과잉매각이란 여러 부동산을 경매하는데 그 가운데 한 개의 매각대금만으로 모든 채권자의 채권액과 집행비용을 갚기에 충분한데도 다른 부동산까지 매각하는 것을 말한다. 법은 이를 막아 나머지 부동산의 매각을 불허한다(민사집행법 제124조 제1항).
쉽게 말하면 — 빚이 1억인데 부동산 3개가 경매에 부쳐졌고, 그중 하나만 팔아도 1억이 다 나온다면 나머지 2개는 팔지 않는다는 원칙입니다. 채무자가 필요 이상으로 재산을 잃지 않도록 보호하는 장치입니다.
어떤 요건에서 적용되나
두 요건을 모두 갖추면 다른 부동산의 매각을 허가하지 않는다(민사집행법 제124조 제1항 본문). 첫째, 여러 개의 부동산을 매각하는 상황일 것. 둘째, 그중 한 개의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분할 것. 여기서 “채권”에는 경매신청채권자·선순위채권자·동순위 배당요구채권자·경합 압류채권자의 채권이 포함되고, 신청채권자보다 후순위인 채권은 포함되지 않는다.
핵심은 “하나만 팔아도 빚과 비용이 다 해결되느냐”입니다. 단 여기서 따지는 빚은 경매를 신청한 채권자와 그보다 앞선 채권자들의 몫까지입니다.
적용되지 않는 경우
일괄매각의 경우에는 과잉매각 금지가 적용되지 않는다(민사집행법 제124조 제1항 단서, 민사집행법 제101조 제3항 단서). 토지와 그 위의 건물을 함께 파는 경우, 분리해서 팔면 경제적 효용이 현저히 떨어지는 경우, 채무자가 동의한 경우가 그렇다. 토지와 지상건물이 동시에 매각돼 같은 사람이 모두 최고가매수신고인이 됐다면, 일괄매각 결정이 없었어도 과잉매각을 이유로 불허할 것이 아니다.
채무자의 매각부동산 지정권
과잉매각의 경우 채무자는 매각할 부동산을 직접 지정할 수 있다(민사집행법 제124조 제2항). 지정은 매각부동산지정신청서라는 서면으로 하고, 매각허가결정이 선고되기 전까지만 행사할 수 있다. 채무자의 적법한 지정이 있으면 법원은 이에 구속된다. 지정하지 않으면 법원이 재량으로 매각할 부동산을 고른다.
어느 부동산을 남기고 어느 것을 팔지는 채무자가 정할 수 있습니다. 예컨대 살고 있는 집을 빼고 다른 땅을 팔게 해 달라고 정할 수 있습니다.
어떻게 처리되나
과잉매각 여부는 매각결정기일에 판단한다. 해당하면 법원은 충분한 부동산만 매각을 허가하고 나머지는 매각불허가결정을 한다(민사집행법 제123조). 과잉매각 금지에 위반해 매각을 허가하면 불이익을 입는 이해관계인이 즉시항고할 수 있다(민사집행법 제129조). 일부 부동산에 불허가결정이 확정돼도, 매각 허가된 부동산의 대금이 완납될 때까지 두었다가 완납 후 그 부동산의 경매개시결정을 취소하고 등기를 말소한다(민사집행법 제141조).
실무 체크포인트
- 채권액 산정은 배당요구 종기까지 제출된 채권신고서·증빙에 따른다. 근저당권자의 현존채권액이 기록상 드러나지 않으면 채권최고액을 채권액으로 본다.
- 채무자의 지정권 행사를 법원이 무시하고 매각을 허가하면 채무자가 즉시항고할 수 있다. 반대로 과잉매각 금지를 부당하게 적용해 불허하면 채권자·매수신고인이 항고할 수 있다.
관련
- 개념·해설
- 법령
🚩 오류 신고·수정 제안
잘못된 내용이나 법 개정으로 바뀐 부분을 발견하셨나요? 알려주시면 검토해 반영합니다.
