외국인이 국내 부동산을 취득하거나 처분할 때 하는 등기로, 첨부서류와 처리 절차가 내국인과 다르다. 외국인은 주민등록번호가 없어 부동산등기용등록번호를 따로 받아야 하고(부동산등기법 제49조), 인감증명·주소증명·번역문 등을 본국 문서로 갖춰야 한다(부동산등기규칙 제61조, 같은 규칙 제46조).
쉽게 말하면 — 한국 국적이 없는 외국인이 한국에서 집이나 땅을 사고팔 때 하는 등기입니다. 주민등록번호가 없으니 대신 쓸 번호를 먼저 받고, 본국에서 발급한 서류(인감·주소증명 등)에 인증을 붙여 제출해야 합니다.
외국인이란 누구인가?
외국인이란 대한민국 국적을 가지지 않은 사람이다. 무국적자, 국적상실자, 이중국적을 이탈 신고한 사람도 포함한다. 외국 국적을 가진 재외동포(외국국적동포)도 등기에서는 외국인으로 처리한다. 대한민국 국적을 유지한 채 해외에 사는 재외국민과 구별된다.
한국 시민권을 포기하고 미국 시민권을 딴 교포는 외국인입니다. 반면 영주권만 있고 한국 국적은 그대로 둔 사람은 재외국민으로, 서류 요건이 다릅니다.
외국인 등기에 필요한 서류는 무엇인가?
외국인 등기의 핵심은 내국인의 주민등록번호·인감증명·주민등록등본을 본국 서류로 대체하는 것이다. 첨부정보가 외국어이면 번역문을 붙여야 하고, 외국 공문서나 외국 공증인이 공증한 문서이면 아포스티유 또는 영사확인을 받아야 한다(부동산등기규칙 제46조).
- 부동산등기용등록번호 증명서면. 외국인의 등록번호는 체류지 관할 출입국·외국인관서의 장이 부여한다(부동산등기법 제49조). 외국인등록을 한 외국인은 외국인등록번호를 부동산등기용등록번호로 쓸 수 있다.
- 주소증명서면. 새로 등기명의인이 되는 등기권리자의 주소를 증명하는 정보를 제공해야 하고(부동산등기규칙 제46조 제1항 제6호), 어떤 서면을 낼지는 등기예규 제1778호 제13조 제1항이 정한다. 외국인등록을 했으면 외국인등록 사실증명(제1호), 국내거소신고를 했으면 국내거소신고 사실증명(제2호), 그 밖에는 본국 관공서의 주소증명(제3호)이고, 본국에 주소증명제도가 없으면 본국 공증 서면 등으로 갈음한다(제4호).
- 인감증명 또는 서명공증. 본국에 인감제도가 있으면 본국 인감증명을, 없으면 본국 관공서 증명이나 본국·국내 공증인의 인증을 낸다(부동산등기규칙 제61조).
한국의 주민등록번호 대신 등록번호를, 주민등록등본 대신 본국 주소증명을, 인감증명 대신 본국 인감이나 서명공증을 냅니다. 외국어 서류에는 번역문을 붙이고, 외국 관공서·공증 서류에는 아포스티유나 영사확인을 받아야 합니다.
외국인이 부동산을 취득하면 어떤 신고를 해야 하나?
외국인이 국내 부동산을 취득하면 신고관청(시·군·구)에 따로 신고해야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제8조). 신고기한은 취득 원인에 따라 셋으로 나뉜다. 부동산 매매계약은 거래당사자가 계약체결일부터 30일 이내에 신고한다(같은 법 제3조 제1항 제1호). 증여처럼 제3조 각 호 밖의 취득계약은 계약체결일부터 60일 이내에 외국인 취득신고를 한다(같은 법 제8조 제1항). 상속·경매 등 계약 외의 원인은 취득한 날부터 6개월 이내다(같은 조 제2항). 근거 조문은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제8조). 군사시설 보호구역·지정문화유산·생태경관보전지역 등 안의 토지는 계약 체결 전에 신고관청의 허가를 받아야 하고, 허가 없이 한 계약은 효력이 없다(같은 법 제9조). 이 허가를 받지 않고 토지취득계약을 체결하거나 부정한 방법으로 허가를 받은 외국인등은 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다(같은 법 제26조 제2항).
외국인이 집을 사면 등기와 별도로 시·군·구에 신고해야 합니다. 매매는 계약 후 30일 안에 하는 부동산 거래신고이고, 증여처럼 매매가 아닌 계약이면 계약 후 60일, 상속·경매는 취득 후 6개월 안에 하는 외국인 취득신고입니다. 군사보호구역 같은 특수 지역 땅은 사기 전에 허가까지 받아야 합니다.
실무 체크포인트
- 외국인등록을 한 외국인이면 외국인등록번호를 부동산등기용등록번호로 그대로 쓸 수 있어 별도 부여 신청이 필요 없다. 등록 여부를 먼저 확인한다.
- 본국 인감제도 유무를 확인한다. 일본·대만 등은 본국 인감증명, 미국·영국 등은 서명공증으로 처리가 나뉜다(부동산등기규칙 제61조).
- 외국 공문서에는 영사확인이나 아포스티유를 붙이되, 미수교국·비가입국처럼 곤란한 사정이 있으면 면제된다(부동산등기규칙 제46조 제9항 단서, 등기예규 제1778호 제3조). 확인이 빠졌다고 바로 각하되는 것도 아니다. 먼저 보정을 명하고, 보정 명령일 다음 날까지 고치면 각하하지 않는다(부동산등기법 제29조 본문 단서). 발행국이 헤이그협약 가입국인지부터 확인한다.
- 취득세·등록면허세 외에 거래신고법상 취득신고를 빠뜨리면 과태료 대상이 되니, 등기와 함께 신고기한을 챙긴다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제8조).
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