경매개시결정에 대한 이의신청이란 부동산 강제경매, 담보권 실행을 위한 경매, 유치권 등에 의한 경매에서 경매개시결정에 불복해 그 취소를 구하는 신청이다(민사집행법 제86조 제1항, 담보권 실행 경매에 관하여 민사집행법 제268조, 유치권 등에 의한 경매에 관하여 민사집행법 제274조). 강제경매에서는 절차상 하자가, 담보권 실행 경매(임의경매)에서는 담보권의 부존재·소멸 같은 실체상 사유도 이의사유가 된다. 집행에 관한 이의의 성질을 가진다.
쉽게 말하면 — 내 부동산에 경매가 시작됐을 때 그 경매 시작 결정에 불복해 법원에 “취소해 달라”고 내는 절차입니다. 강제경매라면 절차상 잘못을, 근저당 같은 담보권에 기한 임의경매라면 “담보권이 없거나 사라졌다”는 점까지 이유로 들 수 있습니다.
누가 신청할 수 있나
매각절차의 이해관계인이 신청할 수 있다(민사집행법 제86조 제1항, 민사집행법 제90조). 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자는 그 자체로 이해관계인이고, 등기부에 기입되지 않은 부동산 위의 권리자는 그 권리를 증명해야 한다(민사집행법 제90조 제3호·제4호). 관할은 경매개시결정을 한 집행법원이다.
무엇을 이유로 들 수 있나
강제경매에서 이의사유는 원칙적으로 절차상 하자에 한정된다. 이 한정은 민사집행법 제86조 제1항의 문언이 아니다(제86조 제1항은 신청권자와 신청 가능 시기를 정한다). 경매개시결정 이의가 집행에 관한 이의(민사집행법 제16조)의 성질을 가지는 데서 나오는 판례 법리다. 경매신청 방식의 위법, 신청인의 적격 결여, 대리권 부존재, 매각부동산 표시의 불일치, 집행력 있는 정본의 불일치, 집행채권의 기한 미도래 등이 이에 해당한다. 반면 집행채권의 소멸 같은 실체상 사유는 이의사유가 되지 않는다.
여기서 강제경매와 임의경매(담보권 실행 경매)의 차이가 나뉜다. 강제경매에서 실체상 권리관계를 다투려면 경매개시결정 이의가 아니라 청구이의의 소를 제기해 집행정지결정을 받아야 한다. 그러나 임의경매에서는 담보권의 부존재·소멸 같은 실체상 사유도 경매개시결정에 대한 이의로 다툴 수 있다(민사집행법 제265조). 저당권과 피담보채권을 양수한 사람이 저당권이전의 부기등기를 마치고 저당권 실행요건을 갖추면 채권양도의 대항요건이 없어도 경매를 신청할 수 있고, 경매개시결정 단계에서는 그 대항요건을 증명할 필요가 없다. 다만 채무자가 대항요건 미비를 이유로 경매개시결정에 이의하면 신청채권자가 그 이의절차에서 대항요건을 증명해야 한다(2024마6339). 이의만으로 경매가 멈추지는 않으므로, 경매절차를 정지시키려면 민사집행법 제266조의 정지서류 제출이나 제86조 제2항의 잠정처분을 따로 검토해야 한다.
유치권 등에 의한 경매는 담보권 실행 경매의 예에 따라 실시하므로, 유치권의 부존재·소멸도 경매개시결정에 대한 이의사유가 된다(민사집행법 제274조, 2020마1521). 법원은 이의재판 당시까지 제출된 모든 자료를 종합해 개시결정의 당부를 판단할 수 있다(2020마1521).
강제경매에서는 절차 잘못만 이의로 다툴 수 있고, “빚을 다 갚았다” 같은 실체 문제는 따로 청구이의의 소를 내야 합니다. 반면 근저당 같은 담보권에 기한 임의경매에서는 “담보권이 없거나 소멸했다”는 실체 사유도 이의로 바로 다툴 수 있습니다.
어떻게 진행되나
이의신청서를 집행법원에 낸다. 이의신청에는 집행정지 효력이 없다. 경매를 멈추려면 법원에 잠정처분을 요청해야 하고, 법원은 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 않고 집행 일시정지를 명할 수 있다(민사집행법 제86조 제2항, 민사집행법 제16조 제2항). 잠정처분 여부는 법원이 재량으로 정하므로 이의신청과 함께 정지 필요성과 긴급성을 구체적으로 소명해야 한다.
법원은 결정으로 재판한다. 이유가 있으면 경매개시결정을 취소하고 경매신청을 기각·각하하며, 이유가 없으면 이의신청을 각하·기각한다. 이해관계인은 이의신청 재판을 고지받은 날부터 1주의 불변기간 안에 즉시항고를 할 수 있다(민사집행법 제86조 제3항, 민사집행법 제15조 제2항). 항고장에 항고이유를 적지 않았다면 항고장을 제출한 날부터 10일 안에 항고이유서를 원심법원에 내야 하고, 내지 않으면 원심법원이 즉시항고를 각하해야 한다(민사집행법 제15조 제3항·제5항). 즉시항고에도 집행정지 효력은 없지만 법원은 항고결정 때까지 원심재판의 집행이나 집행절차의 전부 또는 일부를 정지하는 잠정처분을 할 수 있다(민사집행법 제15조 제6항). 경매절차를 취소하는 결정은 확정되어야 효력이 생기고(민사집행법 제17조), 경매신청이 매각허가 없이 마쳐진 때에는 법원사무관등이 경매개시결정등기의 말소를 촉탁해야 한다(민사집행법 제141조).
이의를 냈다고 경매가 저절로 멈추지 않습니다. 멈추려면 따로 집행정지(잠정처분)를 신청해야 하고, 그렇지 않으면 경매가 그대로 진행됩니다.
언제까지 할 수 있나
매각대금이 모두 지급될 때까지 신청할 수 있다(민사집행법 제86조 제1항). 집행정지결정 없이 경매가 진행돼 매수인이 대금을 다 내면, 더 이상 경매개시결정을 취소할 수 없다.
이의는 매수인이 대금을 다 낼 때까지만 낼 수 있습니다. 집행정지를 못 받아 경매가 그대로 진행돼 대금이 완납되면, 그 뒤로는 경매를 취소시킬 수 없습니다.
실무 체크포인트
- 신청권자 지위를 먼저 확인한다. 제86조의 이의신청은 아무나 할 수 있는 것이 아니라 경매절차의 이해관계인이 해야 하므로, 등기된 권리 등 자신의 지위를 자료로 제시한다(민사집행법 제86조, 민사집행법 제90조).
- 실체상 사유는 이의로 다투지 못한다(강제경매). 집행채권 소멸 등을 다투려면 청구이의의 소를 내고 집행정지결정을 받아 그 서류를 집행법원에 제출해야 한다(민사집행법 제86조, 민사집행법 제16조).
- 임의경매에서는 담보권의 존부·소멸을 이의사유로 정리한다. 피담보채권 변제나 담보권 소멸을 주장한다면 이를 뒷받침할 자료와 정지서류를 함께 확인한다(민사집행법 제265조, 민사집행법 제266조).
- 대금 완납 전까지만 가능하다. 이의를 내도 잠정처분을 못 받으면 경매가 진행돼 대금 완납 시점에 이의 실익이 사라지므로, 이의와 집행정지 신청을 함께 검토한다(민사집행법 제86조).
- 경매개시결정 이의는 사법보좌관이 아니라 판사가 재판한다. 강제경매에서는 사법보좌관규칙 제2조 제1항 제7호 가목에 따라, 담보권 실행 경매에서는 같은 항 제11호 단서에 따라 이 재판이 사법보좌관 업무에서 제외된다(사법보좌관규칙 제2조).
관련
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