외국인이 국내 부동산을 취득하거나 처분할 때 하는 등기로, 첨부서류와 처리 절차가 내국인과 다르다. 외국인은 주민등록번호가 없어 부동산등기용등록번호를 따로 받아야 하고(부동산등기법 제49조), 인감증명·주소증명·번역문 등을 본국 문서로 갖춰야 한다(부동산등기규칙 제61조, 부동산등기규칙 제46조).
쉽게 말하면 — 한국 국적이 없는 외국인이 한국에서 집이나 땅을 사고팔 때 하는 등기입니다. 주민등록번호가 없으니 대신 쓸 번호를 먼저 받고, 본국에서 발급한 서류(인감·주소증명 등)에 인증을 붙여 제출해야 합니다.
외국인이란 누구인가?
외국인이란 대한민국 국적을 가지지 않은 사람이다. 무국적자, 국적상실자, 이중국적을 이탈 신고한 사람도 포함한다. 외국 국적을 가진 재외동포(외국국적동포)도 등기에서는 외국인으로 처리한다. 대한민국 국적을 유지한 채 해외에 사는 재외국민과 구별된다.
한국 시민권을 포기하고 미국 시민권을 딴 교포는 외국인입니다. 반면 영주권만 있고 한국 국적은 그대로 둔 사람은 재외국민으로, 서류 요건이 다릅니다.
외국인 등기에 필요한 서류는 무엇인가?
외국인 등기의 핵심은 내국인의 주민등록번호·인감증명·주민등록등본을 본국 서류로 대체하는 것이다. 첨부정보가 외국어이면 번역문을 붙여야 하고, 외국 공문서나 외국 공증인이 공증한 문서이면 아포스티유 또는 영사확인을 받아야 한다(부동산등기규칙 제46조).
- 부동산등기용등록번호 증명서면. 외국인의 등록번호는 체류지 관할 출입국·외국인관서의 장이 부여한다(부동산등기법 제49조). 외국인등록을 한 외국인은 외국인등록번호를 부동산등기용등록번호로 쓸 수 있다.
- 주소증명서면. 본국 관공서의 주소증명서나 거주사실증명서를 낸다. 발급기관이 없는 나라이면 공증인 공증 등으로 대신한다(부동산등기규칙 제46조).
- 인감증명 또는 서명공증. 본국에 인감제도가 있으면 본국 인감증명을, 없으면 본국 관공서 증명이나 본국·국내 공증인의 인증을 낸다(부동산등기규칙 제61조).
한국의 주민등록번호 대신 등록번호를, 주민등록등본 대신 본국 주소증명을, 인감증명 대신 본국 인감이나 서명공증을 냅니다. 외국어 서류에는 번역문을 붙이고, 외국 관공서·공증 서류에는 아포스티유나 영사확인을 받아야 합니다.
외국인이 부동산을 취득하면 어떤 신고를 해야 하나?
외국인이 국내 부동산을 취득하면 신고관청(시·군·구)에 따로 신고해야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제8조). 신고기한은 취득 원인에 따라 다르다. 매매 등 계약으로 취득하면 계약일부터 60일 이내, 상속·경매 등 계약 외의 원인이면 취득일부터 6개월 이내다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제8조). 군사시설 보호구역·지정문화유산·생태경관보전지역 등 안의 토지는 계약 체결 전에 신고관청의 허가를 받아야 하고, 허가 없이 한 계약은 효력이 없다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제9조).
외국인이 집을 사면 등기와 별도로 시·군·구에 취득 신고를 해야 합니다. 매매는 계약 후 60일, 상속·경매는 취득 후 6개월 안에 신고합니다. 군사보호구역 같은 특수 지역 땅은 사기 전에 허가까지 받아야 합니다.
실무 체크포인트
- 외국인등록을 한 외국인이면 외국인등록번호를 부동산등기용등록번호로 그대로 쓸 수 있어 별도 부여 신청이 필요 없다. 등록 여부를 먼저 확인한다.
- 본국 인감제도 유무를 확인한다. 일본·대만 등은 본국 인감증명, 미국·영국 등은 서명공증으로 처리가 갈린다(부동산등기규칙 제61조).
- 외국 공문서에 아포스티유나 영사확인이 빠지면 각하 사유다(부동산등기규칙 제46조). 발행국이 헤이그협약 가입국인지부터 확인한다.
- 취득세·등록면허세 외에 거래신고법상 취득신고를 빠뜨리면 과태료 대상이 되니, 등기와 함께 신고기한을 챙긴다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제8조).
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