매각허가에 대한 이의란 부동산 경매의 매각결정기일에 이해관계인이 매각을 허가하지 말 것을 구하는 신청이다(민사집행법 제121조). 절차상 하자나 매수인의 자격 흠 등 법이 정한 사유가 있을 때만 할 수 있다.
쉽게 말하면 — 경매로 누가 부동산을 사 가기 직전에, 이해관계 있는 사람이 “이 경매에는 잘못이 있으니 낙찰을 허가하지 말아 달라”고 법원에 제기하는 절차입니다.
이의사유는 무엇인가
이의사유는 민사집행법 제121조가 7호로 한정한다. 강제집행을 허가할 수 없거나 진행할 수 없을 때(제1호), 최고가매수신고인이 매수할 능력·자격이 없는 때(제2·3호), 매각장소 질서를 어긴 자가 매수신고를 한 때(제4호, 민사집행법 제108조), 최저매각가격 결정·일괄매각 결정·매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있는 때(제5호), 천재지변 등으로 부동산이 현저히 훼손되거나 중대한 권리관계가 변동된 때(제6호), 그 밖에 경매절차에 중대한 잘못이 있는 때(제7호)다.
아무 불만이나 이의로 받아주지 않습니다. 법이 정한 7가지 사유 중 하나에 해당해야 합니다. 대표적으로 최저가격 산정이 잘못됐거나, 매각물건명세서에 중요한 내용이 빠진 경우입니다.
누가, 어떤 범위에서 할 수 있나
이의는 집행절차의 이해관계인이 할 수 있다. 다만 자기 권리에 관한 사유로만 신청할 수 있고, 다른 이해관계인의 권리를 이유로는 하지 못한다(민사집행법 제122조). 천재지변 등으로 인한 훼손·권리변동(제121조 제6호)은 최고가매수신고인만 주장할 수 있다.
어떤 효과가 생기나
이의가 정당하면 법원은 매각을 불허한다(민사집행법 제123조 제1항). 이의가 없더라도 법원은 제121조의 사유가 있으면 직권으로 매각을 불허한다(같은 조 제2항). 매각의 허가·불허가 결정은 매각결정기일에 선고하는 결정으로 하고, 확정되어야 효력이 생긴다(민사집행법 제126조). 결정에 불복하는 이해관계인은 즉시항고할 수 있다(민사집행법 제129조).
이의가 타당하면 낙찰이 무효가 되고, 보통 다시 경매가 진행됩니다. 이의를 안 냈어도 법원이 직접 잘못을 발견하면 스스로 낙찰을 허가하지 않을 수 있습니다.
실무 체크포인트
- 농지는 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 내야 하고, 못 내면 직권으로 매각이 불허되며 보증금이 몰취된다.
- 즉시항고기간은 결정을 안 날부터 1주일로 짧다(민사집행법 제130조). 통지를 받으면 곧바로 항고 여부를 검토한다.
- 매각허가결정에 항고하려면 매각대금의 10분의 1을 보증으로 공탁해야 하고, 채무자·소유자가 항고했다 기각되면 그 보증금을 돌려받지 못한다(민사집행법 제130조).
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