학교법인·비영리법인 부동산 취득·처분 등기

학교법인이나 민법상 사단·재단법인 명의의 부동산 등기를 신청할 때 관할청·주무관청의 허가서를 붙여야 하는지는 등기원인별로, 그리고 법인의 종류별로 판정한다. 학교법인은 등기예규 제1255호가, 민법상 법인은 등기예규 제886호가 그 판정표를 정한다. 취득에는 두 경우 다 허가서가 필요 없다. 처분은 다르다. 학교법인은 처분·제한물권설정·임차권설정에 원칙적으로 허가서가 필요하지만, 신고사항과 허가서 없이 되는 등기원인은 아래에서 본다. 민법상 법인은 재단법인만 그렇고, 사단법인은 공익법인법이 적용되는 경우가 아니면 처분에도 허가서가 필요 없다. 법인의 설립·임원·해산 같은 조직법적 등기는 여기서 다루지 않는다(학교법인 등기실무, 특수법인 등기). 일반 회사의 부동산 등기 서류는 법인 명의 부동산 등기에서 다룬다.

쉽게 말하면 — 학교법인이나 재단법인이 부동산을 사서 자기 명의로 등기할 때는 허가서 없이 신청할 수 있습니다. 반대로 팔거나 근저당을 잡힐 때는 교육청(관할청)이나 주무관청의 허가서를 등기신청서에 붙여야 합니다. 다만 경매로 넘어가거나 시효취득을 당하는 것처럼 법인의 의사와 무관하게 소유권이 넘어가는 등기는 허가서가 필요 없습니다.

취득 등기에는 허가서를 붙여야 하나?

학교법인이 매매·증여·유증, 그 밖의 원인으로 부동산을 취득하고 학교법인 명의로 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 관할청의 허가를 증명하는 서면을 붙일 필요가 없다(등기예규 제1255호 제2조). 민법상 사단법인·재단법인이 부동산을 취득하고 법인 명의로 소유권이전등기를 신청하는 경우에도 주무관청의 허가서가 필요 없다(등기예규 제886호 1항). 허가가 문제되는 것은 재산이 법인 밖으로 나가는 방향이지 들어오는 방향이 아니다.

학교법인이 처분할 때는 어떤 서류가 필요한가?

학교법인 소유 명의의 부동산에 관하여 매매·증여·교환, 그 밖의 처분행위를 원인으로 한 소유권이전등기를 신청하거나 근저당권 등의 제한물권 또는 임차권의 설정등기를 신청하는 경우에는 관할청의 허가를 증명하는 서면을 붙인다(등기예규 제1255호 제3조 제1항). 실체법상 근거는 기본재산의 매도·증여·교환·담보제공 등에 관할청 허가를 받도록 한 사립학교법 제28조 제1항이다.

허가에 앞서 매도·담보 제공 자체가 막히는 재산이 있다. 학교교육에 직접 사용되는 학교법인의 재산 중 교지, 교사(강당 포함), 체육장(실내체육장 포함), 실습·연구시설, 그 밖에 교육에 직접 사용되는 시설·설비 등은 매도하거나 담보로 제공할 수 없다(사립학교법 제28조 제2항, 사립학교법 시행령 제12조 제1항). 학교 이전·통폐합으로 용도가 폐지되는 재산, 학교법인 간 교환의 방법으로 처분하는 재산 등 사립학교법 시행령 제12조 제2항 각 호에 해당하여야 매도·담보 제공이 열리고, 그때 비로소 사립학교법 제28조 제1항의 허가와 예규의 허가서 첨부가 문제된다. 학교법인 명의 교지·교사의 매도·저당 신청은 허가서가 있는지보다 이 금지에 해당하는지를 먼저 본다.

같은 항 단서의 신고사항이면 허가서 대신 그 신고를 소명하는 서면을 붙인다. 사립학교법 시행령 제11조 제5항 제1호부터 제3호, 제6호, 제7호에 해당하는 경우 관할청의 신고수리공문 등을 첨부한다(등기예규 제1255호 제3조 제1항 단서). 협의취득·수용에 의한 처분(손실보상금을 해당 기본재산의 용도와 동일하게 사용하는 경우에 한한다), 일정 가액 미만의 처분, 수익용기본재산의 전세권 설정 등이 여기에 든다. 다만 허가를 받지 않을 목적으로 기본재산을 분할하거나 법령에 위반되는 경우는 신고사항에서 빠진다(사립학교법 시행령 제11조 제5항 단서).

처분처럼 보이지 않는 원인도 허가 대상에 들어간다. 학교법인에 신탁한 부동산의 신탁해지로 인한 소유권이전등기, 학교법인이 공유자 중 1인인 부동산의 공유물분할등기에도 관할청 허가서를 붙인다(등기예규 제1255호 제3조 제2항·제3항).

학교법인도 허가서 없이 등기할 수 있나?

법인의 처분 의사가 개입하지 않는 등기다. 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기 신청, 경락을 원인으로 한 소유권이전등기 촉탁, 소유권이전청구권 보전의 가등기 신청에는 허가서를 붙일 필요가 없다(등기예규 제1255호 제4조 제1항). 계약의 취소 또는 해제(합의해제는 제외)를 원인으로 한 소유권이전등기 말소나 진정한 등기명의의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기도 같다(같은 조 제2항). 합의해제만 빠지는 이유는 그것이 실질상 새로운 처분 합의이기 때문이다.

민법상 재단법인은 무엇을 먼저 확인하나?

재단법인 소유 명의의 부동산에 관하여 매매·증여·교환·신탁해지·공유물분할, 그 밖의 처분행위를 원인으로 한 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 주무관청의 허가서를 붙인다. 그러나 그 부동산이 재단법인의 기본재산이 아님을 소명하면 허가서를 붙일 필요가 없다(등기예규 제886호 2항 가.). 학교법인과 달리 소명으로 허가서를 대신할 수 있는 길이 열려 있다.

취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기 신청과 매각을 원인으로 한 소유권이전등기 촉탁, 원인무효·계약의 취소 또는 해제(합의해제 제외)를 원인으로 한 말소등기·진정명의회복 등기, 가등기 신청에는 허가서가 필요 없다(같은 예규 2항 나.·다.). 학교법인의 예외와 같은 구조다.

공익법인법 적용 법인은 어디까지 허가를 받아야 하나?

제한물권과 임차권 설정

공익법인의 설립ㆍ운영에 관한 법률 제2조와 같은 법 시행령 제2조에 해당하는 사단법인·재단법인은 처분을 원인으로 한 소유권이전등기 외에 근저당권 등의 제한물권 또는 임차권의 설정등기를 신청할 때에도 주무관청의 허가서를 붙인다. 이때도 기본재산이 아님을 소명하면 허가서가 필요 없다(등기예규 제886호 3항). 실체법상으로는 기본재산의 매도·증여·임대·교환·용도변경·담보제공이 주무관청 허가 대상이다(공익법인의 설립ㆍ운영에 관한 법률 제11조 제3항).

신고로 갈음하는 경우

다만 「상속세 및 증여세법」 제16조 제2항에 따른 성실공익법인은 기본재산의 100분의 20 범위에서 기본재산 증식을 목적으로 하는 매도·교환·용도변경 등 대통령령으로 정하는 경우에는 허가를 신고로 갈음할 수 있다(공익법인의 설립ㆍ운영에 관한 법률 제11조 제4항 제1호). 정관에서 정한 목적사업의 수행이 현저히 곤란하여 기본재산을 100분의 10 범위에서 보통재산으로 편입하려는 경우도 같다. 이 경우 직전 편입이 있은 날부터 최소 3년이 지나야 한다(공익법인의 설립ㆍ운영에 관한 법률 제11조 제4항 제2호). 장학·학술·자선 사업을 목적으로 하는 법인이 적용 대상이므로, 같은 재단법인이라도 공익법인법 적용 여부에 따라 설정등기의 첨부서면이 달라진다.

사회복지법인의 기본재산

사회복지법인도 기본재산의 매도·증여·교환·임대·담보제공·용도변경에 시·도지사의 허가를 받으므로(사회복지사업법 제23조 제3항) 같은 방식으로 확인한다. 다만 보건복지부령으로 정하는 사항은 허가 대상에서 빠진다(사회복지사업법 제23조 제3항 단서).

법인 종류에 따라 이렇게 나뉩니다. 학교법인은 팔 때든 근저당·임차권을 설정할 때든 원칙적으로 교육청(관할청) 허가서가 필요하고, 소액 처분처럼 신고로 처리되는 경우에는 신고 서류로 대신합니다. 재단법인은 팔 때 주무관청 허가서가 필요하지만, 그 부동산이 기본재산이 아니라는 것을 소명하면 허가서 없이 됩니다. 사단법인은 공익법인법이 적용되지 않는 한 팔 때도 허가서가 필요 없습니다. 다만 장학·학술·자선 사업을 하는 공익법인법 적용 법인이라면 사단·재단을 가리지 않고 근저당 설정까지 허가서가 필요하고, 이때도 기본재산이 아니라는 소명으로 대신할 수 있습니다.

사립학교경영자 개인 소유 부동산도 처분이 제한되나?

사립학교(특수학교·유치원 포함)의 기본재산에 편입되어 학교교육에 직접 사용되는 부동산은 학교법인이 아닌 사립학교경영자 개인 소유라도 매도하거나 담보로 제공할 수 없다(등기예규 제1255호 제5조 제1항, 사립학교법 제51조가 준용하는 사립학교법 제28조 제2항). 다만 학교 이전·통폐합으로 용도가 폐지되는 재산, 학교법인 간 교환의 방법으로 처분하는 재산 등 사립학교법 시행령 제12조 제2항 각 호에 해당하면 예외적으로 매도하거나 담보로 제공할 수 있다. 토지대장·건축물대장 등으로 학교교육에 직접 사용되는 부동산임을 알 수 있는 경우가 있다. 건물 용도가 유치원으로 표시된 때가 그 예다. 이 경우 소유자가 사립학교경영자가 아닌 때에 한하여 처분을 원인으로 한 소유권이전등기나 저당권설정등기를 수리한다(등기예규 제1255호 제5조 제2항). 개인 명의라는 이유만으로 허가 문제를 건너뛰지 않는다.

실무 체크포인트

등기원인과 법인 종류를 함께 판정한다. 취득 방향이면 어느 법인이든 허가서가 필요 없다. 처분·설정 방향이면 학교법인·재단법인·공익법인법 적용 사단법인은 허가서를 준비하고, 공익법인법이 적용되지 않는 사단법인은 처분에도 허가서가 필요 없다(등기예규 제1255호, 등기예규 제886호).
신탁해지·공유물분할은 처분 쪽으로 분류된다. 학교법인은 두 경우 모두 허가서가 필요하다(등기예규 제1255호 제3조).
학교법인의 소액 처분 등은 허가가 아니라 신고사항일 수 있다. 신고수리공문을 확보해 첨부한다(사립학교법 시행령 제11조 제5항).
재단법인 부동산은 기본재산 여부를 정관·재산목록으로 먼저 확인한다. 기본재산이 아님을 소명하면 허가서를 생략할 수 있다(등기예규 제886호).
유치원 건물처럼 공부상 용도가 학교교육 시설인 부동산은 개인 소유라도 소유자가 사립학교경영자인지 확인한 뒤 수임한다(등기예규 제1255호 제5조).