매입비(즉시매도 할인 후 실비용): 약 30~70만 원
• 등기신청수수료: 18,000원
• 법무사 보수: 약 40~60만 원 수준(보수표 기준)

합산하면 약 400~460만 원 수준이다. 다주택자·85㎡ 초과·증여·법인 매수 등은 세율과 부가세 구조가 달라지므로(지방세법 제13조의2) 사전에 시가표준액과 적용 세율을 확인한다. 위 금액은 2025년 기준이며 채권 할인율·법무사 보수는 변동한다.

실무 체크포인트

• 취득세가 비용의 대부분이다. 매매가의 1~4%(다주택자 최대 12%)에 부가세까지 더하면 등기 비용의 80% 이상을 차지하는 경우가 많다.
• 등기신청수수료는 부동산 개수만큼 곱해진다. 한 사건에 부동산이 여러 개면 수수료도 그만큼 늘어난다.
• 국민주택채권 할인율은 매입 당일 확인한다. 미리 잡아 둔 실비용과 실제 금액이 달라질 수 있다.
• 근저당권 설정에는 취득세가 없다. 등록면허세(채권최고액 0.24%)만 부과된다.

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• 법령
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