강제경매

강제경매란 집행권원을 가진 채권자가 채무자 소유 부동산을 법원의 경매절차를 통해 강제로 매각하여 그 대금으로 채권을 회수하는 강제집행 방법이다(민사집행법 제78조, 민사집행법 제83조).

쉽게 말하면 — 돈을 받아야 하는 사람이 법원 판결 등을 근거로 “저 사람 집 팔아서 내 돈 갚아”라고 법원에 신청하면, 법원이 그 부동산을 경매에 부쳐 매각 대금에서 채권을 갚아 주는 절차입니다.

집행권원 — 강제경매의 출발점

강제경매를 신청하려면 먼저 집행권원이 있어야 한다. 기본 집행권원은 집행문이 붙은 판결 정본, 즉 집행력 있는 정본이다(민사집행법 제28조). 이 밖에 확정된 지급명령, 소송상 화해조서, 집행인낙 공정증서 등도 집행권원이 된다(민사집행법 제56조).

집행문은 판결이 확정되거나 가집행 선고가 있을 때 부여된다(민사집행법 제30조). 채무자에게 판결을 이미 송달했거나 동시에 송달하는 조건을 갖춰야 강제집행을 개시할 수 있다(민사집행법 제39조).

쉽게 말하면 — “판결문에 집행문 도장을 받아야 경매를 신청할 수 있다”는 뜻입니다. 판결이 확정되기 전이라도 가집행 선고가 있으면 바로 신청 가능합니다.

신청과 경매개시결정

강제경매 신청서에는 채권자·채무자와 법원의 표시, 부동산의 표시, 채권과 집행권원을 적어야 한다(민사집행법 제80조). 집행력 있는 정본과 함께 등기사항증명서 등 첨부서류를 내야 한다(민사집행법 제81조). 관할 법원은 부동산 소재지 지방법원이다(민사집행법 제79조).

법원이 경매개시결정을 하면 동시에 그 부동산에 압류를 명한다(민사집행법 제83조). 압류는 채무자에게 결정이 송달된 때 또는 경매개시결정 등기가 된 때 효력이 생기며, 압류 후에도 채무자의 부동산 관리·이용에는 영향이 없다.

쉽게 말하면 — 신청서와 판결문을 법원에 내면 법원이 경매를 열기로 결정하고 동시에 부동산을 압류합니다. 압류된 부동산도 채무자는 여전히 살거나 사용할 수 있습니다. 다만 자유롭게 팔지는 못합니다.

매각과 권리 처리

법원은 감정인으로 하여금 부동산을 평가하게 한 뒤 최저매각가격을 정하고, 호가경매·기일입찰·기간입찰 중 한 방법으로 매각을 진행한다(민사집행법 제97조, 민사집행법 제103조).

매각으로 저당권은 모두 소멸한다(민사집행법 제91조). 저당권·압류채권보다 선순위인 지상권·전세권·등기된 임차권은 매수인이 인수하고, 후순위인 것은 소멸한다. 매수인은 유치권자에게 유치권이 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

쉽게 말하면 — 낙찰받으면 저당권은 다 없어지고, 선순위 전세권·임차권은 새 주인이 떠안습니다. 유치권도 낙찰자가 갚아야 할 수 있으므로, 입찰 전 권리관계를 꼭 확인해야 합니다.

집행권원 — 강제경매의 출발점

신청과 경매개시결정

매각과 권리 처리

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