강제경매

강제경매란 집행권원을 가진 채권자가 채무자 소유 부동산을 법원의 경매절차를 통해 강제로 매각하여 그 대금으로 채권을 회수하는 강제집행 방법이다(민사집행법 제78조, 민사집행법 제83조).

어떤 집행권원이 필요한가?

강제경매를 신청하려면 먼저 집행권원이 있어야 한다. 판결에 기초한 강제집행은 원칙적으로 집행문이 붙은 판결정본, 즉 집행력 있는 정본으로 한다(민사집행법 제28조). 이 밖에 확정된 지급명령, 소송상 화해조서, 집행인낙 공정증서 등도 집행권원이 된다(민사집행법 제56조).

집행문은 판결이 확정되거나 가집행 선고가 있을 때 부여된다(민사집행법 제30조). 다만 확정 지급명령은 조건부 집행·승계집행이 아니면 집행문 없이 지급명령 정본으로 집행한다(민사집행법 제58조). 채무자에게 판결을 이미 송달했거나 동시에 송달하는 조건을 갖춰야 강제집행을 개시할 수 있다(민사집행법 제39조).

어떻게 신청하고 언제 압류 효력이 생기나?

강제경매 신청서에는 채권자·채무자와 법원의 표시, 부동산의 표시, 채권과 집행권원을 적어야 한다(민사집행법 제80조). 집행력 있는 정본과 함께 등기사항증명서 등 첨부서류를 내야 한다(민사집행법 제81조). 관할 법원은 부동산 소재지 지방법원이다(민사집행법 제79조).

법원이 경매개시결정을 하면 동시에 그 부동산에 압류를 명한다(민사집행법 제83조). 압류는 채무자에게 결정이 송달된 때 또는 경매개시결정 등기가 된 때 효력이 생긴다. 압류 후에도 채무자의 부동산 관리·이용에는 영향이 없다.

개시결정 뒤 법원은 직권 또는 이해관계인의 신청으로 침해방지 조치를 할 수 있다. 강제경매신청 기각·각하에는 즉시항고할 수 있다(민사집행법 제83조 제3항·제5항).

매각은 어떻게 진행되나?

법원은 감정인으로 하여금 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한 뒤, 호가경매·기일입찰·기간입찰 중 한 방법으로 매각을 진행한다(민사집행법 제97조, 민사집행법 제103조).

매각되면 기존 권리는 어떻게 되나?

매각으로 저당권은 모두 소멸한다(민사집행법 제91조). 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권도 매각으로 소멸된다. 이에 해당하지 않는 선순위 권리는 매수인이 인수한다.

다만 선순위 전세권이라도 전세권자가 배당요구를 하면 소멸된다. 매수인은 유치권자에게 유치권이 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

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• 개념·해설
  집행권원공매채권압류유치권배당요구배당요구의 종기권리신고경매개시결정에 대한 이의신청매각허가에 대한 이의 신청
• 법령
  민사집행법 제28조민사집행법 제30조민사집행법 제39조민사집행법 제56조민사집행법 제78조민사집행법 제79조민사집행법 제80조민사집행법 제81조민사집행법 제83조민사집행법 제84조민사집행법 제91조민사집행법 제97조민사집행법 제103조
• 판례
  2009다39530