매각허가에 대한 이의

매각허가에 대한 이의란 부동산 경매의 매각결정기일에 이해관계인이 매각을 허가하지 말 것을 구하는 신청이다(민사집행법 제120조, 민사집행법 제121조). 절차상 하자나 매수인의 자격 흠 등 법이 정한 사유가 있을 때만 할 수 있다. 이 규정은 담보권 실행을 위한 부동산 경매에도 준용된다(민사집행법 제268조).

쉽게 말하면 — 경매로 누가 부동산을 사 가기 직전에, 이해관계 있는 사람이 “이 경매에는 잘못이 있으니 낙찰을 허가하지 말아 달라”고 법원에 제기하는 절차입니다.

이의사유는 무엇인가

이의사유는 민사집행법 제121조가 7호로 한정한다.

강제집행을 허가할 수 없거나 진행할 수 없을 때(제1호)
최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때(제2호)
부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때(제3호)
최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세운 사람이 제108조 각 호의 매각질서 위반자 등에 해당하는 때(제4호, 민사집행법 제108조)
최저매각가격 결정·일괄매각 결정·매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있는 때(제5호)
천재지변 등 자기 책임 없는 사유로 부동산이 현저히 훼손되거나 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차 진행 중 밝혀진 때(제6호)
그 밖에 경매절차에 중대한 잘못이 있는 때(제7호)

다만 매각불허가사유 전체로 보면 제121조 각 호 외에 과잉매각에 관한 민사집행법 제124조 제1항도 있다. 대법원은 이 규정들에 해당하지 않는 최고가매수신고인의 입찰가격 오기만으로는 매각을 불허할 수 없다고 보았다(2009마2252).

아무 불만이나 이의로 받아주지 않습니다. 법이 정한 7가지 사유 중 하나에 해당해야 합니다. 대표적으로 최저가격 산정이 잘못됐거나, 매각물건명세서에 중요한 내용이 빠진 경우입니다.

누가, 어떤 범위에서 할 수 있나

이의는 집행절차의 이해관계인이 할 수 있다. 다만 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유로는 신청하지 못한다(민사집행법 제122조). 천재지변 등으로 인한 훼손·권리변동(제121조 제6호)이 매각허가결정 확정 뒤에 밝혀졌다면 이의가 아니라 매수인이 대금을 내기 전까지 매각허가결정의 취소를 신청할 수 있다(민사집행법 제127조).

어떤 효과가 생기나

이의가 정당하면 법원은 매각을 불허한다(민사집행법 제123조 제1항). 이의가 없더라도 법원은 제121조의 사유가 있으면 직권으로 매각을 불허한다(민사집행법 제123조 제2항 본문). 다만 매수 능력·자격의 흠(제121조 제2호·제3호)은 그 흠이 제거되지 않은 때에만 직권 불허 사유가 된다(같은 항 단서). 매각의 허가·불허가 결정은 매각결정기일에 선고하는 결정으로 하고, 확정되어야 효력이 생긴다(민사집행법 제126조). 매각허가 여부의 결정 때문에 손해를 보는 이해관계인은 즉시항고할 수 있다(민사집행법 제129조 제1항). 매수인과 매각허가를 주장하는 매수신고인도 같은 조 제2항이 정한 범위에서 항고할 수 있다(2005마1078). 항고심에도 제122조의 제한이 준용되므로 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유로는 항고하지 못한다(민사집행법 제131조 제3항).

이의가 타당하면 법원이 매각을 허가하지 않고, 불허가결정이 확정되면 보통 새 매각기일을 정합니다(민사집행법 제125조). 이의를 안 냈어도 법원이 제121조의 사유를 발견하면 직권으로 매각을 허가하지 않아야 합니다.

실무 체크포인트

집행법원이 농지취득자격증명 제출을 특별매각조건으로 정한 농지는 매각결정기일까지 증명을 내야 한다. 제출하지 못하면 제121조 제2호의 매각불허가사유가 되고, 행정청이 부당하게 발급을 거부한 경우에도 같다(2014마62).
강제집행정지결정 정본이 매각허가 전에 제출되면 제121조 제1호의 사유가 되므로, 법원은 결정을 미루는 데 그치지 않고 매각을 불허해야 한다(2008마1855).
법원이 별도 결정 없이 법정 기준과 다른 매수신청 보증금액을 공고하고 매각을 실시했다면 원칙적으로 제121조 제7호의 중대한 절차상 잘못이므로, 매각을 불허하고 적법한 공고 뒤 새 매각기일을 열어야 한다(2022마6559).
즉시항고기간은 재판을 고지받은 날부터 1주일의 불변기간으로 짧다(민사집행법 제15조 제2항). 재판이 고지되면 곧바로 항고 여부를 검토한다. 항고장에 이유를 적지 않았다면 제출일부터 10일 이내에 항고이유서를 내야 하고, 내지 않으면 원심법원이 즉시항고를 각하해야 한다(같은 조 제3항·제5항).
매각허가결정에 대한 항고는 원칙적으로 제121조의 이의사유나 결정절차의 중대한 잘못을 이유로 들어야 한다(민사집행법 제130조 제1항). 다만 민사소송법 제451조 제1항 각 호의 재심사유도 매각허가 또는 불허가결정의 항고이유로 삼을 수 있다(민사집행법 제130조 제2항). 매각허가결정에 항고하려면 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 보증으로 공탁하고, 항고장에 그 증명서류를 붙여야 한다(민사집행법 제130조 제3항·제4항). 채무자·소유자가 항고했다 기각되면 그 보증을 돌려받지 못한다(민사집행법 제130조 제6항). 항고를 취하한 경우에도 항고인의 지위에 따라 민사집행법 제130조 제6항 또는 제7항의 보증 불이익이 적용된다(민사집행법 제130조 제8항).
즉시항고 자체에는 집행정지 효력이 없다. 정지가 필요하면 법원의 별도 정지명령을 받아야 한다(민사집행법 제15조 제6항).

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